Acheter à Valencia : L'estimation hypothécaire ● Expat-Valencia

Si tu comptes acheter un bien à Valencia, tu dois déjà savoir que le déroulement de l’acte d’achat est particulier en Espagne.

Cela l’est d’autant plus si tu dois emprunter en Espagne, pour financer ton projet.

En effet, en Espagne et donc à Valencia, si tu comptes obtenir un prêt immobilier auprès d’une entité bancaire, il faudra passer par l’étape de l’estimation hypothécaire (tasación hipotecaria).

Evidemment si tu achètes en payant comptant ou si tu comptes faire un prêt en dehors de l’Espagne, tu n’auras pas besoin d’obtenir une estimation.

Je vais t’expliquer en détail en quoi cela consiste.

Qu’est-ce que l’estimation hypothécaire ?

Si tu as besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter un bien immobilier (que cela soit une maison, un local commercial, une propriété rurale, etc.), la banque exigera une évaluation officielle.

L’évaluation officielle est une estimation du bien réalisée et certifiée par une société d’évaluation agréée et accréditée par la Banque d’Espagne.

Cette estimation est obligatoire dès lors que tu souhaites emprunter en Espagne.

L’estimation hypothécaire sert de garantie hypothécaire pour emprunter de l’argent à la banque ou à l’institution financière. Son but est de fixer le montant maximum que la banque peut te prêter.

Ces évaluations hypothécaires sont indispensables pour contrôler, en partie, les prix du marché immobilier afin d’en assurer la stabilité, d’éviter la spéculation et de réduire l’impact des cycles immobiliers.

C’est pour cette raison, qu’elles sont réglementées par la Banque d’Espagne (Ley 2/1981, Real Decreto 685/1982, Real Decreto 775/1997, Orden Ministerial ECO 805/2003, Orden EHA/3011/2007, ley 41/2007, Orden EHA 564/2008, Real Decreto 716/2009) et ne peuvent être effectuées que par des sociétés d’évaluation agréées et indépendantes des institutions financières.

Concrètement, si par exemple tu es intéressée par un bien mis en vente à 250.000€, mais que l’expert l’estime à 200.000€. On prendra cette valeur de 200.000€ pour calculer le montant du prêt.

À quel moment faire évaluer la valeur du bien ?

Une estimation hypothécaire est habituellement demandée lorsque tu vas faire ta demande de prêt hypothécaire.

Si tu as trouvé le bien de tes rêves, que tu as fixé le prix d’achat avec le propriétaire, tu vas logiquement te rendre à la banque pour demander un prêt.

C’est à ce moment là, que celle-ci te demandera une évaluation officielle du bien pour déterminer le montant du prêt.

Libre à toi de choisir la société que tu veux.

Trouver un société d’estimation homologuée

Il y a 32 sociétés reconnues officiellement par la Banque d’Espagne. Certaines sont plus connues que d’autres : Tinsa, Arco, Aesval, Arquitasa, Gesvalt, Tecnitasa…

AESVAL, LOGICA DE VALORACIONES, S.A. 4499
AGRUPACION TECNICA DEL VALOR, S.A. 4633
ALIA TASACIONES, S.A. 4406
ARCO VALORACIONES, S.A.4416
ARQUITASA SOCIEDAD DE TASACION, S.A. 4404
BARNA-TASA, S.A. 4470
CBRE VALUATION ADVISORY, S.A. 4630
COL.LECTIU ARQUITECTES TAXADORS, S.A 4462
COMPAÑIA HISPANIA DE TASACIONES Y VALORACIONES, SA 4368
EUROVALORACIONES, S.A. 4388
GENERAL DE VALORACIONES, S.A. 4363
GESVALT SOCIEDAD DE TASACION, S.A. 4455
GLOVAL VALUATION, S.A 4311
GRUPO TASVALOR, S.A. 4448
INSTITUTO DE VALORACIONES, S.A 4498
JLL VALORACIONES, S.A 4302
KRATA, S.A 4323
LKS TASACIONES, S.A. 4444
RISC VALOR, S.A. 4456
SAVILLS AGUIRRE NEWMAN VALORAC. Y TASAC., S.A. 4632
SERVICIOS VASCOS DE TASACIONES, S.A. 4307
SOCIEDAD DE TASACION, S.A. 4301
TASACIONES ANDALUZAS, S.A. 4358
TASACIONES HIPOTECARIAS RENTA, S.A. 4459
TASALIA SOCIEDAD DE TASACION, S.A 4383
TASASUR SOCIEDAD DE TASACIONES, S.A. 4494
TASIBERICA, S.A. 4304
TECNICOS EN TASACION, S.A. (TECNITASA) 4315
TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. 4313
UVE VALORACIONES, S.A. 4631
VALORACIONES MEDITERRANEO, S.A. 4350
ZEHAZKI, S.A .4349

Les documents à fournir pour l’estimation

Ces documents peuvent varier selon le type de bien immobilier. Cela n’est pas la même chose d’acheter un appartement, un appartement type HLM (VPO), un logement neuf, un local commercial, un bien loué…

Mais globalement, dans le cadre de l’achat d’un logement, on te demandera deux documents principaux :

La Nota Simple : Ce document s’obtient auprès du Registre de la propriété. Il contient les informations principales sur le bien (référence cadastral, numéro d’inscription au registre, propriétaire, si il y a des dettes et charges, des servitudes…).
La référence cadastrale : C’est la référence officielle et obligatoire des biens immobiliers auprès du Ministère des Finances (Hacienda). Il est utilisé pour localiser la propriété et obtenir sa valeur cadastrale. Elle peut s’obtenir facilement, en ligne, en allant sur le site du Cadastre.

