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Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Calle Colón Valence
Superbe photo de la Calle Colón prise par Luis González

Si tu souhaites acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des évaluations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du quatrième trimestre 2022, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (quatrième trimestre 2022)

Dans la Communauté Valencienne, au quatrième trimestre 2022, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 à l’achat (donc si on compare avec le quatrième trimestre 2021), est de +6,8% (1288€/m2).

Sur l’année entière, la hausse moyenne est de 5,9%.

Dans l’ensemble des autres communautés, l’évolution interannuelle est également à la hausse.

À Barcelone (+5,3%) et Madrid (+8,9%) par exemple. La hausse la plus significative se trouve d’ailleurs, outre la communauté Madrilène, dans les communautés d’Aragon (+12,5%), d’Asturies (+10,3%) et la Cantabrie (+11,2%).

À l’échelle de l’Espagne, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2 est en hausse de 8,8% (1708€/m2).

Actuellement, dans la Communauté Valencienne, on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 31,4% en dessous de cette valeur maximale. Cependant l’écart se réduit chaque trimestre.

Si on compare avec les Baléares qui eux, ne sont que 1,9% en dessous de la valeur maximale atteinte en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière.

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen a progressé de 26,3% par rapport à sa valeur la plus basse. Un taux assez bas si on le compare à Madrid (+58,2%) ou à celui de la Catalogne (+43,4%).

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

La situation est très disparate entre les 3 provinces.

Le marché augmente modérément dans les provinces de Castellón et Alicante, mais il augmente fortement dans la province de Valencia (+9,5%).

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 1059€/m2 (+4,4%). À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1131€/m2 (+6,4%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1342€/m2 (+3,5%). À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est supérieur : 1535€/m2 (+4,6%).

On constate donc que, le prix moyen continue de progresser dans l’ensemble de la Communauté Valencienne après une année 2021 déjà en hausse. De plus, les capitales de province attirent toujours autant.

Cependant avec la hausse des taux d’emprunt, il est fort probable que le marché ralentisse et que les prix baissent à terme dans certaines zones.

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen par mois au m2 est de 9€/mois/m2, en décembre 2022. (source Idealista). Dans la province de Castellón il faut débourser en moyenne 7€/mois/m2 et dans celle d’Alicante 8,9€/mois/m2.

Depuis 2015, selon Fotocasa, les loyers ont augmenté de 68%, passant de 5€/mois/m2 à plus de 9€/mois/m2.

Le marché locatif est particulièrement tendu, avec une baisse de l’offre de l’ordre de 35% en 2022.

Peu de biens sur le marché, forte demande et donc la conséquence logique est l’augmentation des loyers.

Carrer Sant Vicent Martir

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (quatrième trimestre 2022)

Au quatrième trimestre 2022, le prix moyen est de 1313€/m2 (+9,5%). Par comparaison, fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

La province de Valencia subit une tendance à la hausse, très supérieure à la province d’Alicante ou celle de Castellón.

Cela se voit aussi dans les villes en dehors de Valencia : Gandia 1112€ (-0,3%), Sagunto 1063€ (+15,3%) et Torrent 1253€/m2 (+7,1%). La forte hausse concernant Sagunto, s’explique par la construction future de la méga usine de batteries de Volkswagen.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement dans la province de Valencia est de 108.263€ (la moyenne nationale se trouvant à 143.722€), et un remboursement mensuel de 503€ en moyenne.

En comparaison, à Madrid il faut rembourser 886€, à Barcelone 800€, à Castellón 388€, à Alicante 487€, et aux Baléares 1032€ (moyenne nationale à 634€).

L’on constate donc qu’il est, très souvent, beaucoup plus intéressant d’acheter que de louer.

Il est, en effet, difficile de trouver actuellement un appartement standard (3 chambres, 100m2, bien situé et rénové) à moins de 900€/mois à Valencia.

Enfin pour terminer, il faut compter 9 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (entre 3 et 6 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8,2 mois. À contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 3 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu. Un appartement bien situé et intéressant des investisseurs peut quitter le marché en une semaine.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai plus conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, dans la province de Valencia, on tourne autour de 9,5€/m2/mois (source Idealista) en décembre 2022, et autour des 11,3€ dans Valencia (hausse de 20% par rapport à décembre 2021).

