Démarches pour acheter un bien immobilier à Valence

Quelles sont les démarches pour acheter un bien immobilier à Valence ?

Tu as eu un coup de cœur pour l’Espagne, tu souhaites investir, t’y installer en famille, profiter de ta retraite au soleil ? Quelque soit la raison, tu as décidé d’acquérir un bien immobilier à Valence.

Avec l’explosion des loyers en Espagne depuis 2022, acheter est un bon investissement. Notamment, les remboursements de prêt seront bien moindre que les loyers actuels.

Cependant, les démarches pour acquérir un bien sont différentes dans chaque pays, l’Espagne ne déroge pas à la règle.

Quelles étapes doit-on suivre pour devenir propriétaire ? Comment se déroule le processus d’achat ? Quels sont les pièges à éviter ? Doit-on être accompagné par un avocat ? Tu trouveras toutes les réponses dans cet article.

Quelques points à savoir

Les démarches seront légèrement différentes, selon que tu passes par une agence immobilière ou non.

• Si tu souhaites faire affaire directement avec le propriétaire : je te conseille grandement de t’adjoindre les services d’un avocat valencien francophone, spécialisé en droit immobilier. Celui-ci fera les vérifications nécessaires et indispensables pour que tu ne sois pas lésé. À titre d’exemple, l’avocat avec qui je collabore à des honoraires entre 500 et 1000€ pour un achat.
• Si tu souhaites passer par une agence immobilière : C’est l’agence qui se charge de faire les vérifications nécessaires et indispensables. Elles travaillent souvent en partenariat avec des cabinets d’avocats, si besoin. Tu n’as donc pas besoin d’être accompagné d’un avocat, en théorie. En pratique, je te conseille de prendre les services d’un avocat indépendant, ou te faire accompagner. Les honoraires des agences varient entre 2,5% et 3% + IVA (lorsque le prix du bien est peu élevé, les agences prennent parfois un forfait). Si les honoraires sont au dessus de 3%, il vaut mieux passer ton chemin.
• À Valence, il est de coutume que les deux parties s’acquittent des honoraires (par exemple 3% + IVA  pour le vendeur et 3% + IVA pour l’acheteur). En Espagne, les honoraires ne sont pas régulés.

Il est important, avant de signer quoique ce soit, de prendre quelques précautions pour éviter les erreurs les plus classiques.

Acheter en empruntant en Espagne

Attention, si tu as besoin de faire un prêt immobilier en Espagne, le fonctionnement est particulier.

En effet, il faudra faire estimer officiellement la valeur du bien, par un « tasador ». Celui ci peut être indépendant ou en partenariat avec la banque espagnole.

L’expert viendra donc estimer la valeur du bien, en se basant sur plusieurs critères :

• Le quartier
• L’environnement de l’immeuble
• L’état de conservation de l’immeuble
• S’il y un ascenseur ou non
• La date de construction de l’immeuble
• La superficie utile du logement (habitable)
• Les matériaux utilisés pour la construction
• La qualité du bien, si il y a eu des travaux de rénovation
• S’il y a une terrasse ou non
• L’orientation
• Le prix du marché pour un appartement similaire

Cette estimation donnera une valeur officielle qui servira à la banque pour le calcul du montant maximum du prêt.

Exemple : Tu comptes acheter un bien à 200.000€ (prix du vendeur). Après expertise, le bien est estimé à 150.000€. Dans ce cas, les banques te prêteront jusqu’à 80% de 150.000€ pour financer ton achat. Il faudra faire un apport personnel pour le reste.

Il faut compter entre 300 et 400€ pour une estimation.

Le dossier d’estimation reste valable dans toutes les banques. Ainsi, si une banque refuse de te suivre ou les conditions ne te conviennent pas, tu peux aller dans une autre entité bancaire avec ton dossier d’estimation.

La réservation

Tu as trouvé la maison de tes rêves et tu souhaites négocier le prix.

Il est alors important de « bloquer » le bien. Si tu passes pas une agence, ils te feront signer un document de réservation. Il faut verser une certaine somme à l’agence (entre 3000 et 5000€ en moyenne, cela dépend de la valeur du bien).

Cette démarche permet de stopper les visites et de passer l’offre au propriétaire.

Si il refuse l’offre, tu récupères l’argent versée. Si il accepte, on passe à l’étape suivante, la signature du compromis.

Le compromis

Il s’agit d’établir un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur, dont le but est de réserver le bien moyennant une somme d’argent (arras penitenciales). À partir de la signature de ce contrat, le bien doit être retiré du marché et le prix convenu ne peut plus changer.

En règle générale, l’acompte oscille entre 5 et 10% du compromis de vente.

Ce contrat privé doit mentionner : le prix convenu, le montant de l’acompte, la somme restant à payer, la date limite pour la signature de l’Escritura (enregistrement officiel), une description du bien (et les éventuelles saisies, dettes, registre de propriété), les coordonnées des deux parties.

Une fois ce document rédigé et signé, il prend effet dès le versement de l’acompte, en générale par un chèque de banque certifié, ou virement bancaire.

