Si tu as lu mon Guide du Locataire, tu en sais déjà beaucoup sur la location en Espagne.
Cependant, aujourd’hui on m’a contacté pour avoir des éclaircissements concernant l’augmentation du loyer par le propriétaire.
Il est vrai que je n’avais pas encore abordé ce point dans mon précédent article.
Logiquement, si l’on compare avec la France, il existe des différences.
En France :
Le propriétaire peut augmenter le loyer durant 3 périodes : en cours de bail, au début du bail, au renouvellement de celui ci.
En cours de bail, dans les contrats de location classique ( loi du 6 juillet 1989), le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail. L’augmentation est alors plafonnée à la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
Au renouvellement du bail, cela se passe comme en cours de bail. On se base sur l’indice de référence des loyers. Sauf si le loyer est sous-évalué, dans ce cas le propriétaire a une plus grande marge de manœuvre. Il doit cependant fournir des loyers de référence pour justifier l’augmentation du loyer.
Au début du bail, le propriétaire est libre de fixer le montant de loyer qu’il veut. Sauf si logement est situé dans l’une des 1500 villes concernées par la Loi Duflot sur l’encadrement des loyers.
En Espagne :
Comme souvent concernant l’immobilier, la loi est un peu plus souple en Espagne.
Tout d’abord, rien n’est indiqué dans la loi concernant le moment où l’on peut augmenter le loyer, ni le délai pour prévenir.
On sait juste que le loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an, et l’augmentation prend effet le mois suivant la notification écrite de la hausse du loyer.
Donc, si tu reçois une lettre du propriétaire en juillet signifiant une hausse de loyer. Elle prendra effet en août. Quand bien même ton bail aurait commencé en mai de l’année précédente.
Plusieurs cas de figures sont possibles.
Ton bail a été signé après le 6 juin 2013 (date de l’entrée en vigueur de la Ley 4/2013 de Fomento del Alquiler) :
- Les deux parties peuvent librement se mettre d’accord sur les conditions de révision annuelle du loyer.
- Si rien n’est indiqué, on utilisera l’indice des prix à la consommation (IPC general) pour fixer le montant annuel de l’augmentation. Pour faire le calcul, vous pouvez vous servir de cet outil.
Ton bail a été signé après le 1er avril 2015 (poisson d’avril en France, date de l’entrée en vigueur de la Ley 2/2015 de désindexation de l’économie espagnole) :
- Les deux parties peuvent librement se mettre d’accord sur les conditions de révision annuelle du loyer.
- Si rien n’est indiqué, on NE peut pas réviser annuellement le loyer.
- Si le contrat indique une possibilité de révision du loyer mais sans expliquer les modalités, on doit se baser sur l’IGC (nouvel indice qui remplace l’IPC). L’IGC (Indice de Garantía de Competitividad), ne peut pas être en dessous de 0, ni au dessus de 2%.
Ton bail a été signé après le 24 mai 2024 (date d’entrée en vigueur de la Ley de Vivienda) :
- On applique le nouvel indice de calcul IRAV (qui remplace l’IPC).
Cas pratiques :
J’ai signé mon bail le 1er février 2021, et rien est indiqué dans le contrat concernant la révision du loyer. En tant que locataire, tu es tranquille pendant 5 ans. En tant que propriétaire, il faudra attendre la fin du bail pour pouvoir augmenter le loyer.
J’ai signé mon bail le 1er février 2021, et le propriétaire souhaite rajouter une clause de révision annuelle du loyer. Les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les modalités. On peut prendre comme référence l’IPC, l’Euribor, ou bien un pourcentage fixe. Si on utilise l’IPC, pour un loyer de 1000€ l’augmentation aurait était de 65€ (6,5%).
J’ai signé mon bail le 1er février 2021, il y a une clause de révision de loyer, mais sans précision supplémentaire. On utilisera donc l’indice IGC. Attention, l’IGC est publié avec deux mois de retard. Donc, le 1er février 2022, on utilisera l’indice IGC de décembre 2021 comme référence, pour réviser le loyer.
Pour le mois de septembre 2021, l’IGC était de 1,95%. Si l’IGC avait était de 2,4%, le propriétaire n’aurait pas pu augmenter de loyer de plus de 2% (plafond maximum autorisé).
Si tu regardes ton contrat de location, dans la majorité des cas, c’est l’IPC qui est utilisé comme référence. La plupart des agences ou propriétaires n’ayant pas encore l’habitude de se servir de l’IGC.
