Le guide du locataire en Espagne

Le guide du locataire en Espagne

La location rentre de plus en plus dans les mœurs en Espagne, et donc à Valencia. Le texte de loi du 4/2013 sur les mesures d’assouplissements et de développement du marché locatif, a introduit de nouvelles mesures pour mieux codifier la location. Cependant, même en maitrisant la langue de Cervantès, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Voici donc un guide pratique sur les droits et devoirs du locataire en Espagne.

LES DROITS DU LOCATAIRE


Négocier le prix et la durée du bail
La bailleur (arrendador) et le locataire (arrendatario) peuvent se mettre d’accord avant la signature du bail, sur la durée de celui-ci et le montant mensuel du loyer. Durant la durée du bail, le loyer ne peut être réactualisé qu’une fois par an, selon les termes définis par les deux parties. Cette révision du loyer ne doit pas forcément suivre l’IPC (indice des prix à la consommation), elle peut aussi être fixée par les deux parties.

– Allonger la durée du bail
Lors du dernier jour du bail, celui-ci se prolongera obligatoirement par période d’un an, jusqu’à que la location atteigne une durée de 3 ans, sauf si le locataire indique, avec un préavis d’au moins 30 jours avant la fin du bail, son désir de mettre fin au contrat.  Si le contrat ne spécifie pas une durée du bail, on reconnait tacitement que le contrat est d’une durée d’un an avec le droit de prolonger le bail jusqu’à 3 ans.

Au bout de 3 ans, si, ni le bailleur ni le locataire ne notifie une volonté de mettre fin au contrat avec un préavis de 30 jours, on estime que le bail est prolongé d’un an (de façon tacite).

– Mettre fin au contrat lorsqu’on le souhaite
Le locataire peut mettre fin au contrat au bout de 6 mois, toujours en avertissant le bailleur avec un préavis de 30 jours au moins.

Dans ce cas, et uniquement si stipulé dans le bail, le locataire doit indemniser le propriétaire : une quantité équivalente à une mensualité de loyer par année de contrat restant à accomplir. Si il reste moins d’un an, on doit payer une part proportionnelle. Exemple : vous avez un bail d’un an, vous partez au bout de 6 mois, vous devez payer 1/6 du loyer mensuel en indemnisation.

Si aucune indemnisation n’est stipulée dans le bail, le locataire peut partir au bout de 6 mois, sans indemniser le bailleur.

– Récupérer la caution
A l’issu du bail, si le logement est en bon état et qu’il n’y a aucunes dettes vis à vis des compagnies d’eau, de gaz et électricité, le propriétaire devra solliciter le remboursement de la caution auprès de l’organisme correspondant. La caution devra être rendue au locataire, dans le mois où les clefs furent rendues. Si cela prend plus de temps, le locataire est en droit de réclamer des intérêts.

– Continuer de louer malgré le changement de propriétaire
Les locataires, leurs conjoints de fait ou non séparés légalement, leurs enfants à charge, peuvent profiter du contrat avec les mêmes droits et obligations, du moment que le contrat est inscrit au Registre de la Propriété. Si ce n’est pas le cas, il faut regarder dans le bail, si il y a une clause de « renuncia a la adquisicion preferente ».

En effet, le locataire est normalement prioritaire pour racheter le bien loué, sauf si il renonce spécifiquement à ce droit. Si c’est le cas, le propriétaire peut librement vendre le logement librement. Il doit cependant avertir le locataire au moins 30 jours avant, qu’il souhaite vendre le logement, pour lui laisser le temps de déménager.

Autre possibilité : Si le propriétaire n’a pas prévenu le locataire de la vente à une tierce personne et que le locataire n’a pas signé de clause de renonciation. Dans ce cas, le locataire peut exercer son droit de « retracto ». C’est à dire avoir la possibilité d’acheter le logement au même prix qu’il fut vendu à la tierce personne (dans un délai de 30 jours).

