Investir dans le logement étudiant à Valencia, option intéressante ou non ?
Valence étant une ville universitaire, de plus en plus d’étudiants (étrangers ou espagnols) souhaitent poursuivre leurs études ici. Or, il n’y a pas suffisamment de logements étudiants disponibles pour satisfaire la demande.
Pourquoi investir dans le logement étudiant à Valencia ?
Actuellement avec la flambée des locations, il faut compter plus de 850€ pour trouver un appartement correct, et à Valencia il n’y a quasiment pas de studios ou petites surfaces.
Par conséquent, le prix moyen d’une chambre en colocation a fortement augmenté.
On pouvait trouver assez facilement une chambre pour 250€ par mois en 2016, il faut maintenant au moins 350€ pour la même chambre. Il est même assez fréquent de voir des chambres à 400€/mois et plus (charges comprises).
Pire, on en trouve aussi à plus de 600€ la chambre, mais c’est du grand n’importe quoi, selon mon avis.
Évidemment, il y a des variations selon le quartier, la qualité des services proposés.
Cependant, Valencia reste encore abordable si l’on compare avec Barcelone ou Madrid : Il faut compter plus de 450€ à Barcelone et Madrid pour avoir une chambre dans un quartier moyen et près de 500€ la chambre dans les quartiers les plus demandés.
Si vous souhaitez investir sur Valencia, la location à des étudiants est une excellente solution pour rentabiliser l’investissement.
Si votre enfant vient étudier à Valencia pendant 4 ou 5 ans, il est intéressant d’acheter un logement avec 3 chambres, de garder une chambre pour votre fils/fille et de louer les autres chambres à des étudiants colocataires.
Les règles sont beaucoup plus souples que pour la location touristique, vous n’avez pas besoin d’une inscription à un registre par exemple.
Quel quartier choisir ?
Les étudiants recherchent forcément la proximité des universités, mais aussi la proximité avec les endroits où cela bouge.
Ainsi, ils plébiscitent les quartiers comme : Benimaclet et Camins al Grau (proximité des universités se trouvant au nord de Valence), Ciutat Vella et l’Eixample (quartiers animés et branchés).
Mais il ne faut pas hésiter à chercher dans d’autres quartiers, du moment que l’on trouve à proximité un arrêt de métro ou de tramway. Je pense notamment aux quartiers de Nou Moles, Benicalap, Saïda (particulièrement le quartier de Trinitat situé près de l’université privée Europea)
Il est également possible de chercher en dehors de Valence, à Burjassot ou Moncada, pour la proximité avec la CEU (université privée).
Une chambre basique, dans un appartement bas de gamme à Camins al Grau peut se louer sans problème 300€, il faut mettre plus de 350€ si on recherche la même chose vers Ruzafa.
Avec de meilleures prestations, le loyer pourra être plus élevé. Sur Idealista, on peut voir des chambres à plus de 400€ par mois à Ruzafa ou Ciutat Vella.
Quel est le prix moyen d’un appartement dans ces quartiers ?
Dans l’ensemble des quartiers, les appartements les plus abordables sont souvent des 4ème étage sans ascenseur. Il faut aussi prévoir quelques rénovations pour les remettre au gout du jour.
À Benimaclet, il devient difficile de trouver des appartements offrant un bon rendement. De nombreux investisseurs ont déjà acheté les biens les plus intéressants. Le prix moyen au m2 tourne autour de 1800€.
À Camins al Grau, Nou Moles ou Benicalap l’offre est plus conséquente. L’on peut trouver des logements à moins de 150.000€ pour 3 chambres. De plus, ces districts sont bien desservis par les transports en commun, et la proximité avec les facultés, le centre historique et les plages est un atout à ne pas négliger.
À Ciutat Vella et l’Eixample, avec la concurrence des logements touristiques, il est très difficile de trouver la perle rare. On peut encore trouver quelques appartements à moins de 2000€/m2 dans Ciutat Vella ou l’Eixample. Mais forcément la rentabilité sera moindre.
Si la majorité des étudiants privilégient ces quartiers, il ne faut pas pour autant négliger les autres secteurs intéressants : Bénicalap, Campanar, Extramurs, l’Olivereta, Burjassot. En effet, il y a des pôles universitaires à Moncada ou Burjassot.
En ayant un appartement à proximité de la ligne 1 du métro (direction Seminari SEU), on peut aussi intéresser les étudiants qui sont dans ces universités excentrées.
Certains investisseurs optimisent même, en louant durant 10 mois l’appartement à des étudiants et durant juillet-août en location temporaire (pour des stagiaires par exemple).
Si vous cherchez des petits surfaces, moins de 60m2, il sera parfois possible de trouver à moins de 100.000€ hors frais, mais souvent avec des travaux à prévoir ou sans ascenseur.
Et si je veux faire des travaux ?
Pour une rénovation des matériaux de qualité moyenne gamme, il faut compter environ 500€/m2 HT.
J’ai déjà accompagné plusieurs investisseurs dans leurs projets. J’ai donc développé mon réseau avec des artisans sérieux, efficaces et réactifs.
Comme il est toujours difficile de gérer un chantier à distance, je m’occupe également du suivi des travaux (prises de photos et vidéos tout au long du chantier, intermédiation entre les artisans et le propriétaire).
Comme une vidéo est toujours plus parlante, voici l’exemple d’une rénovation pour un logement étudiant. Le chantier fut achevé en 2 mois et demi.
Des chambres comme celles-ci peuvent se louer 400€/mois.
Tres beau reportage. et tres beau résultat.bravo Sylvain.