Le guide du locataire en Espagne

La location rentre de plus en plus dans les mœurs en Espagne, et donc à Valencia. Le texte de loi du 4/2013 sur les mesures d’assouplissements et de développement du marché locatif, a introduit de nouvelles mesures pour mieux codifier la location.

Cependant, même en maitrisant la langue de Cervantès, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver.

Voici donc un guide pratique sur les droits et devoirs du locataire en Espagne.

Ce guide est mis à jour en tenant compte du décret du 19/12/18, du décret du 5 mars 2019, ainsi que de la nouvelle loi de 2023 (Ley de vivienda), du nouveau décret de décembre 2024, et du nouveau décret de mars 2026.

Concrètement, le contenu du décret du 19/12/18 s’applique pour les baux signés entre le 19 décembre 2018 et le 22 janvier 2019.

Les baux signés avant le 19 décembre 2018 et après le 22 janvier 2019 appliquent le texte de la LAU de 2013.

Pour les baux signés à partir du 5 mars 2019, on applique le décret du 5 mars.

Enfin pour les baux signés à partir de juin 2023, on appliquera la nouvelle loi promulguée (fin mai 2023).

Dans cet article, je vais aborder différents sujets :

• Les nouveautés du décret de mars 2026
• Les nouveautés du décret de décembre 2024
• L’IRAV, le nouveau système de calcul pour l’augmentation des loyers
• La Ley de Vivienda de 2023
• Les droits du locataire et du propriétaire
• Les devoirs du locataire et du propriétaire
• Les clauses abusives

Les nouveautés du décret de mars 2026

Suite à la guerre en Iran, le gouvernement espagnol a pris différentes mesures. L’une d’elles concerne les contrats de location et l’augmentation des loyers.

Ainsi le nouveau décret est pleinement en vigueur depuis le 22 mars dernier, après la publication au Journal officiel (BOE).

Cependant le 28 avril 2026, le décret doit être pleinement validé ou non par le congrès. Si le congrès retoque le décret, celui ci ne sera plus valide.

Entre le 22 mars et le 28 avril, le décret et ses mesures s’appliquent pleinement.

Mesure concernant les contrats de location

La première mesure implique la prolongation de deux ans des contrats de location de résidence principale arrivant à échéance avant le 31 décembre 2027, ou dont la période de reconduction tacite prend fin avant cette date.

Pour que cette prolongation s’applique, il faut en faire la demande au propriétaire via un burofax, mail certifié ou mail classique. Une fois la demande reçue, il est tenu de faire appliquer cette prolongation.

Attention, selon le décret, la prolongation ne s’appliquera pas lorsque le bailleur et le locataire conviennent de renouveler le contrat de location ou d’en conclure un nouveau, avec un loyer inférieur à celui prévu dans le contrat en vigueur.

Mesure concernant l’augmentation des loyers

La deuxième mesure clé du décret-loi royal 8/2026 consiste à limiter à 2 % l’augmentation des loyers. Cela concerne les baux signés avant le 26 mai 2023.

La réglementation distingue deux cas de figure :

Lorsque le bailleur est un grand propriétaire immobilier, l’augmentation du loyer est subordonnée à ce dont conviennent les parties, après la demande adressée par le locataire au bailleur, sans que la variation puisse dépasser 2 %. En l’absence d’accord, le plafond de 2 % est maintenu.

Dans le cas où le bailleur n’est pas un grand propriétaire de logements (il peut s’agir d’un particulier ou d’une personne morale), l’augmentation du loyer est subordonnée à ce dont conviennent les parties, après la demande adressée par le locataire au bailleur.

Dans ce cas, l’ajustement convenu par les parties peut dépasser le plafond de 2 % car le décret n’a pas fixé de limites.

Cependant le nouvel accord ne peut pas dépasser l’IPC, qui est l’une des limites établies à l’article 18 de la LAU. En l’absence d’accord entre le locataire et le bailleur, le plafond de 2 % est maintenu.

Pour les baux signés après le 26 mai 2023, on applique le système de calcul IRAV (j’en parle plus loin dans l’article).