– Céder la location à un tiers
Le locataire peut continuer à profiter de la location, même s’il n’habite pas le logement. A partir du moment où son conjoint de fait ou non séparé légalement, ses enfants à charge vivent dans le logement et si ce dernier est inscrit au Registre de la Propriété.

En cas de nullité, séparation ou divorce, le conjoint pourra devenir le titulaire de la location, si la juridiction civile le décide. Il faudra juste communiquer au bailleur, dans un délai de 2 mois maximum, cette notification judiciaire.

En cas de décès du locataire, on peut négocier la non prolongation du bail (si le décès a lieu après 3 ans de contrat), ou la fin du bail (si le décès a lieu avant les 3ans).

– Avoir des déductions fiscales lors de la déclaration d’impôts
Les locataires peuvent déduire le montant annuel du loyer sur la déclaration d’impôts (le % dépend de la base imposable), ainsi que les travaux réalisés dans le logement (en accord avec le propriétaire).

– Obtenir une réduction du loyer en échange d’amélioration du logement
Le locataire peut réaliser des travaux d’amélioration, à partir du moment où cela n’affecte pas la stabilité et la sécurité du logement, si le propriétaire donne son accord par écrit.

De plus, les deux parties peuvent se mettre d’accord que le montant du loyer (total ou partiel) est substitué pour un temps par le cout des travaux selon les conditions prévues. En cas de non respect des conditions prévues, le locataire peut mettre un terme au bail.

Dans le cas de travaux effectués sans l’accord écrit du propriétaire, celui ci peut exiger du locataire, à la fin du bail, qu’il remette le logement dans son état initial et ce sans aucunes indemnisations.

– Faire des travaux d’aménagement en cas d’incapacité
Le locataire peut faire réaliser, en ayant averti le propriétaire, des travaux d’aménagement du logement, si lui, son conjoint ou toute personne vivant de manière permanente dans le logement souffre d’une incapacité ou si elle a plus de 70 ans.

Les travaux ne doivent pas affecter les éléments ou services communs du logement,  ni la stabilité ou sécurité du logement. Au terme du bail, le locataire devra remettre le logement dans son état initial si le propriétaire l’exige.

DEVOIRS


Payer une caution lors de la signature du bail
Le locatiare doit payer une caution, celle-ci étant destinée à compenser d’éventuels dommages au logement (et non à garantir le paiement des loyers). Le montant minimum de caution légal est de 1 mois (2 mois si le bien ne sera pas utilisé comme un lieu de résidence). La caution sera versée à l’organisme indiqué par la CCAA correspondante. Le montant de la caution est révisé tout les 3 ans.

Si on constate des dommages au logement, le locataire s’en va avant la fin du bail ou ne paye pas le dernier mois, le propriétaire peut demander une indemnisation et utiliser pour ce fait la caution.

– Payer le loyer selon les termes négociés lors de la signature du bail
Le locataire doit payer son loyer mensuellement à la date stipulée par le bail. Si ce n’est pas le cas, si c’est spécifié dans le bail et que le logement est inscrit au Registre de la Propriété, alors le bail sera annulé une fois que le propriétaire aura exigé par voie judiciaire ou notariale le paiement du loyer et qu’il n’aura pas obtenu de réponse sous 10 jours, ou que le locataire conteste la décision.

– Payer les charges
Sauf cas contraire stipulé dans le bail, le bailleur doit payer l’IBI. Le locataire doit s’acquitter des factures d’eau, gaz, électricité, ainsi que de l’assurance du contenu de la maison, ou par exemple l’entretien de la chaudière si c’est stipulé dans le bail.

– Laisser le logement dans le même état qu’à la signature du bail
Sauf si le bailleur indique le contraire, le locataire doit laisser le logement dans le même état qu’à la signature du bail, ou il peut perdre sa caution.

– Quitter le logement si le bailleur démontre qu’il en a besoin
Le locataire doit quitter le logement, si passée la première année de contrat, le bailleur lui notifie, avec au moins deux mois de préavis, qu’il a besoin du logement comme résidence permanente pour lui, un membre de sa famille (premier degré de consanguinité), ou pour son conjoint en cas de séparation, divorce ou nullité.

