Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ? Si tu souhaites acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des estimations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du premier trimestre 2024, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (premier trimestre 2024)

Dans la Communauté Valencienne, au premier trimestre 2024, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 à l’achat (donc si on compare avec le premier trimestre 2023), est de +7,1% (1395€/m2).

Dans l’ensemble des autres communautés, l’évolution interannuelle est également à la hausse.

À Barcelone (+2,4%) et Madrid (+2,3%) par exemple. La hausse la plus significative se trouve d’ailleurs, dans le nord de l’Espagne, dans les communautés d’Aragon (+5%), de Rioja (+6,2%). Mais aussi dans le centre, en Castilla la Mancha (+7,1%), et dans les Baleares (+8,3%).

À l’échelle de l’Espagne, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 est en hausse de 3,3% (1769€/m2).

Actuellement, dans la Communauté Valencienne, on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 25,88% en dessous de cette valeur maximale. Cependant l’écart se réduit chaque trimestre.

En comparaison, les Baléares ont dépassé la valeur maximale atteinte en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière (+7,1% au dessus) en atteignant 2922€/m2.

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen a progressé de 37,2% par rapport à sa valeur la plus basse. Un taux assez bas si on le compare à Madrid (+63,2%) ou à celui de la Catalogne (+47,7%).

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

La situation est homogène entre les 3 provinces, lors de ce trimestre.

Le marché augmente fortement dans les trois provinces de Castellón, Alicante et dans la province de Valencia (+7,2%).

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 1130€/m2 (+5,2%). À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1169€/m2 (+2,3%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1453€/m2 (+7,8%). À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est supérieur : 1609€/m2 (+7%).

On constate donc que, le prix moyen continue de progresser dans l’ensemble de la Communauté Valencienne après une année 2023 déjà en hausse. De plus, les capitales de province attirent toujours autant.

Cependant avec la hausse des taux d’emprunt, il est fort probable que le marché ralentisse un peu en termes de volume.

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen par mois au m2 est de 10.4€/mois/m2, en mars 2024. (source Idealista). Dans la province de Castellón il faut débourser en moyenne 7,4€/mois/m2 et dans celle d’Alicante 10,1€/mois/m2.

En mars 2024, selon Fotocasa, les loyers sont en moyenne à plus de 12€/mois/m2 à Valence.

Le marché locatif est particulièrement tendu, avec une baisse de l’offre de l’ordre de 35% en 2022.

Peu de biens sur le marché, forte demande et donc la conséquence logique est l’augmentation des loyers.

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (premier trimestre 2024)

Au premier trimestre 2024, le prix moyen est de 1427€/m2 (+7,2%). Par comparaison, fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

La province de Valencia subit une tendance à la hausse, tout comme la province d’Alicante ou celle de Castellón.

Cela se voit aussi dans les villes en dehors de Valencia : Gandia 1218€ (+12,4%), Sagunto 1190€ (+8,4%) et Torrent 1325€/m2 (+4,8%). La forte hausse concernant Sagunto, s’explique par la construction future de la méga usine de batteries de Volkswagen.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement dans la province de Valencia est de 112.263€ (la moyenne nationale se trouvant à 141.912€), et un remboursement mensuel de 580€ en moyenne.

En comparaison, à Madrid il faut rembourser 981€, à Barcelone 868€, à Castellón 430€, à Alicante 553€, et aux Baléares 1284€ (moyenne nationale à 707€).

L’on constate donc qu’il est, très souvent, beaucoup plus intéressant d’acheter que de louer.

Il est, en effet, difficile de trouver actuellement un appartement standard (3 chambres, 100m2, bien situé et rénové) à moins de 900€/mois à Valencia.

Enfin pour terminer, il faut compter 7 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (entre 3 et 6 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. À contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 3 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu. Un appartement bien situé et intéressant des investisseurs peut quitter le marché en une semaine.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai plus conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, dans la province de Valencia, on tourne autour de 11,3€/m2/mois (source Idealista) en mars 2024, et autour des 13,5€ dans Valencia (hausse de 19,3% par rapport à mars 2023).

En 2017, le loyer moyen était à 6,4€/m2 dans la province valencienne ! Une époque bénie pour les locataires.

