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Acheter à Valencia : les 9 particularités.

Louer à Valencia Espagne

Devenir propriétaire à Valencia, en Espagne, pour la première fois peut être un processus parfois stressant et surprenant. Surtout si tu n’es pas encore familiarisé avec les coutumes locales et l’ensemble du processus en lui-même.

Par expérience, je peux te garantir que le processus d’achat est très différent de ce qu’il peut se faire en France, Belgique ou Suisse.

Aussi, si tu souhaites acheter à Valencia, j’ai listé 9 particularités locales.

Le casse tête des visites

Dans les pays anglosaxons, le principe des visites en « open house » est habituel.

Le jour choisi pour la Journée Portes Ouvertes, la maison est ouverte et les acheteurs potentiels et les curieux s’y promènent librement, toujours sous le contrôle d’un des employés de l’agence immobilière qui est là pour donner toutes les informations sur la propriété.

On peut donc se retrouver à visiter le logement en même temps que d’autres acheteurs potentiels.

À Valencia, ce principe n’existe quasiment pas. Il faut donc passer par la méthode que l’on connait : prendre rendez-vous avec les agences pour avoir une visite individuelle.

Cela nécessite souvent une coordination importante entre les différentes parties : l’agent du vendeur, le propriétaire, et toi-même, voir même les autres agences (si le bien n’est pas une exclusivité).

Dans certains cas, même les locataires actuels peuvent être impliqués si le bien n’est pas vacant. En effet, il faut l’accord des locataires pour pouvoir visiter un bien loué. Certains refuseront tant que leur bail est en vigueur.

Aussi l’organisation d’une visite peut souvent prendre plusieurs jours, voire plusieurs semaines. Il faut que le propriétaire soit disponible pour la visite (si l’agence n’a pas les clés), que l’agent immobilier trouve un créneau dans son agenda, que les horaires correspondent avec tes disponibilités et celles des autres parties…

Bref, c’est très chronophage d’organiser soi même les visites. Surtout si tu dois visiter plusieurs biens.

Par contre si tu utilises mes services d’accompagnement, je peux t’épargner cette tache pénible 🙂

Te faire accompagner par un intermédiaire indépendant

En Espagne, tu peux très bien acheter un bien, sans avoir besoin d’un intermédiaire autre que l’agent immobilier.

Or, l’agent immobilier qui te fera visiter le bien, est mandaté par le vendeur. Il sera donc plus enclin à aller dans le sens du vendeur que dans le tien.

Cela peut poser des problèmes en termes d’impartialité. Il pourra omettre certaines informations importantes dans l’annonce immobilière ou lors de la visite : nuisances diverses, dettes, problème d’infrastructure, d’urbanisme (bien VPO) ou juridiques.

Je te recommande donc d’être accompagné par un intermédiaire indépendant lors des visites, et par un avocat indépendant pour toute la partie juridique (vérification des dettes, titre de propriété, rédaction du compromis, informations juridiques).

Cela a un coût, mais il sera toujours moindre que celui d’acheter un bien qui posera de nombreux problèmes.

Un plan ? Quel plan ?

C’est assez particulier en effet, mais en Espagne, il est quasiment impossible d’avoir le plan du logement. Surtout si il est ancien.

Par conséquent, il sera difficile de voir la disposition des pièces en lisant une annonce, et lors de la visite, il sera difficile d’avoir une idée exacte des mètres carrés.

De même, tu auras peu d’informations techniques de la part de l’agence immobilière ou de la part du propriétaire.

Si tu veux faire des travaux dans le logement, je te conseille de venir avec un architecte lors d’une contre visite. Il pourra te renseigner plus précisément sur la faisabilité des travaux et les permis à obtenir.

Il faut réserver pour bloquer les visites et faire une offre

Autre particularité locale, l’importance de la réservation.

Si le bien que tu as visité te plait, l’agence te proposera de réserver le bien, afin de pouvoir faire une offre au propriétaire.

Cela consiste à laisser une somme d’argent à l’agence immobilière (par virement), autour de 1000€ en général.