On pourra te demander éventuellement : l’escritura (le précèdent acte d’achat), la cedula (certificat d’habitabilité du bien)…

Tout ces documents peuvent être obtenus auprès du propriétaire ou de l’agence immobilière.

L’estimation hypothécaire est payante

Bien évidemment, cette estimation est payante et elle est à charge du futur acheteur.

Il te faudra compter entre 300 et 500€ pour chaque estimation.

Il faut savoir que les tarifs des évaluations hypothécaires dépendent de différents facteurs tels que l’emplacement, la taille et le type de propriété, et de la société.

Je te recommande donc de demander un devis dans plusieurs sociétés homologuées.

Comment se déroule une estimation hypothécaire ?

Tu as trouvé la société homologuée, tu as validé le devis, il est temps de passer à l’étape suivante.

L’estimation se déroule en plusieurs étapes :

Obtenir les différents documents (nota simple, référence cadastrale…). La société peut s’en charger, le cas échéant.
Vérifications obligatoires : Identifier l’immeuble, vérifier l’état d’occupation (s’il est loué par exemple), le régime de protection (VPO), le règlement urbanistique.
Visiter le bien et son environnement
Trouver des valeurs de comparaison : Chercher si il y a des biens similaires à proximité pour connaitre la valeur du marché
Rédaction du rapport d’expertise et estimation de la valeur du bien.
Validation du rapport d’expertise, pour éviter des erreurs éventuelles.
Réception du rapport d’expertise certifié par le futur acheteur.
Remise du rapport auprés de l’entité bancaire.

Il faut savoir que ce rapport appartient au futur acheteur. Donc tu es libre de l’emmener dans plusieurs entités bancaires.

La visite du bien

Pour estimer au mieux la valeur du bien, l’expert doit se rendre sur place.

Il va alors prendre en compte plusieurs critères réglementés ( Orden ECO/805/2003) pour affiner la valeur du bien.

Le quartier
L’environnement de l’immeuble
L’état de conservation de l’immeuble
S’il y un ascenseur ou non
La date de construction de l’immeuble
La superficie construite et utile (habitable) du logement.
Les matériaux utilisés pour la construction
La qualité du bien, si il y a eu des travaux de rénovation
S’il y a une terrasse ou non
L’orientation
Le prix du marché pour un appartement similaire
Si c’est un bien protégé publiquement, type HLM (VPO), ou protection patrimoniale.

Pour un bien similaire, il est donc conseillé de chercher celui ayant une excellente rénovation et une bonne isolation thermique, si tu veux obtenir un meilleur prêt.

La valeur du bien

Une fois l’estimation réalisée, tu auras donc à disposition 3 valeurs différentes pour le bien.

Le prix de vente, négocié avec le vendeur (hors frais).
La valeur de référence cadastrale. Elle servira pour calculer la taxe foncière (IBI) et l’ITP (10% à Valencia).
La valeur de l’estimation hypothécaire. Elle servira pour calculer le montant de la somme maximale prêtée par la banque.

Une fois la valeur de l’estimation hypothécaire obtenue, tu peux donc te rendre dans un établissement bancaire pour obtenir ton prêt.

Les entités bancaires ne peuvent contester le rapport d’estimation. Elles devront donc prendre obligatoirement en compte la valeur d’estimation.

Majoritairement, les banques prêteront à haute maximum de 80% de la valeur d’estimation (si tu resides en Espagne). Si tu ne résides pas en Espagne, la valeur maximum est entre 50 et 70% au mieux.

Il faut compter une quinzaine de jours pour obtenir une réponse de la banque, pour savoir si le prêt est possible ou non.

Si le prêt est refusé, tu peux utiliser ton rapport d’estimation dans d’autres entités bancaires (celui ci est valide pendant 6 mois).

Prenons un cas concret :

Le prix de vente du bien est de 250.000€. Deux possibilités sont envisageables.

La valeur d’estimation est inférieure à 250.000€ (par exemple 200.000€). Dans ce cas, la banque peut prêter jusqu’à 80% des 200.000€. Cela implique pour l’acheteur d’apporter personnellement le reste.
La valeur d’estimation est égale ou supérieure à 250.000€ (par exemple 300.000€). Dans ce cas, le prêt pourra atteindre 240.000€ (80% de 300.000€). Il restera juste à apporter 10.000€ en apport. Intéressant, sauf que l’Hacienda prendra en compte la valeur d’estimation pour fixer les impôts. Donc non pas sur 250.000€ mais sur 300.000€. En effet, l’ITP est fixé entre autre par rapport à la valeur réelle du bien. À Valencia, l’IPT étant de 10%, cela ferait 30.000€ d’ITP au lieu de 25.000€.

Tu en sais maintenant davantage sur l’estimation hypothécaire obligatoire, pour acheter un bien en à Valencia. Si tu comptes acheter en toute sécurité à Valencia, tu peux te faire accompagner.