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Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Calle Colón Valence
Superbe photo de la Calle Colón prise par Luis González

Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ? Si tu souhaites acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des estimations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du troisième trimestre 2024, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (troisième trimestre 2024)

Dans la Communauté Valencienne, au troisième trimestre 2024, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 à l’achat (donc si on compare avec le premier trimestre 2023), est de +6,8% (1437€/m2).

Dans l’ensemble des autres communautés, l’évolution interannuelle est également à la hausse.

À Barcelone (+3,6%) et Madrid (+2,5%) par exemple. D’autres communautés sont en fortes hausses, notamment dans les communautés de Cantabrie (+7,1%), de Rioja (+6,2%). Mais aussi dans les Asturies (+5,8%), et dans les îles : Baleares (+8,4%), Canaries (+7%).

À l’échelle de l’Espagne, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 est en hausse de 3,1% (1804€/m2).

Actuellement, dans la Communauté Valencienne, on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 23,5% en dessous de cette valeur maximale. Cependant l’écart se réduit chaque trimestre.

En comparaison, les Baléares ont dépassé la valeur maximale atteinte en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière (+12,6% au dessus) en atteignant 3071€/m2.

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen a progressé de 41,4% par rapport à sa valeur la plus basse. Un taux assez bas si on le compare à Madrid (+68,3%) ou à celui de la Catalogne (+51,9%).

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

La situation est hétérogène entre les 3 provinces, lors de ce trimestre.

Le marché augmente diversement dans les trois provinces de Castellón (+3,3%), Alicante (+9,0%) et dans la province de Valencia (+6,9%).

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 1167€/m2. À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1191€/m2 (+3,2%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1530€/m2, pour le première fois supérieur à celui de la province de Valencia. À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est supérieur : 1677€/m2 (+8,8%).

On constate donc que, le prix moyen continue de progresser dans l’ensemble de la Communauté Valencienne après une année 2023 déjà en hausse. De plus, les capitales de province attirent toujours autant.

Cependant avec la hausse des taux d’emprunt, le marché a bien ralenti en termes de volume.

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen par mois au m2 est de 11.2€/mois/m2, en juillet 2024. (source Idealista). Dans la province de Castellón il faut débourser en moyenne 8,3€/mois/m2 et dans celle d’Alicante 10,6€/mois/m2.

En juillet 2024, selon Fotocasa, les loyers sont en moyenne à plus de 13€/mois/m2 à Valence.

Le marché locatif est particulièrement tendu, avec une baisse de l’offre de l’ordre de 35% en 2023.

Peu de biens sur le marché, forte demande et donc la conséquence logique est l’augmentation des loyers.

Carrer Sant Vicent Martir

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (troisième trimestre 2024)

Au troisième trimestre 2024, le prix moyen est de 1453€/m2 (+6,9%). Par comparaison, fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

La province de Valencia subit une tendance à la hausse, tout comme la province d’Alicante ou celle de Castellón.

Cela se voit aussi dans les villes en dehors de Valencia : Gandia 1229€ (+5,0%), Sagunto 1256€ (+10,2%) et Torrent 1375€/m2 (+5,5%). La forte hausse concernant Sagunto, s’explique par la construction future de la méga usine de batteries de Volkswagen.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement dans la province de Valencia est de 111.274€ (la moyenne nationale se trouvant à 140.837€), et un remboursement mensuel de 587€ en moyenne.

En comparaison, à Madrid il faut rembourser 943€, à Barcelone 876€, à Castellón 447€, à Alicante 588€, et aux Baléares 1336€ (moyenne nationale à 712€).

L’on constate donc qu’il est, très souvent, beaucoup plus intéressant d’acheter que de louer.

Il est, en effet, difficile de trouver actuellement un appartement standard (3 chambres, 100m2, bien situé et rénové) à moins de 900€/mois à Valencia. On dépasse facilement les 1000€/mois si on cherche avec un extérieur.

Enfin pour terminer, il faut compter 7 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (entre 3 et 6 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. À contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 3 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu. Un appartement bien situé et intéressant des investisseurs peut quitter le marché en une semaine.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai plus conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, dans la province de Valencia, on tourne autour de 12,4€/m2/mois (source Idealista) en août 2024, et autour des 14,2€ dans Valencia (hausse de 16,5% par rapport à août 2023).

En 2017, le loyer moyen était à 6,4€/m2 dans la province valencienne ! Une époque bénie pour les locataires.

Situation du marché résidentiel à Valencia (deuxième trimestre 2024)

Au troisième trimestre 2024, le prix moyen est de 2140€/m2 (+11,5%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc seulement à 11,7% en dessous du maximum enregistré. Et l’écart se réduit chaque trimestre.

On parle ici pour les biens dans l’ancien. Dans le logement neuf, les prix sont déjà supérieurs à ceux que l’on avait en 2007. Par conséquent, il est souvent plus intéressant de rénover de l’ancien.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant Ciutat Vella, le centre historique de la ville (prix moyen : 2991€/m2). On flirte maintenant la barre des 3000€/m2.

L‘Eixample, district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei), est en deuxième position (prix moyen : 2889€/m2).

Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est en troisième position (2656€/m2), talonné par les district de Campanar (2266€/m2), Extramurs (2383€/m2) et Quatre Carreres qui passe la barre des 2000€ (2186€/m2).

Les autres districts de Valencia sont pour la plupart en dessous de 2000€/m2. Cependant, des districts comme Benimaclet, Quatre Carreres, Algirós et Camins al Grau dépassent les 2000€/m2 pour la première fois depuis de nombreuses années.

