Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ? Si tu souhaites acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des estimations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du quatrième trimestre 2024, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Tu vas vite t’en rendre compte, la situation n’est pas brillante en ce qui concerne le marché locatif. La faute à l’absence d’un plafonnement efficace des loyers, et à la spéculation de propriétaires cupides.

L’on constate déjà une forte augmentation de loyers dans les zones sinistrées par la DANA, lorsque le bien se trouve en étage élevé. Belle notion de solidarité…

Au niveau global en Espagne, au quatrième trimestre 2024, la valeur moyenne des logements finis (neufs et d’occasion) a augmenté de 4,4% en un an.

L’année 2024 a été marquée par l’évolution de la politique monétaire de la BCE vers des critères moins contraignants, l’inflation globale s’étant modérée et rapprochée de son objectif de 2 % (3% en Espagne début 2025).

De fait, cette tendance se traduit par une baisse des coûts hypothécaires et un accès plus facile au crédit. Deux facteurs importants pour favoriser la demande résidentielle. Ainsi, en 2024, la demande a augmenté de 10% en Espagne.

Le problème étant que l’offre ne suit pas le même rythme pour absorber la demande actuelle. Avec une conséquence sur les prix en hausse dans la majorité des communautés autonomes espagnoles.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (quatrième trimestre 2024)

Dans la Communauté Valencienne, au quatrième trimestre 2024, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 à l’achat (donc si on compare avec le quatrième trimestre 2023), est de +6,5% (1469€/m2).

Dans l’ensemble des autres communautés, l’évolution interannuelle est également à la hausse.

À Barcelone (+3,1%) et Madrid (+7%) par exemple. D’autres communautés sont en fortes hausses, notamment dans les communautés de Cantabrie (+8,5%), de Rioja (+6,7%). Mais aussi dans les Asturies (+6,4%), et dans les îles : Baleares (+10,8%), Canaries (+7,1%).

À l’échelle de l’Espagne, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 est en hausse de 4,4% (1846€/m2).

Actuellement, dans la Communauté Valencienne, on se rapproche doucement du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 21,9% en dessous de cette valeur maximale. Cependant l’écart se réduit chaque trimestre.

En comparaison, les Baléares ont dépassé la valeur maximale atteinte en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière (+16,9% au dessus) en atteignant 3187€/m2.

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen a progressé de 44,5% par rapport à sa valeur la plus basse. Un taux assez bas si on le compare à Madrid (+75,1%) ou à celui de la Catalogne (+55,5%).

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

La situation est hétérogène entre les 3 provinces, lors de ce trimestre.

Le marché augmente diversement dans les trois provinces de Castellón (+3,5%), Alicante (+8,5%) et dans la province de Valencia (+6,5%). En gros, plus l’on descend vers le sud, plus les prix augmentent. Réchauffement climatique des prix 🙂

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 1172€/m2. À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1213€/m2 (+3,7%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1556€/m2, pour le première fois supérieur à celui de la province de Valencia. À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est supérieur : 1723€/m2 (+10,8%).

On constate donc que, le prix moyen continue de progresser dans l’ensemble de la Communauté Valencienne après une année 2023 déjà en hausse. De plus, les capitales de province attirent toujours autant.

Avec la baisse des taux d’emprunt, le marché repart en hausse en termes de volume.

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen par mois au m2 est de 11.4€/mois/m2, en décembre 2024. (source Idealista). Dans la province de Castellón il faut débourser en moyenne 7,9€/mois/m2 (en baisse depuis juillet 2024) et dans celle d’Alicante 10,9€/mois/m2.

Dire qu’en août 2013, lorsque nous sommes arrivés à Valencia, le loyer moyen par mois était de 5,3€/mois/m2. Depuis, cela ne fait qu’augmenter…

En novembre 2024, selon Fotocasa, les loyers sont en moyenne à plus de 14€/mois/m2 à Valence.

Le marché locatif est particulièrement tendu, avec une baisse de l’offre de l’ordre de 35% en 2023.

Peu de biens sur le marché, forte demande, spéculation des propriétaires et donc la conséquence logique est l’augmentation des loyers.