Les nouveautés du décret de décembre 2024

Selon le préambule du décret, “Le gouvernement a mis en œuvre des interventions décisives dans le domaine du logement, compte tenu de la difficulté d’accès au logement pour une grande partie de la population espagnole. Cette situation a été provoquée principalement par une augmentation des ventes de logements et des prix de location, et malgré le fait qu’il y ait plus de propriétés à louer, ce marché a été divisé en formes de jouissance très différentes, le spectre s’élargissant de la propriété et de la location à long terme à d’autres formes d’affaires telles que la location saisonnière ou le logement à usage touristique.“

De nombreux propriétaires peu scrupuleux détournent le principe de la location saisonnière, pour offrir ce type de bail pour de la location à long terme.

Le gouvernement souhaite donc réguler cette situation, en créant un fichier unique regroupant tout les logements proposant de la location courte durée (que cela soit du Airbnb touristique ou de la location saisonnière non touristique). Il faudra donc inscrire son logement au Registre de la propriété, si l’on souhaite faire de la location saisonnière ou touristique.

La procédure d’enregistrement permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement unique qui sera attribué à chaque bien immobilier ou unité partielle de celui-ci destiné à être loué séparément, sans lequel il ne peut être proposé sur les plateformes de location à court terme.

On considère que c’est de la courte durée, dès que cela ne concerne pas un logement principal. C’est à dire que rentre dans cette catégorie : les logements pour les vacances ou le tourisme, le travail, les études, le traitement médical ou toute autre raison qui n’implique pas un besoin permanent de logement pour le locataire.

Concrètement, dans le cas des locations touristiques, le registre foncier devra vérifier si la propriété est conforme aux réglementations régionales sur les licences de logement touristique, aux ordonnances municipales que les conseils municipaux ont mises en œuvre ou si les statuts de la copropriété ont interdit la mise en œuvre de locations touristiques.

Dans le cas des locations saisonnières, le numéro d’enregistrement sera délivré pour une période d’un an. Cependant, au moment du renouvellement du numéro de registre, il faudra fournir les baux signés durant l’année et la raison pour laquelle le locataire ou les locataires ont eu besoin d’un logement non permanent. La documentation pourra être demandée ultérieurement pour vérifier la véracité du motif.

D’ici début juillet 2025, le fichier et les méthodes d’inscription au registre seront mises en place, afin de laisser à toutes les parties, le temps de s’organiser.

IRAV : le nouveau système pour calculer l’augmentation du loyer

Depuis janvier 2024, un nouveau système de calcul est utiliser pour remplacer l’IPC.

Ce nouveau système se nomme l’IRAV (Índice de Referencia de Arrendamiento). Il s’applique à tous les baux signés depuis le 25 mai 2023 (date de l’entrée en vigueur de la Ley de vivienda).

Pour les baux signés avant mai 2023, on applique l’IPC ou IGC.

En février 2026, la hausse maximum du loyer sera de 2.16%, selon l’IRAV.

Les nouveautés de la Ley de Vivienda 2023

La loi sur le logement de 2023 comprend un certain nombre de nouveautés, allant du plafonnement des loyers et de la modification des zones tendues, en passant à le changement de désignation des grands propriétaires.

Plafonnement du loyer

En ce qui concerne le plafonnement du loyer, il sera établi en fonction du type de contrat et de propriété, en les indexant sur le loyer précédent en vigueur pour les petits propriétaires, et en appliquant le nouvel indice de maîtrise des prix pour les grands propriétaires.

La déclaration d’un quartier ou d’une municipalité comme “zone tendue” dépendra de chaque communauté autonome, incluant dans l’examen le conseil municipal de la municipalité où ces zones sont étudiées.

Dans les zones tendues, d’un point de vue locatif, les loyers seront plafonnés.

Par exemple : Prenons le cas d’un bien appartient à un petit propriétaire. Le bien faisait l’objet d’un contrat de location de 1 000 euros par mois, dans le nouveau contrat, le prix de location ne pourra pas dépasser ces 1 000 euros, majorés de l’augmentation correspondant à l’indice en vigueur (2 % en 2023, 3 % en 2024). Donc 1030€ maximum.

En sachant, que cela s’applique également pour les biens entrant sur le marché locatif pour la première fois, dans une zone locativement tendue. Dans ce cas, chaque communauté autonome fixera le loyer maximum.

