Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Si tu souhaites acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des estimations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du deuxième trimestre 2023, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (deuxième trimestre 2023)

Dans la Communauté Valencienne, au deuxième trimestre 2023, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 à l’achat (donc si on compare avec le premier trimestre 2022), est de +7,4% (1323€/m2).

Dans l’ensemble des autres communautés, l’évolution interannuelle est également à la hausse.

À Barcelone (+1,7%) et Madrid (+4,4%) par exemple. La hausse la plus significative se trouve d’ailleurs, dans le nord de l’Espagne, dans les communautés d’Aragon (+8%), de Rioja (+8,3%) et la Cantabrie (+7,5%).

À l’échelle de l’Espagne, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 est en hausse de 4,8% (1723€/m2).

Actuellement, dans la Communauté Valencienne, on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 29,6% en dessous de cette valeur maximale. Cependant l’écart se réduit chaque trimestre.

En comparaison, les Baléares viennent d’atteindre de nouveau la valeur maximale atteinte en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière.

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen a progressé de 30,2% par rapport à sa valeur la plus basse. Un taux assez bas si on le compare à Madrid (+61,7%) ou à celui de la Catalogne (+44,3%).

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

La situation est très disparate entre les 3 provinces.

Le marché augmente modérément dans les provinces de Castellón et Alicante, mais il augmente fortement dans la province de Valencia (+9,6%).

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 1100€/m2 (+6,5%). À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1156€/m2 (+5,3%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1370€/m2 (+4,6%). À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est supérieur : 1509€/m2 (+2,5%).

On constate donc que, le prix moyen continue de progresser dans l’ensemble de la Communauté Valencienne après une année 2022 déjà en hausse. De plus, les capitales de province attirent toujours autant.

Cependant avec la hausse des taux d’emprunt, il est fort probable que le marché ralentisse un peu en termes de volume, et que les prix baissent à terme dans certaines zones.

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen par mois au m2 est de 9€/mois/m2, en décembre 2022. (source Idealista). Dans la province de Castellón il faut débourser en moyenne 7€/mois/m2 et dans celle d’Alicante 8,9€/mois/m2.

Depuis 2015, selon Fotocasa, les loyers ont augmenté de 68%, passant de 5€/mois/m2 à plus de 9€/mois/m2.

Le marché locatif est particulièrement tendu, avec une baisse de l’offre de l’ordre de 35% en 2022.

Peu de biens sur le marché, forte demande et donc la conséquence logique est l’augmentation des loyers.

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (deuxième trimestre 2023)

Au deuxième trimestre 2023, le prix moyen est de 1350€/m2 (+9,6%). Par comparaison, fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

La province de Valencia subit une tendance à la hausse, très supérieure à la province d’Alicante ou celle de Castellón.

Cela se voit aussi dans les villes en dehors de Valencia : Gandia 1133€ (0%), Sagunto 1134€ (+15,3%) et Torrent 1279€/m2 (+6,2%). La forte hausse concernant Sagunto, s’explique par la construction future de la méga usine de batteries de Volkswagen.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement dans la province de Valencia est de 109.447€ (la moyenne nationale se trouvant à 145.333€), et un remboursement mensuel de 520€ en moyenne.

En comparaison, à Madrid il faut rembourser 928€, à Barcelone 827€, à Castellón 402€, à Alicante 504€, et aux Baléares 1169€ (moyenne nationale à 663€).

L’on constate donc qu’il est, très souvent, beaucoup plus intéressant d’acheter que de louer.

Il est, en effet, difficile de trouver actuellement un appartement standard (3 chambres, 100m2, bien situé et rénové) à moins de 900€/mois à Valencia.

Enfin pour terminer, il faut compter 9 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (entre 3 et 6 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. À contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 3 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu. Un appartement bien situé et intéressant des investisseurs peut quitter le marché en une semaine.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai plus conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, dans la province de Valencia, on tourne autour de 10,2€/m2/mois (source Idealista) en juin 2023, et autour des 11,9€ dans Valencia (hausse de 21% par rapport à juin 2022).

En 2017, le loyer moyen était à 6,4€/m2 dans la province valencienne !

Situation du marché résidentiel à Valencia (deuxième trimestre 2023)

Au deuxième trimestre 2023, le prix moyen est de 1916€/m2 (+10,7%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc encore à 20,7% en dessous du maximum enregistré.

On parle ici pour les biens dans l’ancien. Dans le logement neuf, les prix sont déjà supérieurs à ceux que l’on avait en 2007. Par conséquent, il est souvent plus intéressant de rénover de l’ancien.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant Ciutat Vella, le centre historique de la ville (prix moyen : 2730€/m2).

L‘Eixample, district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei), est en deuxième position (prix moyen : 2588€/m2).

Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est en troisième position (2312€/m2), talonné par les district de Campanar (2148€/m2) et Extramurs (2056€/m2).

Les autres districts de Valencia sont tous en dessous de 1900€/m2. En 2020, le district de l’Eixample était le district le plus cher de Valencia.

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (1104€/m2), Jesús (1404€/m2), l’Olivereta (1340€/m2) ou Patraix (1567€/m2).

Le district de Poblats Maritims a fortement augmenté depuis quelques années (1720€/m2), il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa, pour trouver des prix plus abordables. Mais ce ne sont pas les meilleurs quartiers.

Avec l’arrivée de la ligne 10 du métro (Calle Alicante – Natzaret) depuis juillet 2022, et sa proximité avec Ruzafa et la Cité des Arts et des Sciences, le district de Quatre Carreres prend de la valeur (1948€/m2) soit une hausse interannuelle de 15,4%.

On note aussi une hausse conséquente, dans les quartiers situés entre les facultés et la plage (Algiros, Camins al Grau, Benimaclet).

Concernant, la rentabilité locative brut, elle n’est pas extraordinaire, si on veut faire de la location longue durée. Entre 4,5% et 5% en moyenne. Elle n’est même que de 3,3% dans le centre historique.

Selon comment l’on se place, soit les prix de vente sont trop élevés, soit les loyers ne sont pas assez élevés. En tout cas, il devient de plus en plus difficile de trouver la perle rare, si on cherche un très bon rendement locatif.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 350 et 400€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 5%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 11,9€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 13€/m2/mois selon Fotocasa.

On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 12,5€/m2 dans Valencia.

En 5 ans, les loyers ont augmenté de plus de 70% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne. D’ailleurs, on ne trouve même plus de logement correct à moins de 700€ dans Valencia.

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne. Mais méfiance, à Valencia, une chambre peut faire 6m2.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 10€/m2/mois, Jesús à 9,8€, Benicalap à 9,6€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 14€/mois/m2 en moyenne.

Si tu souhaites t’installer à Valencia, pense à te faire accompagner.