Heureusement, il arrive de tomber sur des propriétaires qui ne cherchent pas le profit avant tout, et qui ne cherchent pas à mettre fin au bail par différents moyens pour augmenter fortement le loyer, souvent en proposant de la location saisonnière déguisée.

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (quatrième trimestre 2024)

Au quatrième trimestre 2024, le prix moyen est de 1503€/m2 (+6,5%). Par comparaison, fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

La province de Valencia subit une tendance à la hausse, tout comme la province d’Alicante ou celle de Castellón.

Cela se voit aussi dans les villes en dehors de Valencia : Gandia 1268€ (+5,0%), Sagunto 1290€ (+9,2%) et Torrent 1403€/m2 (+7,9%). La forte hausse concernant Sagunto, s’explique par la construction future de la méga usine de batteries de Volkswagen.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement dans la province de Valencia est de 114.281€ (la moyenne nationale se trouvant à 142.758€), et un remboursement mensuel de 599€ en moyenne.

En comparaison, à Madrid il faut rembourser 966€, à Barcelone 875€, à Castellón 462€, à Alicante 587€, et aux Baléares 1327€ (moyenne nationale à 719€).

L’on constate donc qu’il est, très souvent, beaucoup plus intéressant d’acheter que de louer.

Il est, en effet, difficile de trouver actuellement un appartement standard (3 chambres, 100m2, bien situé et rénové) à moins de 900€/mois à Valencia. On dépasse facilement les 1200€/mois si on cherche avec un extérieur.

De plus la concurrence est rude.

D’après une étude de l’observatoire de la Fondation Alquiler Seguro, pour chaque bien en location, il y a 110 demandeurs dans la Province de Valence. On tourne autour de 90 demandeurs dans la province d’Alicante et de seulement 20 à Castellón.

En sachant qu’à partir de 30 demandeurs, l’on se trouve dans un marché à risques. À partir de 60 demandeurs, nous sommes devant une pression élevée. Et hors norme lorsque l’on dépasse les 75 demandeurs par bien.

Cette situation déjà tendue, va s’aggraver à court ou moyen terme, avec les conséquences de la DANA sur la zone sinistrée de la banlieue sud de Valence. De nombreuses personnes doivent trouver un nouveau logement, et recherche donc une location vers Valence et ses alentours.

En 2020, il y avait encore près de 55.000 biens disponibles à la location. Fin 2024, on arrive tout juste en dessous de 45.000 biens.

Cette raréfaction des biens en location s’explique également par la réaction des propriétaires par rapport aux nouvelles réglementations mises en place ou devant être mises en place (encadrement des loyers).

Certains préfèrent ainsi vendre leur bien, ou le mettre en location touristique ou saisonnière.

Enfin pour terminer, il faut compter 7 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (entre 3 et 6 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. À contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 3 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu. Un appartement bien situé et intéressant des investisseurs peut quitter le marché en une semaine.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai plus conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, dans la province de Valencia, on tourne autour de 12,5€/m2/mois (source Idealista) en décembre 2024, et autour des 15€ dans Valencia (hausse de 12,2% par rapport à décembre 2023).

En 2017, le loyer moyen était à 6,4€/m2 dans la province valencienne ! Une époque bénie pour les locataires.

Situation du marché résidentiel à Valencia (quatrième trimestre 2024)

Au quatrième trimestre 2024, le prix moyen est de 2243€/m2 (+11,8%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc seulement à 11,7% en dessous du maximum enregistré. Et l’écart se réduit chaque trimestre.

On parle ici pour les biens dans l’ancien. Dans le logement neuf, les prix sont déjà supérieurs à ceux que l’on avait en 2007. Par conséquent, il est souvent plus intéressant de rénover de l’ancien.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant Ciutat Vella, le centre historique de la ville (prix moyen : 3113€/m2). On dépasse maintenant la barre des 3000€/m2.

L‘Eixample, district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei), est en deuxième position (prix moyen : 2984€/m2).

Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est en troisième position (2741€/m2), talonné par les district de Campanar (2347€/m2), Extramurs (2494€/m2) et Quatre Carreres qui passe la barre des 2000€ (2246€/m2).