Il est interdit d’augmenter les loyers au moyen de nouvelles charges, qui obligeraient les locataires à payer des charges collectives, des taxes d’ordures ou toute autre charge non imputable au locataire et qui n’aurait pas été convenue au préalable.

De plus, l’IPC est éliminé comme référence pour l’actualisation annuelle du loyer des baux locatifs. En 2024, l’augmentation maximum était fixée à 3%. À partir de 2025, on utilise le nouvel indice de référence en remplacement de l’IPC, l’IRAV.

Grands propriétaires

Concernant la désignation des grands propriétaires, il faudra dorénavant posséder au moins 5 biens (dans une zone tendue), au lieu de 10, pour rentrer dans cette catégorie. Si la zone n’est pas tendue, on reste à 10 biens.

Frais d’agences

Les frais et honoraires immobiliers liés à la location d’un bien immobilier sont toujours à la charge du propriétaire. Jusqu’à présent les agences immobilières prenaient un mois de loyer au locataire, en tant que frais d’agence.

En pratique, de nombreuses agences ont vite trouvé un autre pretexte pour maintenir les frais d’agence (médiation avec le propriétaire durant la durée du bail, frais de dossier…)

Légalement il n’est possible de prendre des honoraires au locataire que si l’on apporte un service à celui-ci (par exemple, recherche du logement pour le compte du locataire).

Versement du loyer

Le versement du loyer ne peut pas se faire en liquide, mais uniquement par des moyens électroniques (virement, bizum). Sauf si l’on ne dispose pas d’un compte bancaire.

Incitation fiscale

Enfin, il y aura également une incitation fiscale à louer son logement (réduction sur les bénéfices nets) :

• 50% de réduction pour tous les propriétaires qui louent leur bien.
• 70 % de réduction : S’il est loué pour la première fois à des jeunes âgés de 18 à 35 ans. S’il s’agit d’un nouveau contrat avec des améliorations ou une réhabilitation.
• 90 % de réduction s’il s’agit d’une location en zone tendue et que le loyer est baissé de 5%.

Les droits du locataire

Négocier le prix et la durée du bail

La bailleur (arrendador) et le locataire (arrendatario) peuvent se mettre d’accord avant la signature du bail, sur la durée de celui-ci et le montant mensuel du loyer.

Pour les baux signés avant le 19/12/18, et ceux signés entre le 23/01/19 et le 19/03/19 :

Durant la durée du bail, le loyer ne peut être réactualisé qu’une fois par an, selon les termes définis par les deux parties. Cette révision du loyer ne doit pas forcément suivre l’IPC (indice des prix à la consommation), elle peut aussi être fixée par les deux parties.

Pour les baux signés après le 19 mars 2019 :

La révision du loyer doit suivre l’IPC.

Pour les baux signés en 2024 :

La révision du loyer sera de 3% maximum.

Allonger la durée du bail

Pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19 et pour ceux signés après le 02/03/19 :

La durée du bail est de 5 ans. Au bout des 5 ans, le bail se reconduit annuellement jusqu’à atteindre une période de 3 ans, si personne ne souhaite mettre fin au bail.

Si votre bailleur est une personne morale (entreprise, fond d’investissement…), la durée minimum du bail est de 7 ans, au lieu de 5 ans.

Au bout de 5 ans (ou 7 ans), si, ni le bailleur ni le locataire ne notifie une volonté de mettre fin au contrat, on estime que le bail se poursuit annuellement jusqu’à atteindre la période maximum de 3 ans (de façon tacite).

Le préavis pour ne pas prolonger le bail est de 4 mois pour le propriétaire et de 2 mois pour le locataire.

Pour les baux signés avant le 19/12/18 et entre le 23/02/19 et le 01/03/19 :

Lors du dernier jour du bail, celui-ci se prolongera obligatoirement par période d’un an, jusqu’à que la location atteigne une durée de 3 ans, sauf si le locataire indique, avec un préavis d’au moins 30 jours avant la fin du bail, son désir de mettre fin au contrat. 

Si le contrat ne spécifie pas une durée du bail, on reconnait tacitement que le contrat est d’une durée d’un an avec le droit de prolonger le bail jusqu’à 3 ans.