En 2017, le loyer moyen était à 6,4€/m2 dans la province valencienne !

Situation du marché résidentiel à Valencia (quatrième trimestre 2022)

Au quatrième trimestre 2022, le prix moyen est de 1826€/m2 (+8,5%). Fin 2007, le prix moyen au m2 était de 2402€. On est donc encore à 27% en dessous du maximum enregistré.

À Valencia capitale, le district le plus cher est dorénavant Ciutat Vella, le centre historique de la ville (prix moyen : 2616€/m2).

L‘Eixample, district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei), est en deuxième position (prix moyen : 2538€/m2).

Le district de Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est en troisième position (2227€/m2), talonné par les district de Campanar (1976€/m2) et Extramurs (1948€/m2).

Les autres districts de Valencia sont tous en dessous de 1800€/m2. En 2020, le district de l’Eixample était le district le plus cher de Valencia.

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (1140€/m2), Jesús (1349€/m2), l’Olivereta (1287€/m2) ou Patraix (1499€/m2).

Le district de Poblats Maritims a fortement augmenté depuis quelques années (1599€/m2), il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa, pour trouver des prix plus abordables.

Avec l’arrivée de la ligne 10 du métro (Calle Alicante – Natzaret) depuis juillet 2022, et sa proximité avec Ruzafa et la Cité des Arts et des Sciences, le district de Quatre Carreres prend de la valeur (1775€/m2) soit une hausse interannuelle de 11,8%.

On note aussi une hausse conséquente, dans les quartiers situés entre les facultés et la plage (Algiros, Camins al Grau, Benimaclet).

Concernant, la rentabilité locative brut, elle n’est pas extraordinaire, si on veut faire de la location longue durée. Entre 4,5% et 5% en moyenne. Elle n’est même que de 3,3% dans le centre historique.

Selon comment l’on se place, soit les prix de vente sont trop élevés, soit les loyers ne sont pas assez élevés. En tout cas, il devient de plus en plus difficile de trouver la perle rare, si on cherche un très bon rendement locatif.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 300 et 350€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 5%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 11,3€/m2/mois selon le rapport du site immobilier Idealista et 13€/m2/mois selon Fotocasa.

On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 12€/m2 dans Valencia.

En 5 ans, les loyers ont augmenté de plus de 70% à Valencia. Elle est loin l’époque où l’on pouvait trouver un logement à moins de 450€/mois dans la capitale valencienne. D’ailleurs, on ne trouve même plus de logement correct à moins de 600€ dans Valencia.

Le bien locatif type à Valencia est de 3 chambres et 96m2 en moyenne. Mais méfiance, à Valencia, une chambre peut faire 6m2.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 700€/mois. À Patraïx par exemple, le prix moyen est de 9,7€/m2/mois, Jesús à 9€, Benicalap à 9,1€/m2/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), on dépasse les 14€/mois/m2 en moyenne.

Chasseur immobilier Expat Valencia

Si tu souhaites t’installer à Valencia, pense à te faire accompagner.

Article rédigé par

Sylvain Domper

Dénicheur de bons plans à Valencia

«On se donne rendez-vous au Mercado Colón pour boire un verre ensemble».Phrase favorite

5 Commentaires

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  • Bonjour Sylvain,
    Je souhaiterai acheter une maison traditionnelle de 133 m2, située à Oliva (Valencia),
    proposée à la vente par une agence immobilière à 85000€.
    Pas de gros travaux à prévoir et habitable en l’état.
    Ne connaissant pas bien les prix pratiqués dans cette région, puis-je négocier à partir de quel pris ?
    Sincères remerciements.

    • Hola. C’est un prix correct pour une maison. Après, il faut voir le secteur, l’état. Habituellement, il y a toujours une marge de négociation entre 5 et 10%.
      Il ne faut pas hésiter à faire une offre, au pire le propriétaire refuse, sinon il fera une contre-offre.