Les autres districts de Valencia sont pour la plupart en dessous de 2000€/m2. Cependant, des districts comme Benimaclet, Quatre Carreres, Algirós et Camins al Grau dépassent les 2000€/m2 pour la première fois depuis de nombreuses années.

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (1333€/m2), Jesús (1910€/m2), l’Olivereta (1643€/m2) ou Patraix (1954€/m2).

Le district le moins cher de Valencia intramuros est Rascanya. Mais c’est le district à éviter à Valence (problème d’insécurité, mauvais entretien).

Le district de Poblats Maritims a fortement augmenté depuis quelques années (1945€/m2), il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa, pour trouver des prix plus abordables. Mais ce ne sont pas les meilleurs quartiers.

Avec l’arrivée de la ligne 10 du métro (Calle Alicante – Natzaret) depuis juillet 2022, sa proximité avec Ruzafa et la Cité des Arts et des Sciences, et de nouvelles résidences au sud, le district de Quatre Carreres connait une hausse interannuelle de 11,2%.

Les districts limitrophes des plages et universités augmentent aussi fortement : +12,6% à Algiros, +12,3% à Benimaclet, +14,1% à Camins al Grau.

Je viens d’ailleurs d’accompagner des clients, début 2025, pour une recherche dans Camins à Grau (2200€/m2 en estimation), et on est plutôt sur du 2900€/m2 (prix affiché) pour avoir quelque chose de correct.

Attention, dans certains districts, il y a des disparités selon le quartier.

Ainsi à Campanar, El Calvari et Tendetes sont moins chers que Nou Campanar, car moins modernes. Idem à la Saïdia, Trinitat est beaucoup plus prisé que les autres quartiers, de part sa proximité avec les jardins de Viveros et le Turia. Dans le district de l’Olivereta, il vaut mieux regarder du côté de Nou Moles, que vers la Llum ou Tres Forques.

Concernant, la rentabilité locative brut, elle devient intéressante, même si on veut faire de la location longue durée. En cause, la forte augmentation des loyers.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante, temporaire ou de la colocation. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 400 et 450€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 8%.

Du point de vue locatif, les loyers ont très fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 14,9€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 15€/m2/mois selon Fotocasa. Record historique !

En 10 ans, les loyers ont augmenté de plus de 100% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne. D’ailleurs, on ne trouve même plus de logement correct à moins de 800€ dans Valencia. Ce qui était encore le cas au moment de la pandémie du Covid.

La situation devient problématique pour les familles valenciennes. Dans la Communauté Valencienne, la part du loyer représente 44% du salaire brut. Alors qu’il devrait être de 30%.

C’est pire dans la province de Valence, où l’on arrive à un taux de 50% en 2024. En sachant que le salaire brut moyen dans la province est de 2.054€/mois.

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne. Mais méfiance, à Valencia, une chambre peut faire 6m2.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 12.5€/m2/mois, Jesús à 12,7€, Olivereta à 13,2€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 18€/mois/m2 en moyenne.

En résumé

Si tu souhaites investir à Valencia, je recommande de chercher des biens pouvant se louer par chambre (à des étudiants, des stagiaires, de jeunes couples.). Selon le profil visé, on peut cibler des quartiers comme Nou Moles, Benicalap, le district de Camins al Grau ou des petites villes comme Moncada ou Burjassot.

Si tu souhaites t’installer à Valencia, il est préférable d’acheter que de louer. Le choix est plus important en termes de volume, et surtout c’est beaucoup plus rentable. Idéalement, en faisant un achat en payant comptant (on peut être propriétaire en un mois). Niveau budget, il faut compter sur minimum 200.000€ (hors frais), avec 300.000€ le choix est plus important et les biens de meilleurs qualités (meilleur état, plus grand, mieux situé). Au dessus de 400.000€, on peut viser les meilleurs quartiers ou avoir un bel extérieur.

Dans tout les cas, si tu veux vivre à Valencia, pense à te faire accompagner. Je suis là pour t’aider à trouver ton futur havre de paix.