L’une des questions qui revient souvent au moment d’envisager un achat immobilier à Valencia. Comment financer l’achat du bien ?
Faire un emprunt en France ? Emprunter en Espagne ? Quelles sont les avantages, les inconvénients, les différentes particularités de part et d’autre des Pyrénées ?
Je vais essayer de t’éclairer un peu et t’apporter certaines réponses.
Emprunter en France
C’est la solution la plus rassurante. On connait le système français, son banquier.
Même si en pratique, la meilleure solution, c’est de payer comptant, mais ce n’est pas toujours possible 🙂
Mais si tu dois faire financer ton achat, tu peux aller voir une banque française.
Cependant, il ne sera pas forcément facile d’obtenir un financement, pour acheter ta résidence secondaire en Espagne.
Le principal inconvénient est qu’il faudra souvent avoir un bien à mettre en garantie, pour être suivi par la banque française. Problématique, si l’on est locataire en France. En effet, il est quasiment impossible pour une banque française de faire jouer la garantie hypothécaire sur un bien espagnol. Donc, elle voudra se couvrir avec un bien situé sur le territoire français.
Autre problème, les banques françaises sont particulièrement lentes pour ficeler le dossier. Il n’est pas rare de devoir patienter 2 mois pour avoir une réponse (favorable ou non).
Emprunter en Espagne
Si tu ne peux pas emprunter en France, il reste la solution d’emprunter en Espagne.
Mais il y a des particularités à prendre en compte, des avantages et des inconvénients.
Pour commencer, on peut obtenir un accord de sa banque, relativement rapidement, en une dizaine de jours. Bien plus rapidement qu’en France. C’est le principal avantage.
Ensuite le montant du financement dépendra de ta situation.
Si tu comptes acheter une résidence secondaire et donc tu es par conséquent non résident, la banque limitera le financement à 50 ou 70% de la valeur estimée du bien.
Si tu comptes acheter ta résidence principale, le financement peut grimper jusqu’à 80% de la valeur estimée du bien.
Il est devenu quasiment impossible d’obtenir un financement à 100% (sauf si le bien appartient à une entité bancaire).
Oui, car en Espagne, c’est la valeur estimée du bien qui est importante. Pas le prix de vente négocié avec le vendeur.
Concrètement, lorsque tu pousses la porte d’une banque espagnole et que tu veux obtenir un financement pour acheter un bien, il faudra aussi passer par les services d’un professionnel pour faire estimer la valeur du bien. C’est que ce l’on appelle la “tasacíon”.
Cette expertise indépendante coute entre 300 et 700€ par bien (selon les experts, la taille du bien).
En pratique, une fois que tu as trouvé ton futur nid douillet, un expert devra venir estimer ce bien. Il va mesurer le logement, regarder l’isolation, l’electricité, le quartiers, les biens similaires… Et tu obtiendras ensuite un rapport complet avec la valeur estimée du bien.
Admettons que tu souhaites acheter un bien affiché à 200.000€. Après son passage l’expert estime que la valeur réelle est de 180.000€. Et bien, la banque te financera jusqu’à 70% de 180.000€ (si tu es non résident) ou jusqu’à 80% de 180.000€ (si tu es résident). Il faudra donner en apport le reste, pour atteindre les 200.000€.
De plus pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne, il faut obligatoirement passer devant le notaire. Celui ci doit t’expliquer en détail, en quoi t’engage le prêt que tu t’apprêtes à souscrire. C’est un service gratuit, mais cela évite de signer sans savoir.
Dans le cadre de mon service de conseil immobilier, un avocat francophone t’accompagnera lors du rendez-vous pour servir de traducteur.
En Espagne, 25% des espagnols empruntent à taux variable. C’est une hérésie du côté français, mais c’est relativement habituel en Espagne, et ce malgré le passage de la crise en 2007. C’est le côté optimiste espagnol 🙂 Je te conseille de rester sur le taux fixe, même si le taux est plus élevé.
Autre particularité, le financement des travaux de rénovation est rarement intégré avec le financement de l’achat. Si c’est le cas, le taux fixe augmentera et/ou la durée du remboursement.
Dans la majorité des cas, il faut faire un prêt à la consommation ou un prêt personnel (taux moyen à 7,5% selon les entités bancaires, le montant à emprunter et la durée de remboursement). Mais il y a des inconvénients en plus du taux élevé : financement de 50.000€ maximum, durée de remboursement courte (entre 6 mois et 10 ans).
Cela explique pourquoi peu d’appartement sont rénovés à Valencia, ou alors avec une rénovation basique (un peu de peinture, cuisine, salle de bains et basta). Sauf à avoir des économies de côté pour faire les travaux.
Utiliser les services d’un courtier
Si tu souhaites emprunter en Espagne, il peut être intéressant de passer par les services d’un courtier (francophone ou non). Et ce pour plusieurs raisons :
- Il a son réseau dans de nombreuses banques espagnoles
- Il a une connaissance professionnelle en espagnol (jargon technique)
- C’est un service qui te permettra d’avoir souvent de meilleures conditions : taux, durée..
En sachant qu’il est toujours plus intéressant de négocier la durée du prêt que le taux.
Une différence de 0,5 ou 1% n’aura pas une grande influence sur les mensualités. Par contre obtenir un prêt sur 20 ou 25 ans au lieu de 15 ans, cela fera une plus grand différence.
Prenons le cas, d’un achat d’un appartement à 200.000€, avec un apport de 30% (60.000€), sur une durée de 15 ans et avec un taux de 2.15%. Les mensualités seront de 1052€. Si on passe à un taux de 3,15% on est à 1129€. Si par contre, on emprunte sur 20 ans à 3,15% nous avons des mensualités de 909€ !
Plusieurs de mes clients sont déjà passés par des courtiers pour financer leur projet, pour un gain de temps et/ou pour obtenir la validation de leur dossier.
Je me ferai un plaisir de t’indiquer de bons courtiers, si l’on a l’occasion de travailler ensemble 🙂
Pour résumer, pour acheter à Valencia, l’idéal est de ne pas avoir besoin de financement (pour l’achat et les travaux). Cela permet d’acheter rapidement (on peut être propriétaire en un mois) et d’avoir une marge de négociation.
Si tu as besoin d’un financement, il est envisageable de l’obtenir en France (sous certaines conditions). Si cela n’est pas possible, tu peux passer par le système espagnol.
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