À partir de là, si l’acquéreur ne respecte pas ses engagements, il perdra l’acompte versé. Si c’est le vendeur qui ne respecte pas ses engagements, il devra dédommager l’acquéreur du double du montant de l’acompte.

Cependant, dans les faits, il existe 3 documents juridiques possibles et non obligatoires :

La promesse réciproque de vente/achat (Promesa recíproca de compraventa) : Cette promesse peut être bilatérale, et elle doit stipuler clairement TOUS les éléments qui figureront dans le contrat définitif. Cela donne droits aux contractants d’exiger réciproquement le respect de la promesse.

L’option d’achat : C’est une promesse unilatérale de vente (elle n’oblige que le vendeur) qui concède au futur acheteur la faculté de décider si il veut acheter, selon la date et les conditions déterminées.

Les Arras : On réserve la maison en versant une certaine somme. Il existe 3 variantes.

Les Arras confirmatorias: C’est un versement qui sert principalement à confirmer l’existence d’un contrat entre les parties. C’est une avance sur le prix final. Par contre, cela ne permet pas de renoncer au contrat. L’on peut donc obliger l’autre partie à respecter le contrat, et par conséquent cela ne permet pas de renoncer à ses arrhres, ni à devoir en rembourser le double.

Les Arras penales:  Cela doit être clairement indiqué dans le contrat, sinon on considère qu’il s’agit d’Arras Confirmatorias. On garantie l’accomplissement du contrat par le moyen de la perte des arrhes pour l’acheteur, ou l’obligation de rembourser le double pour le vendeur. Les arrhes servent de dommages et intérêts. Ce qui n’empêche pas de demander en plus l’exécution du contrat. Le vendeur peut donc obliger l’acheteur à respecter le contrat, et inversement.

Les Arras penitenciales: Dites de rétractation. C’est la forme la plus courante. C’est le même principe qu’en France. L’acheteur perd son versement, le vendeur rembourse le double. On se desiste du contrat, sans avoir besoin de se justifier. Et donc impossible d’en obliger l’application.

Attention, si tu empruntes, il est rare de trouver une clause suspensive en cas de non obtention du prêt dans les compromis.

Personnellement, lorsque j’accompagne un client, dans ce cas, je fais systématiquement rajouter cette clause. Si le propriétaire refuse de rajouter la clause, je conseille de ne pas acheter.

Vérifications

Selon la situation, ton avocat ou l’agence doivent faire certaines vérifications avant de poursuivre le processus d’achat.

• Vérification des charges et titularité au registre de la propriété (vérification contenu nota simple) et cadastre : Ceci permet de s’assurer si il y a un emprunt, une dette, une servitude, connaitre l’identité du propriétaire actuel, vérifier la superficie du terrain et du bien.
• Vérification des licences urbanistiques et éventuelles restrictions de jouissance (obtention cédula urbanística le cas échéant)
• Vérification paiement du précompte (IBI), connections eau et électricité (le cas échéant) : L’IBI est l’impôt foncier local annuel en Espagne.
• Suivi certificat énergétique (le cas échéant).
• Vérification des titres de propriété et des charges éventuelles de copropriété, obtention des certificats nécessaires le cas échéant : Afin de s’assurer qu’il n’y ait aucune dette du propriétaire.
• Vérification des actes authentiques d’achat et de vente.
• Assistance lors de la signature chez le notaire et/ou représentation du client lors de l’acte.
• Suivi formalités paiement des impôts, retenues non-résidents, inscription au registre de la propriété.

Si tout est en ordre, l’on peut poursuivre les démarches.

Documents à fournir

Comme pour toutes démarches administratives, il est indispensable de suivre certaines procédures :

NIE (numéro d’identification d’étranger)

Si tu passes par une agence, tu devras souvent te charger toi-même de cette démarche administrative. J’explique la marche à suivre dans cet article : Comment remplir le formulaire EX15 (NIE).

Je recommande vivement de le faire à l’avance, à l’ambassade ou au consulat espagnol le plus proche de ton domicile.

La démarche est très simple, il faut juste éviter de s’y prendre au dernier moment.

Pièce d’identité en vigueur. Classique pour justifier devant le notaire que tu es bien l’acheteur, et que les infos correspondent avec ce qui est écrit dans le compromis.

Compte bancaire

Avant de signer l’acte d’achat, il te faudra ouvrir un compte bancaire Espagnol. Cela te permettra de payer le bien à l’aide d’un chèque certifié, domicilier les différentes factures (eau, gaz, électricité), et bien sûr pour la vie quotidienne.

En utilisant mes services, ton compte en banque sera ouvert en une heure.

L’ultime étape est le passage devant le notaire local, afin de finaliser le processus d’achat.

L’acte notarié

Si tu achètes via un prêt en Espagne, tu auras une étape supplémentaire. Il s’agit d’un rendez-vous chez le notaire (quelques jours avant la signature) pour qu’il t’explique en détail les conditions de ton prêt et ce que cela implique pour toi (notamment en cas de non remboursement).