Situation du marché résidentiel à Valencia (premier trimestre 2024)

Au premier trimestre 2024, le prix moyen est de 2070€/m2 (+11,2%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc encore à 16,6% en dessous du maximum enregistré.

On parle ici pour les biens dans l’ancien. Dans le logement neuf, les prix sont déjà supérieurs à ceux que l’on avait en 2007. Par conséquent, il est souvent plus intéressant de rénover de l’ancien.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant Ciutat Vella, le centre historique de la ville (prix moyen : 3055€/m2). On dépasse maintenant la barre des 3000€/m2.

L‘Eixample, district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei), est en deuxième position (prix moyen : 2809€/m2).

Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est en troisième position (2514€/m2), talonné par les district de Campanar (2219€/m2), Extramurs (2216€/m2) et Quatre Carreres qui passe la barre des 2000€ (2028€/m2).

Les autres districts de Valencia sont pour la plupart en dessous de 2000€/m2. Cependant, des districts comme Quatre Carreres, Algirós et Camins al Grau dépassent les 2000€/m2 pour la première fois depuis de nombreuses années.

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (1195€/m2), Jesús (1658€/m2), l’Olivereta (1508€/m2) ou Patraix (1654€/m2).

Un seul district est en baisse : Rascanya. Mais c’est le district à éviter à Valence (problème d’insécurité, mauvais entretien).

Le district de Poblats Maritims a fortement augmenté depuis quelques années (1925€/m2), il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa, pour trouver des prix plus abordables. Mais ce ne sont pas les meilleurs quartiers.

Avec l’arrivée de la ligne 10 du métro (Calle Alicante – Natzaret) depuis juillet 2022, et sa proximité avec Ruzafa et la Cité des Arts et des Sciences, le district de Quatre Carreres connait une hausse interannuelle de 9,4%.

Les districts limitrophes des plages et universités augmentent aussi fortement : +14,2% à Algirós, +18,7% à Benimaclet, +9,9% à Camins al Grau.

On note aussi une hausse conséquente, dans les quartiers situés entre les facultés et la plage (Algiros, Camins al Grau, Benimaclet).

Attention, dans certains districts, il y a des disparités selon le quartier.

Ainsi à Campanar, El Calvari et Tendetes sont moins chers que Nou Campanar, car moins modernes. Idem à la Saïdia, Trinitat est beaucoup plus prisé que les autres quartiers, de part sa proximité avec les jardins de Viveros et le Turia. Dans le district de l’Olivereta, il vaut mieux regarder du côté de Nou Moles, que vers la Llum ou Tres Forques.

Concernant, la rentabilité locative brut, elle devient intéressante, même si on veut faire de la location longue durée. En cause, la forte augmentation des loyers.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante, temporaire ou de la colocation. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 350 et 450€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 8%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 13,3€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 15€/m2/mois selon Fotocasa.

On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 14€/m2 dans Valencia.

En 5 ans, les loyers ont augmenté de plus de 70% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne. D’ailleurs, on ne trouve même plus de logement correct à moins de 800€ dans Valencia.

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne. Mais méfiance, à Valencia, une chambre peut faire 6m2.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 11.4€/m2/mois, Jesús à 10,8€, Olivereta à 11,1€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 15€/mois/m2 en moyenne.

En résumé

Si tu souhaites investir à Valencia, je recommande de chercher des biens pouvant se louer par chambre (à des étudiants, des stagiaires, de jeunes couples.). Selon le profil visé, on peut cibler des quartiers comme Nou Moles, Benicalap, le district de Camins al Grau ou des petites villes comme Moncada ou Burjassot.

Si tu souhaites t’installer à Valencia, il est préférable d’acheter que de louer. Le choix est plus important en termes de volume, et surtout c’est beaucoup plus rentable. Idéalement, en faisant un achat en payant comptant (on peut être propriétaire en un mois). Niveau budget, il faut compter sur minimum 150.000€ (hors frais), avec 250.000€ le choix est plus important et les biens de meilleurs qualités (meilleur état, plus grand, mieux situé). Au dessus de 350.000€, on peut viser les meilleurs quartiers.

Dans tout les cas, si tu veux vivre à Valencia, pense à te faire accompagner.