Démarches pour acheter un bien immobilier à Valence

Démarches pour acheter un bien immobilier à Valence

Vous avez eu un coup de cœur pour l’Espagne, vous souhaitez investir, vous installer en famille, profiter de votre retraite au soleil ? Quelque soit la raison, vous avez décidez d’acquérir un bien immobilier à Valence. Avec la crise, les prix ont grandement chuté et l’on peut trouver de belles opportunités. Cependant, les démarches pour acquérir un bien sont différentes dans chaque pays, l’Espagne ne déroge pas à la règle.

Quelles étapes doit-on suivre pour devenir propriétaire ? Comment se déroule le processus d’achat ? Quels sont les pièges à éviter ? Doit-on être accompagné par un avocat ? Vous trouverez toutes les réponses dans cet article.

Préambule

Les démarches seront légèrement différentes, selon que vous passez par une agence immobilière ou non.

  • Si vous souhaitez faire affaire directement avec le propriétaire : je vous conseille grandement de vous adjoindre les services d’un avocat Valencien francophone, spécialisé en droit immobilier. Celui-ci fera les vérifications nécessaires et indispensables pour que vous ne soyez pas lésé. Les honoraires sont d’environ 0.5% + IVA du prix de vente ( minimum 800€)
  • Si vous souhaitez passer par une agence immobilière : C’est l’agence qui se charge de faire les vérifications nécessaires et indispensables. Elles travaillent souvent en partenariat avec des cabinets d’avocats, si besoin. Vous n’avez donc pas besoin d’être accompagné d’un avocat. Les honoraires varient entre 2% et 5% + IVA (lorsque le prix du bien est peu élevé, les agences prennent un forfait qui peut représenter près de 8% du prix du bien). A Valence, il est de coutume que les deux parties s’acquittent des honoraires (par exemple 3% + IVA  pour le vendeur et 3% + IVA pour l’acheteur).

La réservation

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous vous êtes mis d’accord sur le prix avec le propriétaire, il est alors important de « bloquer » le bien. Il s’agit d’établir un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur, dont le but est de réserver le bien moyennant une somme d’argent (arras penitenciales). A partir de la signature de ce contrat, le bien doit être retiré du marché et le prix convenu ne peut plus changer.

En règle générale, l’acompte oscille entre 5 et 10% du compromis de vente.

Ce contrat privé doit mentionner : le prix convenu, le montant de l’acompte, la somme restant à payer, la date limite pour la signature de l’Escritura (enregistrement officiel), une description du bien (et les éventuelles saisies, dettes, registre de propriété), les coordonnées des deux parties.

Une fois ce document rédigé et signé, il prend effet dès le versement de l’acompte, en générale par un chèque de banque certifié.

A partir de là, si l’acquéreur ne respecte pas ses engagements, il perdra l’acompte versé. Si c’est le vendeur qui ne respecte pas ses engagements, il devra dédommager l’acquéreur du double du montant de l’acompte.

Cependant, dans les faits, il existe 3 documents juridiques possibles et non obligatoires :

La promesse réciproque de vente/achat (Promesa recíproca de compraventa) : Cette promesse peut être bilatérale, et elle doit stipuler clairement TOUS les éléments qui figureront dans le contrat définitif. Cela donne droits aux contractants d’exiger réciproquement le respect de la promesse.

L’option d’achat : C’est une promesse unilatérale de vente (elle n’oblige que le vendeur) qui concède au futur acheteur la faculté de décider si il veut acheter, selon la date et les conditions déterminées.

Les Arras : On réserve la maison en versant une certaine somme. Il existe 3 variantes.

Les Arras confirmatorias: C’est un versement qui sert principalement à confirmer l’existence d’un contrat entre les parties. C’est une avance sur le prix final. Par contre, cela ne permet pas de renoncer au contrat. L’on peut donc obliger l’autre partie à respecter le contrat, et par conséquent cela ne permet pas de renoncer à ses arrhres, ni à devoir en rembourser le double.

Les Arras penales:  Cela doit être clairement indiqué dans le contrat, sinon on considèrent qu’il s’agit d’Arras Confirmatorias. On garantie l’accomplissement du contrat par le moyen de la perte des arrhes pour l’acheteur, ou l’obligation de rembourser le double pour le vendeur. Les arrhes servent de dommages et intérêts. Ce qui n’empêche pas de demander en plus l’exécution du contrat. Le vendeur peut donc obliger l’acheteur à respecter le contrat, et inversement.

Les Arras penitenciales: Dites de rétractation. C’est la forme la plus courante. C’est le même principe qu’en France. L’acheteur perd son versement, le vendeur rembourse le double. On se desiste du contrat, sans avoir besoin de se justifier. Et donc impossible d’en obliger l’application.

Vérifications

Selon la situation, votre avocat ou l’agence doivent faire certaines vérifications avant de poursuivre le processus d’achat.