Au bout de 3 ans, si, ni le bailleur ni le locataire ne notifie une volonté de mettre fin au contrat avec un préavis de 30 jours, on estime que le bail est prolongé de 1 an (de façon tacite).

Et après les 3 ans ?

Après les 3 ans, le bail n’est plus régit par la LAU, mais par le code civil. Le propriétaire a alors 15 jours pour notifier au locataire qu’il souhaite récupérer le logement.

Si il laisse passer ce délai de 15 jours, alors un nouveau contrat débute sous le régime de la tacite reconduction.

La durée de ce nouveau bail, dépend des conditions de paiement du loyer pactées dans le premier bail (habituellement un mois). C’est à dire que le bail sera renouvelé par tacite reconduction pour une durée d’un mois. Le loyer reste le même que celui indiqué dans le premier bail.

Mettre fin au contrat lorsqu’on le souhaite

Le locataire peut mettre fin au contrat au bout de 6 mois, toujours en avertissant le bailleur avec un préavis de 30 jours au moins.

Dans ce cas, et uniquement si stipulé dans le bail, le locataire doit indemniser le propriétaire : une quantité équivalente à une mensualité de loyer par année de contrat restant à accomplir. Si il reste moins d’un an, on doit payer une part proportionnelle. Exemple : vous avez un bail d’un an, vous partez au bout de 6 mois, vous devez payer 1/6 du loyer mensuel en indemnisation.

Si aucune indemnisation n’est stipulée dans le bail, le locataire peut partir au bout de 6 mois, sans indemniser le bailleur.

Récupérer la caution

A l’issu du bail, si le logement est en bon état et qu’il n’y a aucunes dettes vis à vis des compagnies d’eau, de gaz et électricité, le propriétaire devra solliciter le remboursement de la caution auprès de l’organisme correspondant. La caution devra être rendue au locataire, dans le mois où les clefs furent rendues. Si cela prend plus de temps, le locataire est en droit de réclamer des intérêts.

Continuer de louer malgré le changement de propriétaire

Pour les baux signés avant le 2 mars 2019 :
Les locataires, leurs conjoints de fait ou non séparés légalement, leurs enfants à charge, peuvent profiter du contrat avec les mêmes droits et obligations, du moment que le contrat est inscrit au Registre de la Propriété. Si ce n’est pas le cas, il faut regarder dans le bail, si il y a une clause de “renuncia a la adquisicion preferente”.

En effet, le locataire est normalement prioritaire pour racheter le bien loué, sauf si il renonce spécifiquement à ce droit. Si c’est le cas, le propriétaire peut librement vendre le logement librement. Il doit cependant avertir le locataire au moins 30 jours avant, qu’il souhaite vendre le logement, pour lui laisser le temps de déménager.

Autre possibilité : Si le propriétaire n’a pas prévenu le locataire de la vente à une tierce personne et que le locataire n’a pas signé de clause de renonciation. Dans ce cas, le locataire peut exercer son droit de “retracto”. C’est à dire avoir la possibilité d’acheter le logement au même prix qu’il fut vendu à la tierce personne (dans un délai de 30 jours).

Pour les baux signés à partir du 2 mars 2019 :

Il n’est pas nécessaire que le bail soit inscrit au Registre de la Propriété. Que le bail soit inscrit ou non, si le bien est vendu, le nouveau propriétaire doit respecter le bail signé jusqu’à échéance de celui-ci et avec les mêmes conditions.

Céder la location à un tiers

Le locataire peut continuer à profiter de la location, même s’il n’habite pas le logement. A partir du moment où son conjoint de fait ou non séparé légalement, ses enfants à charge vivent dans le logement et si ce dernier est inscrit au Registre de la Propriété.

En cas de nullité, séparation ou divorce, le conjoint pourra devenir le titulaire de la location, si la juridiction civile le décide. Il faudra juste communiquer au bailleur, dans un délai de 2 mois maximum, cette notification judiciaire.

En cas de décès du locataire, on peut négocier la non prolongation du bail (si le décès a lieu après 3 ans de contrat), ou la fin du bail (si le décès a lieu avant les 3 ans).