Ensuite, on passe à l’étape normal, la signature chez le notaire.

L’Escritura est le document officiel qui conclut la transaction. Normalement il y a un délai de 30 et 45 jours après la signature de la réservation, avant de passer devant le notaire. Le double si l’on a besoin d’un prêt.

Les deux parties doivent être présentes (ou se faire représenter), lors de la signature.

Le notaire doit alors s’assurer que toutes les vérifications furent correctement réalisées d’un point de vue légal.

Si le bien est encore grevé par une hypothèque, et que celle-ci ne sera pas reprise, le notaire la fera lever aux frais du vendeur.

Si une nouvelle hypothèque doit être mise en place, elle sera enregistrée au moment de la signature de l’acte notarié.

Une fois l’acte signé, les clés sont remises et le montant restant dû doit être versé.

La nouvel acte notarié doit être enregistrée dans le « Registro de Propriedad » (Registre de propriété), l’avocat peut s’en charger ou le notaire.

Charges et frais :

En Espagne, habituellement, les frais d’acquisition sont d’environ 11 % du montant de l’achat.

Pour une construction existante, cela se compose :

• De l’impôt sur la transmission de patrimoine (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP) qui représente 10% de la valeur de référence cadastrale du bien (nouveauté fiscale 2022). Attention, la valeur de référence, ce n’est pas la valeur cadastrale du bien.
• Auquel on ajoute 1% représentant les frais de notaire (entre 300 et 900€) et de registre de la propriété (environ 45% des frais de notaire).

En pratique, tu achètes un bien 250.000€. Sa valeur de référence cadastrale est de 300.000€, tu paieras 30.000€ d’ITP (avant 2022, c’était 10% de 250.000€). Pire, si la valeur de référence cadastrale est de 200.000€, tu ne paieras pas 20.000€, mais 25.000€ ! Dans ce cas, le fisc prend en compte le prix d’achat du bien.

Le fisc gagne toujours 🙂

Pour les constructions neuves, cela se compose de :

• 1% du montant du compromis + 10% d’IVA  +  1% de taxe supplémentaire (ADJ Actos Jurídicos Documentada).
• On ajoute toujours les frais de notaire et d’enregistrement.

En plus des frais d’acquisition, le nouveau propriétaire devra régler certaines charges annuellement :

• La taxe foncière (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles » ou « IBI »). Cette taxe est calculée individuellement par chaque commune, tu peux connaitre le montant de celui-ci avant l’acquisition du bien. Cela va rarement au dessus des 1500€/an.

• Les taxes communales (« Tasas »). En fonction de la commune, il se peut que tu payes aussi une taxe sur les ordures ménagères, les eaux usées, l’assainissement, etc. En général, autour de 150€/an.

• Les frais de copropriété. Dans le cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, tu seras automatiquement membre de celle-ci. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de ton terrain ou la surface de ton appartement ou maison. Tu connaitras le montant avant l’acquisition du bien.

Généralement  il s’agit des frais d’enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts communs, de l’assurance responsabilité civile, entretien de la piscine commune, de l’ascenseur et des frais administratifs. Il faut compter entre 20 et 90€/mois.

• L’impôt sur le revenu des non résidents: si l’acheteur n’entend pas établir sa résidence principale en Espagne, il devra soit désigner un représentant fiscal, soit se débrouiller seul et présenter chaque année, une déclaration de non résident (impôt calculé sur la base imposable, soit 1,1% de la valeur cadastrale du bien immobilier). Dans le cas de revenus locatifs en Espagne , la base imposable est constituée par la différence entre les revenus locatifs perçus et les frais engagés dans la propriété. De plus sur ce montant calculé seront appliqués les 19% d’impôts pour les non résidents. Si tu utilises les services d’un avocat ou gestor, ce dernier peut faire cette déclaration à ta place (modelo 210).

Un exemple concret :

Tu souhaites acheter un appartement de seconde main, à 200.000€ (sans faire de prêt), quelle budget je dois prévoir :

Notaire + ITP : 22.000€

Avocat : 1210€ (certains cabinets demandent plus de 2% du prix d’achat, pour un service équivalent)

Frais d’agence : 6000€+IVA (commission de 3%) soit 7260 €

Total : 230.470 €

Il faut donc prévoir un budget minimum de 231.000€ pour l’achat. Soit 15% en plus par rapport au prix de vente.

Il faudra aussi prévoir un budget annuel pour l’IBI, les frais de copropriété, éventuellement l’impôt sur le revenu des non résidents, impôt sur les bénéfices des rentes de la location (le cas échéant). Et prévoir aussi une enveloppe si tu souhaites faire des travaux,

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Tu sais maintenant comment se déroule le processus d’achat en Espagne, et les différentes étapes importantes. Il n’y a rien d’insurmontable, mais il vaut mieux être bien accompagné pour éviter toute mauvaise surprise ou si l’on maitrise mal la langue de Cervantès.

Si tu souhaites t’installer à Valencia, je suis la pour t’ accompagner.