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Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Calle Colón Valence
Superbe photo de la Calle Colón prise par Luis González

Si vous souhaitez acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des évaluations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du quatrième trimestre 2019, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (4ème trimestre 2019)

Dans la Communauté Valencienne, au quatrième trimestre 2019, l’évolution inter-annuelle du prix moyen au m2, à l’achat, est de +3,7%.

Plusieurs communautés autonomes dépassent les 7% : Pais Vasco (+7,4%), Navarra (+8,5%) et Rioja (+9,7%). Il faut aller dans le nord ouest de l’Espagne pour trouver une baisse inter-annuelle : Galicia (-2,7%), Asturias (-3,9%), Cantabria (-1,6%) et Castilla y León (-0,1%) .

À Madrid (+3%) et Barcelone (+2,9%), l’évolution inter-annuelle est moindre que dans la Communauté Valencienne.

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen est actuellement de 1105€/m2. L’on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 41,6% en dessous de cette valeur maximale.

Cependant, le prix moyen a progressé de 14% par rapport à sa valeur la plus basse.

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 897€/m2 (+3,4%). À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement inférieur : 894€/m2 (+5,5%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1229€/m2 (+2,7%). À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1341€/m2 (+1%).

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen était de 595€/mois, fin 2018. (+16% par rapport à 2017). Dans la province de Castellón il fallait débourser en moyenne 475€ et dans celle d’Alicante 542€.

Nous aurons dans quelques jours les chiffres pour 2019.

Carrer Sant Vicent Martir

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (4ème trimestre 2019)

Au quatrième trimestre 2019, le prix moyen est de 1068€/m2 (+3,5%). Fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement est de 101.233€ (la moyenne nationale se trouvant à 127.451€), et un remboursement mensuel de 502€ en moyenne. En comparaison, à Madrid il faut rembourser 819€, à Barcelone 756€ et aux Baléares 911€ (moyenne nationale à 595€).

Enfin pour terminer, il faut compter 9 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (8 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. A contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 4 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, il faut sortir en moyenne 750€/mois dans la province de Valencia. On tourne autour de 7,5€/m2/mois.

À titre de comparaison, à Alicante, il faudra 710€ (soit 7,1€/m2/mois) et à Castellón, il faudra sortir 620€ (6,2€/m2/mois).

Situation du marché résidentiel à Valencia (4ème trimestre 2019)

Au quatrième trimestre 2019, le prix moyen est de 1920€/m2 (+5,2%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc encore à 38,8% en dessous du maximum enregistré.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant l’Eixample ( prix moyen : 2478€/m2) district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei) suivi par Ciutat Vella (prix moyen : 2085€/m2), le centre historique de la ville. Il s’agit des deux seuls districts dont le prix moyen du m2 dépasse les 2000€. Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, passe pour la première fois en dessous des 2000€ (1961€/m2), talonné par le district d’Extramurs (1843€/m2).

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (914€/m2), Jesús (1085€/m2), l’Oliverata (1097€/m2) ou Rascanya (Orriols, Torrefiel) à 1263€/m2. Le district de Poblats Maritims reste encore abordable (1505€/m2), mais il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa.

Selon le rapport annuel ASICVAL (Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne), les districts qui ont vu le prix moyen au m2 exploser entre 2017 et 2018 sont : Algirós (+18.83%), Rascanya (+22,97%), Ciutat Vella (+24,73%), l’Eixample (+29,50%) et Benimaclet (+40,97% !).

Concernant, la rentabilité locative brut, elle n’est pas extraordinaire, si on veut faire de la location longue durée. Entre 3% et 5% en moyenne. Selon comment l’on se place, soit les prix de vente sont trop élevés, soit les loyers ne sont pas assez élevés. En tout cas, il devient de plus en plus difficile de trouver la perle rare, si on cherche un très bon rendement locatif.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 300 et 350€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 5%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 7,9€/m2/mois selon ASICVAL et 9,1€ selon le rapport du site immobilier Idealista. On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 8,5€/m2.

Le loyer moyen est de 810€/mois.

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne.

Selon la Banque d’Espagne, les loyers dans la province de Valence ont augmenté de 55% en 5 ans. Dans Valence même, la hausse est de 50% en 5 ans.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 600€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 7,1€/m2/mois, Jesús à 7,6€, Benicalap à 8€/m2/mois. Tous les autres districts dépassent les 8€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), il faudra mettre plus de 1000€ en moyenne.

Si vous êtes un futur expat souhaitant s’installer à Valencia, ou un investisseur, utilisez nos services. Vous gagnerez du temps et de l’argent.

Article rédigé par

Sylvain Domper

Dénicheur de bons plans à Valencia

«On se donne rendez-vous au Mercado Colón pour boire un verre ensemble».Phrase favorite

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