Une fois, la somme versée, les visites sont suspendues pendant que le propriétaire réfléchit à la possibilité d’accepter ton offre, de proposer une contre-offre ou de la refuser.

Si elle est refusée, l’agence te rendra la somme versée via un virement.

Il faut bien faire attention à avoir un contrat de réservation, avant de faire le virement. Il doit indiquer, l’adresse du bien, le nom du propriétaire, le montant de l’offre, le montant de la réservation, les conditions pour récupérer la réservation.

Le Home staging ? Connais pas.

Que cela soit sur les annonces ou lors des visites, les Espagnols ne se prennent pas la tête pour mettre le logement en valeur.

Lors des visites, il est fréquent d’observer le bien dans son état habituel.

C’est comme si l’on débarquait à l’improviste chez le propriétaire (ou ses locataires), avec leurs affaires et leurs photos de famille.

J’ai visité des biens, ou il avait le séchoir à linge au milieu du salon, les jouets des enfants qui trainent, la vaisselle dans l’évier, des bibelots partout… Bref, il est parfois difficile de se projeter pour se rendre compte de l’état du bien ou de la surface disponible.

Lorsque le bien est inoccupé, il arrive souvent que les propriétaires n’accordent pas la priorité au débarras des vieux meubles de grand mère. On voyage dans le temps et on revient dans les années 80.

Heureusement certaines agences se mettent au concept du home staging. Mettant le bien en valeur, en mettant un mobilier épuré, en rangeant le logement, en le rendant plus impersonnel.

Estimer la valeur du bien

Il est très compliqué à Valence de connaitre précisément la valeur du bien, sauf à utiliser les services d’un expert (tasador).

Si on veut négocier, on ne peut souvent se baser que sur les annonces de biens similaires, pour avoir une idée du prix du marché.

La valeur cadastrale est purement indicative et souvent éloignée du prix du marché. Et il n’est pas simple d’obtenir des informations auprès des notaires.

De toute façon dans la majorité des cas, c’est le propriétaire qui fixe le prix de vente, en se basant sur ses envies plutôt que sur le prix du marché, ou en suivant les conseils de l’agent immobilier.

D’un autre côté, et pour la raison précédente, il y a toujours une marge de négociation.

Les moyens de paiement

Une particularité importante. En effet, il y a de nombreuses différences avec que ce l’on connait en France, Belgique ou Suisse.

Par exemple, on doit verser 10% du montant de l’achat, lors de la signature du compromis. Cette somme est directement versée sur le compte du vendeur. Le compte séquestre chez le notaire n’existe presque pas.

Cela peut angoisser, de savoir qu’une somme importante ira sur le compte du vendeur, avant même la signature chez le notaire. En Espagne, cela ne choque personne 🙂

J’y reviens plus précisément dans un article détaillé.

On achète dans l’état

On revient au point concernant le « home staging ».

Une fois les clés récupérées chez le notaire, il faut pas s’attendre à avoir un bien nettoyé, rangé et sans imperfections.

Le vendeur ne va, souvent, pas se soucier de repeindre les murs, de tout nettoyer, rafraichir le jardin, faire des petites réparations ou de débarrasser tout les meubles.

Il faut donc pas hésiter d’en parler avant la signature chez le notaire. Notamment si le bien contient de nombreux meubles à débarrasser.

Le notaire fait le strict minimum

Contrairement à la France, le notaire ne fait pas grand chose lors de la vente d’un bien.

Il se contente principalement de vérifier l’identité des vendeurs et acheteurs, de vérifier le moyen de paiement et de signer l’acte notarié.

Ce n’est pas lui qui va vérifier qu’il y a des dettes, ou rédiger le compromis de vente.

Tu peux en savoir plus dans cet article : le rôle du notaire.


Si tu es sur le point d’entamer le processus de recherche d’une propriété à Valence et que tu souhaites des conseils et un soutien professionnel, n’hésites pas à prendre contact avec moi ! Je t’accompagnerai avec plaisir 🙂

Article rédigé par

Sylvain Domper

Dénicheur de bons plans et logements à Valencia

«On se donne rendez-vous au Mercado Colón pour boire un verre ensemble». Phrase favorite

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