  • Vérification des charges et titularité au registre de la propriété (vérification contenu nota simple) et cadastre : Ceci permet de s’assurer qu’il n’y ait aucun emprunt, dette, servitude, connaitre l’identité du propriétaire actuel, vérifier la superficie du terrain et du bien.
  • Vérification des licences urbanistiques et éventuelles restrictions de jouissance (obtention cédula urbanística le cas échéant)
  • Vérification paiement du précompte (IBI), connections eau et électricité (le cas échéant) : L’IBI est l’impôt local annuel en Espagne.
  • Suivi certificat énergétique (le cas échéant).
  • Vérification des titres de propriété et des charges éventuelles de copropriété, obtention des certificats nécessaires le cas échéant : Afin de s’assurer qu’il n’y ait aucune dette du propriétaire.
  • Vérification des actes authentiques d’achat et de vente.
  • Assistance lors de la signature chez le Notaire et/ou représentation du client lors de l’acte.
  • Suivi formalités paiement des impôts, retenues non-résidents, inscription au registre de la propriété.

Si tout est en ordre, l’on peut poursuivre les démarches.

Documents à fournir

Comme pour toutes démarches administratives, il est indispensable de suivre certaines procédures :

NIE (numéro d’identification d’étranger)

Si vous passez par une agence, vous devrez souvent vous charger vous-même de cette démarche administrative. Vous trouverez la marche à suivre dans cet article : Résidence et NIE : Les différences. Il est également possible de le faire à l’étranger, à l’ambassade ou au consulat le plus proche.

Si vous ne souhaitez pas vous en occuper, vous pouvez aussi utiliser mes services.

Compte bancaire

Avant de signer l’acte d’achat, il vous faudra ouvrir un compte bancaire Espagnol. Cela vous permettra de réserver le bien à l’aide d’un chèque certifié, domicilier les différentes factures (eau, gaz, électricité), et bien sûr acheter le bien. En utilisant mes services, votre compte en banque sera ouvert en une heure.

L’ultime étape est le passage devant le notaire local, afin de finaliser le processus d’achat.

L’acte notarié

L’Escritura est le document officiel qui conclut la transaction. Normalement il y a un délai de 30 et 45 jours après la signature de la réservation, avant de passer devant le notaire.

Les deux parties doivent être présentes (ou se faire représenter), lors de la signature.

Le notaire doit alors s’assurer que toutes les vérifications furent correctement réalisées d’un point de vue légal.

Si le bien est encore grevé par une hypothèque, et que celle-ci ne sera pas reprise, le notaire la fera lever aux frais du vendeur.

Si une nouvelle hypothèque doit être mise en place, elle sera enregistrée au moment de la signature de l’acte notarié.

Une fois l’acte signé, les clés sont remises et le montant restant dû doit être versé.

La nouvel acte notarié doit être enregistrée dans le « Registro de Propriedad » (Registre de propriété), l’avocat peut s’en charger ou le notaire.

Charges et frais :

En Espagne, habituellement, les frais d’acquisition sont d’environ 11 % du montant de l’achat.

Pour une construction existante, cela se compose : de l’impôt sur la transmission de patrimoine (Impuesto de Transmissiones Patrimoniales ou ITP) qui représente 10% de la valeur du bien. Auquel on ajoute 1% représentant les frais de notaire (entre 300 et 900€) et de registre de la propriété (environ 45% des frais de notaire).

Pour les constructions neuves, cela se compose : 1% du montant du compromis + 10% de l’ IVA  +  1% de taxe supplémentaire (ADJ Actos Jurídicos Documentada).
On ajoute toujours les frais de notaire et d’enregistrement.

En plus des frais d’acquisition, le nouveau propriétaire devra régler certaines charges annuellement :

La taxe foncière (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles » ou « IBI »). Cette taxe est calculée individuellement par chaque commune, vous connaitrez le montant de celui-ci avant l’acquisition du bien.

Les taxes communales (« Tasas »). En fonction de la commune, il se peut que vous ayez à payer une taxe sur les ordures ménagères, les eaux usées, l’assainissement, etc.

Les frais de copropriété. Dans le cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, vous serez automatiquement membre de celle-ci. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la surface de votre appartement ou maison. Vous connaitrez le montant avant l’acquisition du bien.

Généralement  il s’agit des frais d’enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts communs, de l’assurance responsabilité civile, entretien de la piscine commune, de l’ascenseur et des frais administratifs.

L’impôt sur le revenu des non résidents: si l’acheteur n’entend pas établir sa résidence principale en Espagne, il devra désigner un représentant fiscal et présenter chaque année, une déclaration de non résident (impôt calculé sur base de la valeur cadastrale ou des loyers si le bien est loué). De plus sur ce montant calculé seront appliqués les 21% d’impôts pour les non résidents. Si vous utilisez les services d’un avocat, ce dernier peut faire cette déclaration à votre place.

Un exemple concret :

Vous souhaitez acheter un appartement de seconde main, à 100.000€ (sans faire de prêt), quelle budget je dois prévoir :

Notaire + ITP : 11.000€

Avocat : 800€+IVA soit 968€

Frais d’agence : 3000€+IVA (commission de 3%) soit 3630 €

Total : 115598 €

Il faut donc prévoir un budget de 115.598€ pour l’achat. Soit 15% en plus par rapport au prix de vente.

Il faudra aussi prévoir un budget annuel pour l’IBI, les frais de copropriété, éventuellement l’impôt sur le revenu des non résidents, impôt sur les bénéfices des rentes de la location (le cas échéant)

Si vous souhaitez vous installer à Valence, et que vous cherchez un bien à acheter, vous pouvez me contacter pour obtenir des renseignements et être accompagné dans vos démarches.

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