Avoir des déductions fiscales lors de la déclaration d’impôts

Les locataires peuvent déduire le montant annuel du loyer sur la déclaration d’impôts (le % dépend de la base imposable), ainsi que les travaux réalisés dans le logement (en accord avec le propriétaire).

Obtenir une réduction du loyer en échange d’amélioration du logement

Le locataire peut réaliser des travaux d’amélioration, à partir du moment où cela n’affecte pas la stabilité et la sécurité du logement, si le propriétaire donne son accord par écrit.

De plus, les deux parties peuvent se mettre d’accord que le montant du loyer (total ou partiel) est substitué pour un temps par le cout des travaux selon les conditions prévues. En cas de non respect des conditions prévues, le locataire peut mettre un terme au bail.

Dans le cas de travaux effectués sans l’accord écrit du propriétaire, celui ci peut exiger du locataire, à la fin du bail, qu’il remette le logement dans son état initial et ce sans aucunes indemnisations.

Pour les baux signés à partir du 2 mars 2019 :

Les deux parties peuvent également se mettre d’accord pour réaliser des travaux d’amélioration du logement, moyennant une hausse du loyer pour le reste de la durée du bail.

Faire des travaux d’aménagement en cas d’incapacité

Le locataire peut faire réaliser, en ayant averti le propriétaire, des travaux d’aménagement du logement, si lui, son conjoint ou toute personne vivant de manière permanente dans le logement souffre d’une incapacité ou si elle a plus de 70 ans.

Les travaux ne doivent pas affecter les éléments ou services communs du logement,  ni la stabilité ou sécurité du logement. Au terme du bail, le locataire devra remettre le logement dans son état initial si le propriétaire l’exige.

Devoirs du locataire

Payer une caution lors de la signature du bail

Le locataire doit payer une caution, celle-ci étant destinée à compenser d’éventuels dommages au logement (et non à garantir le paiement des loyers).

Le montant maximum de la caution est de 1 mois de loyer.

La caution sera versée à l’organisme indiqué par la Communauté Autonome correspondante.

Le montant de la caution est révisé tout les 5 ans ou 7 ans selon le cas.

Si on constate des dommages au logement, le locataire s’en va avant la fin du bail ou ne paye pas le dernier mois, le propriétaire peut demander une indemnisation et utiliser pour ce fait la caution.

Payer le loyer selon les termes négociés lors de la signature du bail

Sauf si c’est spécifié autrement sur le bail, le locataire doit payer son loyer mensuellement durant les 7 premiers jours du mois.

Le paiement peut se faire par virement ou prélèvement. Exceptionnellement en liquide si une des deux parties n’a pas de compte bancaire ou de moyen électronique pour accéder à celui ci. Dans ce cas, le paiement doit se faire à l’adresse du bien en location.

Le propriétaire doit vous fournir une quittance de loyer (recibo de pago), sauf si stipulé autrement dans le bail. En pratique, le justificatif de virement/prélèvement suffit.

De plus, le propriétaire ne peut exiger le paiement de plus d’un mois de loyer en avance.

Payer les charges

Sauf cas contraire stipulé dans le bail, le bailleur doit payer l’IBI. Le locataire doit s’acquitter des factures d’eau, gaz, électricité, ainsi que de l’assurance du contenu de la maison, ou par exemple l’entretien de la chaudière si c’est stipulé dans le bail.

Laisser le logement dans le même état qu’à la signature du bail

Sauf si le bailleur indique le contraire, le locataire doit laisser le logement dans le même état qu’à la signature du bail, ou il peut perdre sa caution.

Quitter le logement si le bailleur démontre qu’il en a besoin

Le locataire doit quitter le logement, si passée la première année de contrat, le bailleur lui notifie, avec au moins 2 mois de préavis, qu’il a besoin du logement comme résidence permanente pour lui, un membre de sa famille (premier degré de consanguinité), ou pour son conjoint en cas de séparation, divorce ou nullité.

Mais attention, il faut que cette clause soit clairement indiquée dans le bail (si celui fut signé après le 5 mars 2019),

Si le bailleur, ou les membres de sa famille n’occupent pas le logement, 3 mois après la fin du bail, le locataire peut réintégrer  le logement (dans un délai de 30 jours) en tant que locataire pour un nouveau bail d’une durée maximum de 3 ans (5 ans pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19.), avec les mêmes conditions qu’avant et en obtenant des indemnités pour le déménagement.

