L’une des questions qui revient souvent au moment d’envisager un achat immobilier à Valencia. Comment financer l’achat du bien ?
Faire un emprunt en France ? Emprunter en Espagne ? Quelles sont les avantages, les inconvénients, les différentes particularités de part et d’autre des Pyrénées ?
Je vais essayer de t’éclairer un peu et t’apporter certaines réponses.
Emprunter en France
Dans l’idéal c’est la meilleure solution. En fait la meilleure solution, c’est de payer comptant, mais ce n’est pas toujours possible 🙂
Mais si tu dois faire financer ton achat, le mieux est d’aller voir une banque française.
La raison est simple, les conditions sont meilleures en France. Notamment au niveau des taux d’emprunts.
En effet, les taux d’intérets sont plus faibles actuellement en France qu’en Espagne.
À titre d’exemple, à Valencia le taux d’interet fixe commence autour de 4,5% TAE si l’on est non résident. Il peut descendre autour de 4% TAE si l’on est résident, si l’on prend une assurance dans la banque, que l’on verse ses revenus sur le compte bancaire espagnol…
À contrario, le principal inconvénient est qu’il faudra souvent avoir un bien à mettre en garantie, pour être suivi par la banque française. Problématique, si l’on est locataire en France.
Autre problème, les banques françaises sont particulièrement lentes pour ficeler le dossier. Il n’est pas rare de devoir patienter 2 mois pour avoir une réponse (favorable ou non).
Emprunter en Espagne
Si tu ne peux pas emprunter en France, il reste la solution d’emprunter en Espagne.
Mais il y a des particularités à prendre en compte, des avantages et des inconvénients.
Pour commencer, on peut obtenir un accord de sa banque en une dizaine de jours. Bien plus rapidement qu’en France. C’est le principal avantage.
Ensuite le taux de financement dépendra de ta situation.
Si tu comptes acheter une résidence secondaire et donc tu es par conséquent non résident, la banque limitera le financement à 50 ou 70% de la valeur estimée du bien.
Si tu comptes acheter ta résidence principale, le financement peut grimper jusqu’à 80% de la valeur estimée du bien.
Il est devenu quasiment impossible d’obtenir un financement à 100% (sauf si le bien appartient à une entité bancaire).
Oui, car en Espagne, c’est la valeur estimée du bien qui est importante. Pas le prix de vente négocié avec le vendeur.
Concrètement, lorsque tu pousses la porte d’une banque espagnole et que tu veux obtenir un financement pour acheter un bien, il faudra aussi passer par les services d’un professionnel pour faire estimer la valeur du bien. C’est que ce l’on appelle la « tasacíon ».
Cette expertise indépendante coute entre 300 et 700€ par bien (selon les experts, la taille du bien).
En pratique, une fois que tu as trouvé ton futur nid douillet, un expert devra venir estimer ce bien. Il va mesurer le logement, regarder l’isolation, l’electricité… Et tu obtiendras ensuite un rapport complet avec la valeur estimée du bien.
Admettons que tu souhaites acheter un bien affiché à 200.000€. Après son passage l’expert estime que la valeur réelle est de 180.000€. Et bien, la banque te financera jusqu’à 70% de 180.000€ (si tu es non résident) ou jusqu’à 80% de 180.000€ (si tu es résident). Il faudra donner en apport le reste, pour atteindre les 200.000€.
De plus pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne, il faut obligatoirement passer devant le notaire. Ce qui implique des frais supplémentaires.
En Espagne, 25% des espagnols empruntent à taux variable. C’est une hérésie du côté français, mais c’est relativement habituel en Espagne, et ce malgré le passage de la crise en 2007. C’est le côté optimiste espagnol 🙂 Je te conseille de rester sur le taux fixe, même si le taux est plus élevé.
Autre particularité, le financement des travaux de rénovation est rarement intégré avec le financement de l’achat. Si c’est le cas, le taux fixe augmentera et/ou la durée du remboursement.
Dans la majorité des cas, il faut faire un prêt à la consommation ou un prêt personnel (taux moyen à 7,5% selon les entités bancaires, le montant à emprunter et la durée de remboursement). Mais il y a des inconvénients en plus du taux élevé : financement de 50.000€ maximum, durée de remboursement courte (entre 6 mois et 10 ans).
Cela explique pourquoi peu d’appartement sont rénovés à Valencia, ou alors avec une rénovation basique (un peu de peinture, cuisine, salle de bains et basta). Sauf à avoir des économies de côté pour faire les travaux.
Pour résumer, pour acheter à Valencia, l’idéal est de ne pas avoir besoin de financement (pour l’achat et les travaux). Cela permet d’acheter rapidement (on peut être propriétaire en un mois) et d’avoir une marge de négociation.
Si tu as besoin d’un financement, il faut mieux essayer de l’obtenir en France. Si cela n’est pas possible, il faudra « malheureusement » passer par le système espagnol.
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