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Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Calle Colón Valence
Superbe photo de la Calle Colón prise par Luis González

Si vous souhaitez acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des évaluations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du troisième trimestre 2020 (en pleine épidémie de Covid-19), sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (troisième trimestre 2020)

Dans la Communauté Valencienne, au troisième trimestre 2020, l’évolution inter-annuelle du prix moyen au m2, à l’achat, est de -2,9% (1045€/m2).

Trois communautés autonomes sont en hausse : Asturias (+3%), Canaries (+0,4%) et Baleares (+0,4%). Dans toutes les autres communautés, l’évolution inter-annuelle est à la baisse.

À Barcelone (-4%) et Madrid (-3,8%) par exemple. La baisse la plus significative se trouve dans la communauté d’Extremadura (-6%).

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen est actuellement de 1045€/m2. L’on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 44,7% en dessous de cette valeur maximale.

Cependant, le prix moyen a progressé de 7,8% par rapport à sa valeur la plus basse.

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 918€/m2 (+3,9%). À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement inférieur : 894€/m2 (+2,9%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1148€/m2 (-4,4%). À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1305€/m2 (+2,9%).

On constate donc que, si le prix moyen baisse dans l’ensemble de la Communauté Valencienne, les capitales de province résistent à cette tendance à la baisse.

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen par mois au m2 est de 7,9€/mois/m2, en juillet 2020. (source Idealista). Dans la province de Castellón il faut débourser en moyenne 6,3€/mois/m2 et dans celle d’Alicante 7,2€/mois/m2.

Depuis 2015, selon Fotocasa, les loyers ont augmenté de 68%, passant de 5€/mois/m2 à plus de 8€/mois/m2.

Carrer Sant Vicent Martir

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (troisième trimestre 2020)

Au troisième trimestre 2020, le prix moyen est de 1015€/m2 (-2,5%). Fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

La province de Valencia est là seule de la communauté valencienne qui a une tendance à la baisse.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement est de 95.072€ (la moyenne nationale se trouvant à 128.169€), et un remboursement mensuel de 467€ en moyenne. En comparaison, à Madrid il faut rembourser 745€, à Barcelone 853€ et aux Baléares 842€ (moyenne nationale à 589€).

L’on constate donc qu’il est beaucoup plus intéressant d’acheter que de louer.

Enfin pour terminer, il faut compter 9 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (8 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. A contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 4 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, dans la province de Valencia, on tourne autour de 8,4€/m2/mois (source Idealista). Ici aussi, il s’agit d’une augmentation de près de 70% en 5 ans.

Situation du marché résidentiel à Valencia (troisième trimestre 2020)

Au troisième trimestre 2020, le prix moyen est de 1415€/m2 (-0,6%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc encore à 41,1% en dessous du maximum enregistré.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant l’Eixample ( prix moyen : 2409€/m2) district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei). Ciutat Vella, le centre historique de la ville est en seconde position (prix moyen : 2389€/m2), . Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est le dernier district au dessus des 2000€ (2340€/m2), talonné par le district d’Extramurs (1851€/m2).

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (1000€/m2), Jesús (1218€/m2), l’Oliverata (1305€/m2) ou Rascanya (Orriols, Torrefiel) à 1137€/m2. Le district de Poblats Maritims a fortement augmenté depuis quelques années (1532€/m2), il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa.

Concernant, la rentabilité locative brut, elle n’est pas extraordinaire, si on veut faire de la location longue durée. Entre 4% et 5% en moyenne. Selon comment l’on se place, soit les prix de vente sont trop élevés, soit les loyers ne sont pas assez élevés. En tout cas, il devient de plus en plus difficile de trouver la perle rare, si on cherche un très bon rendement locatif.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 300 et 350€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 5%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 7,9€/m2/mois selon ASICVAL et 9,1€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 10,14€/m2/mois selon Fotocasa. On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 8,5€/m2.

En 5 ans, les loyers ont augmenté de plus de 70% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne.

Le loyer moyen est de 793€/mois selon ASICVAL

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 8,4€/m2/mois, Jesús à 8,2€, Benicalap à 7,8€/m2/mois. Tous les autres districts dépassent les 8,5€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 11€/mois/m2 en moyenne.

Si vous êtes un futur expat souhaitant s’installer à Valencia, ou un investisseur, utilisez nos services. Vous gagnerez du temps et de l’argent.

Article rédigé par

Sylvain Domper

Dénicheur de bons plans à Valencia

«On se donne rendez-vous au Mercado Colón pour boire un verre ensemble».Phrase favorite

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