En France, nous avons la loi Carrez et la loi Boutin qui servent à définir exactement la surface privative ou habitable d’un logement (à la vente et à la location). Mais en Espagne, comment est calculée la surface d’un logement ?
Si tu as déjà jeté un œil sur une petite annonce immobilière espagnole, tu auras noté que l’on utilise parfois un ou plusieurs termes : superficie construida, superficie útil, superficie habitable…
Il est même fréquent que pour le même bien, les m2 différent suivant les agences.
Bref, c’est un casse-tête pour savoir combien mesure exactement le logement.
Je vais te donner quelques pistes pour y voir plus clair.
Différence entre surface utile, la surface construite, et la surface construite + parties communes.
En France, c’est simple on utilise la Loi Carrez pour calculer la surface privative du logement, dans le cas d’une vente. Et on utilise la Loi Boutin pour calculer la surface habitable, dans le cas d’une location.
Ce sont les surfaces indiquées sur l’ensemble des annonces immobilières.
En Espagne, on va trouver parfois la surface utile (utíl), parfois la surface construite (construida), parfois la surface construite + les parties communes. On ne fait pas de différence entre vente et location.
Du coup, au final il peut y avoir une grande différence en termes de m2.
D’ailleur si tu as déjà visité des logements à Valencia, tu vas surement croire que les m2 espagnols sont « plus petits » que les m2 français. On t’annonce 130m2 et tu as l’impression que le logement fait 100m2.
Je vais t’expliquer pourquoi 🙂
La surface utile ou utilisable
C’est ce qui se rapproche le plus de notre surface privative Loi Carrez ou de notre surface habitable Loi Boutin.
En France :
La surface Loi Carrez
La loi Carrez est une mesure spécifique de la superficie privative d’un bien.
Elle est obligatoire dans le cas d’une vente, dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m². Pour une maison individuelle, il n’est pas obligatoire d’indiquer la surface loi Carrez.
Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte. Par contre, l’on va compter les greniers, combles, verandas.
De plus, seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées.
La surface habitable loi Boutin :
Les critères sont les mêmes que pour la loi Carrez, sauf que la surface habitable ne tient pas compte des combles non aménagés, des sous-sols (dont les caves), des remises (dont les garages), des terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.
En Espagne :
La surface utile, c’est tout l’espace où l’on peut marcher.
Elle est calculée en soustrayant les mètres carrés structurels (piliers, murs porteurs et autres éléments structurels) des mètres carrés totaux.
La surface utile comprend les cloisons, les armoires et autres éléments qui pourraient être retirés. On rajoute aussi 50% de la superficie des terrasses et/ou balcons non couverts.
Les parties communes ne sont pas prises en compte dans le calcul.
En gros c’est la surface qui se trouve entre les murs extérieurs.
Pour la hauteur sous plafond minimum, en Espagne, cela varie selon le PGOU (Plan urbanistique) de chaque commune, et selon le type de pièce !
Ainsi à Madrid, pour les pièces principales la hauteur minimum est de 2m50, et 2m20 pour les pièces secondaires. À Séville, c’est 2m20 dans les deux types de pièces. Si l’on regarde à Barcelone, c’est 2m50 et 2m10,
À Valencia, c’est comme pour Madrid, soit 2m50 dans les pièces principales et 2m20 (couloir, salle de bain, salle d’eau, cuisine).
Pour les parties mansardées, on ne compte qu’à partir d’une hauteur minimal d’1m50.
La surface construite
En Espagne, la surface construite (ou de plancher) est la surface totale du bien ; elle correspond à la totalité des mètres carrés du logement ou du bâtiment, y compris les éléments structurels (piliers, cloisons, colonnes d’évacuation, murs porteurs) et les murs extérieurs.
Globalement c’est la surface utile + la surface des murs extérieurs.
Elle est généralement supérieure de 10 à 20 % à la surface utile.
On ne compte que les surfaces couvertes. Le patio intérieur d’un immeuble par exemple ne compte pas, idem pour une terrasse communautaire sur le toit).
C’est la surface qui est utilisée habituellement par le registre de la propriété (mais parfois ils utilisent la surface utile).
Mais, en Espagne, ce n’est pas une garantie de fiabilité totale. Auparavant, les mesures étaient un peu faites à la louche. Et ne parlons pas des travaux d’agrandissement non déclarés 🙂
La surface construite et les parties communes
Comme son nom l’indique, il s’agit de la surface construite du logement plus les parties communes, telles que le palier, l’entrée, le local des compteurs, local à vélo, la cage d’ascenseur, la piscine communautaire, gymnase etc.
Donc cela concerne principalement les appartements 🙂
Pour chaque logement, on prendre donc en compte : la surface construite du logement + la surface totale des parties communes multipliée par la quote-part de ton logement par rapport à la copropriété.
Exemple : La surface construite est de 100m2, il y a 100m2 de partie commune et la quote-part de ton logement est de 6%. La surface construite + parties communes sera de 106m2 pour ton logement.
En général, c’est cette mesure que l’on retrouve dans le registre du cadastre. Elle sert notamment pour calculer la taxe foncière espagnole (IBI).
À noter que pour le cadastre, les terrasses et balcons non couverts sont comptabilisés à hauteur de 50% de leur surface (ton logement fait 90m2 construit et tu as 10m2 de terrasse découverte, il fera donc 95m2 construit pour le cadastre). À 100% si trois côtés sont fermés.
Mais, en Espagne, le cadastre n’est pas une garantie de fiabilité totale (voir les raisons pour la surface construite).
Le casse-tête des annonces
C’est là qu’arrive le problème lorsque l’on consulte une annonce immobilière.
Selon les agences, les propriétaires, on peut trouver la surface utile, la surface construite, la surface cadastrale, la surface indiquée dans le précédent acte de vente…
Parfois on ajoute la surface complète de la terrasse découverte ou du balcon…
Bref, on essaye de faire gonfler au maximum la surface du logement. Et bien sûr de prendre cette valeur pour calculer le prix de vente ou de location.
Par expérience, je conseille à la lecture de l’annonce de retirer 20 à 30% aux mètres carrés annoncés. Les 10 à 20% pour passer de la surface construite à la surface utile, plus les 10% rajoutés de « parties communes » et quelques m2 inventés.
Ensuite, lors de la visite, je te conseille de venir avec un mètre laser et de calculer rapidement la surface réelle de chaque pièce.
Si tu comptes acheter ton bien, en faisant un prêt immobilier en Espagne, il faudra faire estimer la valeur du bien par un expert. Celui ci devra venir mesurer précisément la surface construite du logement. Il tiendra compte de la quote-part dans le cas d’une copropriété.
Les experts ne sont pas fous, ils ne se contentent pas des informations indiquées sur le cadastre ou registre de la propriété 🙂
En résumé
Comment se calcule la surface d’un logement en Espagne ?
- La surface utile (la partie habitable). Elle sert surtout pour savoir comment faire rentrer tous ses meubles Ikea 🙂
- La surface construite. Elle sert surtout pour le registre de la propriété.
- La surface construite + parties communes. Elle sert pour faire l’estimation hypothécaire du bien, pour calculer l’IBI, et pour le cadastre.
J’espère que tu y verras maintenant un peu plus clair à l’heure de lire une annonce immobilière espagnole.
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