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (1300€/m2), Jesús (1750€/m2), l’Olivereta (1635€/m2) ou Patraix (1802€/m2).

Le district le moins cher de Valencia intramuros est Rascanya. Mais c’est le district à éviter à Valence (problème d’insécurité, mauvais entretien).

Le district de Poblats Maritims a fortement augmenté depuis quelques années (1921€/m2), il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa, pour trouver des prix plus abordables. Mais ce ne sont pas les meilleurs quartiers.

Avec l’arrivée de la ligne 10 du métro (Calle Alicante – Natzaret) depuis juillet 2022, sa proximité avec Ruzafa et la Cité des Arts et des Sciences, et de nouvelles résidences au sud, le district de Quatre Carreres connait une hausse interannuelle de 13,5%.

Les districts limitrophes des plages et universités augmentent aussi fortement : +10,0% à Algiros, +13,4% à Benimaclet, +12,2% à Camins al Grau.

Attention, dans certains districts, il y a des disparités selon le quartier.

Ainsi à Campanar, El Calvari et Tendetes sont moins chers que Nou Campanar, car moins modernes. Idem à la Saïdia, Trinitat est beaucoup plus prisé que les autres quartiers, de part sa proximité avec les jardins de Viveros et le Turia. Dans le district de l’Olivereta, il vaut mieux regarder du côté de Nou Moles, que vers la Llum ou Tres Forques.

Concernant, la rentabilité locative brut, elle devient intéressante, même si on veut faire de la location longue durée. En cause, la forte augmentation des loyers.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante, temporaire ou de la colocation. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 400 et 450€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 8%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 14,2€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 15€/m2/mois selon Fotocasa.

On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 14.5€/m2 dans Valencia.

En 5 ans, les loyers ont augmenté de plus de 70% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne. D’ailleurs, on ne trouve même plus de logement correct à moins de 800€ dans Valencia.

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne. Mais méfiance, à Valencia, une chambre peut faire 6m2.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 11.6€/m2/mois, Jesús à 12,1€, Olivereta à 11,3€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 16€/mois/m2 en moyenne.

En résumé

Si tu souhaites investir à Valencia, je recommande de chercher des biens pouvant se louer par chambre (à des étudiants, des stagiaires, de jeunes couples.). Selon le profil visé, on peut cibler des quartiers comme Nou Moles, Benicalap, le district de Camins al Grau ou des petites villes comme Moncada ou Burjassot.

Si tu souhaites t’installer à Valencia, il est préférable d’acheter que de louer. Le choix est plus important en termes de volume, et surtout c’est beaucoup plus rentable. Idéalement, en faisant un achat en payant comptant (on peut être propriétaire en un mois). Niveau budget, il faut compter sur minimum 180.000€ (hors frais), avec 300.000€ le choix est plus important et les biens de meilleurs qualités (meilleur état, plus grand, mieux situé). Au dessus de 400.000€, on peut viser les meilleurs quartiers ou avoir un extérieur.

Dans tout les cas, si tu veux vivre à Valencia, pense à te faire accompagner.

Article rédigé par

Sylvain Domper

Dénicheur de bons plans et logements à Valencia

«On se donne rendez-vous au Mercado Colón pour boire un verre ensemble». Phrase favorite

14 Commentaires

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  • Bonjour

    Proposez vous une solution tout en un pour la recherche d’un appartement à louer à l’année ? je suis sur Annecy en france, retraite cet été , difficile de trouver plus cher ailleurs !

  • j’ai lu avec attention ton article, comme je recherche un deux ou trois pieces pour la location, je vais aller voir sur Benimaclet et Benicalap a plus.

    jean-louis Cittadini

  • Bonjour Sylvain,

    Très bons site, sérieux et bien construit.
    Quelles sont les communes de la province de Valence (communauté valencienne), de plus de 10 000 habitants, où les prix d’ achat de maisons ou d’ appartements sont les moins chers?
    Merci.

  • Bonjour Sylvain,

    J’ai lu avec grand intérêt votre article, qui est précis, professionnel, et objectif !

    Ma question ne va pas dans le sens de vos affaires, mais je vous la pose tout de même :
    Face à l’augmentation des prix à Valencia, est ce qu’un investissemen dans d’autres villes, comme Toledo, ou d’autres villes périphériques aux grandes agglo, ne serait pas plus intéressant ?

    Merci par avance pour vos remarques ,

    Sincèrement,

    Damien

    • Hola Damien.

      C’est toujours intéressant d’investir à Valencia. Cela reste la troisième ville d’Espagne, ville étudiante et dynamique. S

      i l’on souhaite mettre en location son logement, il y a aucun souci pour trouver des locataires.

  • Bonjour Sylvain,
    Je souhaiterai acheter une maison traditionnelle de 133 m2, située à Oliva (Valencia),
    proposée à la vente par une agence immobilière à 85000€.
    Pas de gros travaux à prévoir et habitable en l’état.
    Ne connaissant pas bien les prix pratiqués dans cette région, puis-je négocier à partir de quel pris ?
    Sincères remerciements.

    • Hola. C’est un prix correct pour une maison. Après, il faut voir le secteur, l’état. Habituellement, il y a toujours une marge de négociation entre 5 et 10%.
      Il ne faut pas hésiter à faire une offre, au pire le propriétaire refuse, sinon il fera une contre-offre.