Sinon, il peut aussi demander une indemnisation d’un montant d’une mensualité par année qu’il restait dans le bail.

Expulsion du logement en cas de non paiement du loyer

Le contrat pourra être résilié en cas de retards de paiement, la procédure d’expulsion pourra être débutée à partir du premier mois de retard de paiement. Le locataire disposera d’un délai de 10 jours pour s’opposer ou pour retarder l’action du bailleur en payant le loyer dû..

Ce processus ne peut se faire qu’une fois pendant la durée du bail. Si la situation se reproduit, le locataire sera expulsé, même en réglant ses dettes postérieurement. Si, dans un délai de 10 jours, le locataire ne répond pas ou ne quitte pas le logement, il sera condamné à payer toutes les dettes, et frais jusqu’à la remise du logement.

De son côté, le propriétaire ne peut faire changer les serrures ou couper l’eau, l’électricité ou le gaz. Sinon, il peut être dénoncé et condamné.

Droit du bailleur

Si le bailleur est condamné lors d’un jugement, doit se soumettre à un exécution hypothécaire, le bail sera annulé, sauf si le contrat est inscrit au Registre de la Propriété, dans ce cas, le bail se poursuit normalement.

Les principales clauses abusives que l’on peut rencontrer dans un contrat

Fixer à une année la durée minimum de la location.

Sous entendu, vous ne pouvez pas quitter le logement avant d’avoir passé un an dedans. Comme dit plus haut, et selon la loi, le locataire peut mettre fin au contrat au bout de 6 mois, toujours en avertissant le bailleur avec un préavis de 30 jours au moins.

Vous demander l’équivalent de plus de deux mois loyer de garanties additionnelles.

Pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19 :

Il n’est pas autorisé de demander l’équivalent de plus de deux mois de loyers en garanties additionnelles.

À partir du 23/01/19, on revient à la situation d’avant le 19/12/18, à savoir qu’il n’y a pas de limites en terme de montant des garanties additionnelles.

Vous demander des pénalités pour rupture du contrat avant échéance.

Si cela n’est pas stipulé dans le contrat, le propriétaire tente un coup de bluff.

Pouvoir pénétrer dans le logement lorsque le propriétaire le souhaite.

C’est illégal sans l’accord du locataire ou un ordre judiciaire. Le locataire est protégé par la Constitution espagnole, et son article 18.2, qui concerne l’inviolabilité du domicile.

Rajouter une clause pour empêcher le locataire de prolonger automatiquement le bail.

Le locataire peut rester au minimum 3 ans dans son logement, même si la durée stipulée du bail est de un an. Ce n’est qu’à la fin des 3 ans et donc du bail, que le propriétaire peut souhaiter ne pas renouveler le contrat ( 5 ans ou 7 ans, pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19, et ceux signés après le 1er mars 2019).

Vouloir faire passer le bail “longue durée” pour une location temporaire.

Des petits malins essayent de vous faire signer un bail d’une durée de 11 mois, 9 mois. En fait, ils veulent vous faire croire que vous signez une location temporaire et que vous devrez quitter le logement à échéance du bail.

Grosse erreur.

La durée du contrat n’a strictement aucune influence sur la qualification du contrat. La différence se fait sur la destination du bien : est-ce que c’est pour y résider occasionnellement (vacances, stage. études) et que vous avez donc une résidence principale ailleurs, ou bien si c’est pour être votre résidence habituelle et principale.

Si vous louez le bien pour y vivre en permanence durant toute la durée du bail, vous bénéficiez des droits pour de la location longue durée. Ainsi à l’échéance du bail, celui-ci se prolonge automatiquement pour une année, jusqu’à atteindre la période de 3 ans ( 5 ou 7 ans pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19, et ceux signés après le 1er mars 2019).

En conséquence, votre propriétaire ne peut pas vous mettre dehors contre votre volonté, sauf si il démontre qu’il en a besoin (cf les Devoirs).

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre le bail locatif espagnol. Je recommande malgré tout de vous faire accompagner par un professionnel lors de la signature du bail.