Si le bailleur, ou les membres de sa famille n’occupent pas le logement, 3 mois après la fin du bail, le locataire peut réintégrer  le logement (dans un délai de 30 jours) en tant que locataire pour un nouveau bail d’une durée maximum de 3 ans, avec les mêmes conditions qu’avant et en obtenant des indemnités pour le déménagement.

Sinon, il peut aussi demander une indemnisation d’un montant d’une mensualité par année qu’il restait dans le bail.

– Expulsion du logement en cas de non paiement du loyer
Le contrat pourra être résilié en cas de retards de paiement, la procédure d’expulsion pourra être débutée à partir du premier mois de retard de paiement. Le locataire disposera d’un délai de 10 jours pour s’opposer ou pour retarder l’action du bailleur en payant le loyer dû.. Ce processus ne peut se faire qu’une fois pendant la durée du bail. Si la situation se reproduit, le locataire sera expulsé, même en réglant ses dettes postérieurement. Si, dans un délai de 10 jours, le locataire ne répond pas ou ne quitte pas le logement, il sera condamné à payer toutes les dettes, et frais jusqu’à la remise du logement. De son côté, le propriétaire ne peut faire changer les serrures ou couper l’eau, l’électricité ou le gaz. Sinon, il peut être dénoncé et condamné.

– Droit du bailleur
Si le bailleur est condamné lors d’un jugement, doit se soumettre à un exécution hypothécaire, le bail sera annulé, sauf si le contrat est inscrit au Registre de la Propriété, dans ce cas, le bail se poursuit normalement.

Les principales clauses abusives que l’on peut rencontrer dans un contrat

– Fixer à une année la durée minimum de la location.

Sous entendu, vous ne pouvez pas quitter le logement avant d’avoir passé un an dedans. C’est illégal. Comme dit plus haut, et selon la loi, le locataire peut mettre fin au contrat au bout de 6 mois, toujours en avertissant le bailleur avec un préavis de 30 jours au moins.

– Vous demandez des pénalités pour rupture du contrat avant échéance.

Si cela n’est pas stipulé dans le contrat, le propriétaire tente un coup de bluff.

– Pouvoir pénétrer dans le logement lorsque le propriétaire le souhaite.

C’est illégal sans l’accord du locataire ou un ordre judiciaire. Le locataire est protégé par la Constitution espagnole, et son article 18.2, qui concerne l’inviolabilité du domicile.

– Rajouter une clause pour empêcher le locataire de prolonger automatiquement le bail.

Le locataire peut rester au minimum 3 ans dans son logement, même si la durée stipulée du bail est de un an. Ce n’est qu’à la fin des 3 ans, et donc du bail, que le propriétaire peut souhaiter ne pas renouveler le contrat.

– Vouloir faire passer le bail « longue durée » pour une location temporaire.

Des petits malins essayent de vous faire signer un bail d’une durée de 11 mois, 9 mois. En fait, ils veulent vous faire croire que vous signez une location temporaire et que vous devrez quitter le logement à échéance du bail.

Grosse erreur.

La durée du contrat n’a strictement aucune influence sur la qualification du contrat. La différence se fait sur la destination du bien : est-ce que c’est pour y résider occasionnellement (vacances, quelques mois dans l’année), ou si c’est pour être votre résidence habituelle. Si vous louez le bien pour y vivre en permanence durant toute la durée du bail, vous bénéficiez des droits pour de la location longue durée. Ainsi à l’échéance du bail, celui-ci se prolonge automatiquement pour une année, jusqu’à atteindre la période de 3 ans.

En conséquence, votre propriétaire ne peut pas vous mettre dehors contre votre volonté, sauf si il démontre qu’il en a besoin (cf les Devoirs).

 

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre le bail locatif espagnol. Je recommande malgré tout de vous faire accompagner par un professionnel lors de la signature du bail.

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