Si tu comptes signer prochainement un contrat de location, ou si tu arrives à la date anniversaire de la signature de ton bail, il faut bien faire attention aux clauses inscrites dans le contrat.
À noter également, que le propriétaire utilisant l’indice IPC, peut appliquer une hausse cumulative sur les 5 dernières années. Ainsi, si pendant 5 ans il n’a pas appliqué de hausse, il peut très bien, à date anniversaire, appliquer une hausse d’un seul coup. Tu peux aller sur le site de l’INE pour simuler l’augmentation.
Attention, le calculateur ne tient pas compte des mesures du gouvernement plafonnant exceptionnellement l’augmentation maximum en 2022 et 2023, cela fausse donc le calcul.
Plafonnement exceptionnel
Pour compenser la forte inflation, dû notamment au conflit en Ukraine, le gouvernement espagnol a pris des mesures pour encadrer la révision des loyers.
Il s’agit du « Plan choque contra la guerra », en vigueur depuis avril 2022 et prolongé jusqu’à fin décembre 2023.
Ainsi jusqu’au 31 décembre 2023, le propriétaire ne pourra pas appliquer une hausse supérieure à 2% (taux de l’IGC). Et ce, même si l’IPC est de 4%, comme actuellement.
Si le bail devait se terminer le 30 juin 2023, il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023.
Une bonne chose pour les locataires.
Tu souhaites t’installer à Valencia ? Fais toi accompagner.
Bonjour,
J’ai une question concernant notre colocation à Madrid.
Nous sommes 3 colocataires, tous les 3 sur le bail, et payons 2000€ (la propriétaire a déjà appliqué une augmentation de 3% à la nouvelle année).
Un des locataires part en Avril, et la propriétaire veut en profiter pour annuler le contrat et en faire un nouveau, avec la personne qui va remplacer. En faisant ça elle veut augmenter le loyer de 600€, et donc passer à 2600€… A-t-elle le droit de faire ça ? N’y a-t-il pas une limite d’augmentation, même entre 2 contrats ?
Merci d’avance !
Sylvain
Hola.
Premièrement, il faut voir le type de contrat signé, pour voir quelle loi s’applique et si il y a besoin de faire un nouveau contrat.
Normalement, la colocation c’est régit par le code civil espagnol. Ce qui compte c’est ce qui est écrit dans le contrat.
Concernant les augmentations de loyers, à Madrid l’on applique pas encore le plafonnement des loyers et de toute façon cela ne s’applique par pour la location de chambres. Donc lors d’un nouveau contrat, l’on peut mettre le loyer que l’on souhaite.
Bonjour mon beau père loie un appartement à badalona pour une misère et l agence dit depuis des années qu’on ne peut pas augmenter le loyer car le bail est sous une lois franco.
Est ce vrai ou se fout elle de notre gueule
Merci pour vos réponses
Il faudrait voir exactement le contenu du bail, mais même les baux les plus anciens se terminent un jour, et il faut les renouveler 🙂
Bonjour , je suis restaurateur ma propriétaire m’annonce du jour au lendemain une augmentation de 10% alors que rien n’est prévu dans le bail
Qu’en est t’il
Merci pour votre réponse
Hola Christophe.
Il en est que c’est bien tenté de sa part, mais que cela ne marchera pas 🙂
Bonjour, je suis arrivé en Espagne en juin 2016,mon loyer était de 600€ mensuel, en 2019 il est passé à 630€, en 2023 il passe à 723€, est-ce normal ? Merci pour votre réponse.
Hola Bernard.
C’est possible, en théorie, il faut tenir compte des différentes augmentations entre 2019 et 2023 (on doit prendre les 5 dernières années maximum).
En allant sur le site de l’IPC, il est possible d’avoir le calcul :
Renta actualizada con el IPC General (sistema IPC base 2021)
entre Abril de 2019 y Abril de 2023
Renta inicial Renta actualizada Tasa de variación
630,00 € 721,35 € 14,5 %
Cependant, le site de l’IPC ne tient pas compte de la mesure du gouvernement espagnol qui plafonne l’augmentation pour 2022 et 2023 à 2% (alors que l’IPC est de 4,1%).
Calcul del’iPC de 4,1% d’augmentation annuel sur mon loyer alors qu’il est indiqué 2% sur votre site …?
Et on m’a signalé cette augmentation de loyer le 19 du mois, alors que je l’ai déjà payé au début du mois en cours !
Merci
Hola Monique.
En effet, en 2023, l’augmentation maximum est de 2% comme indiqué par le gouvernement.
Quel est l’indice IPC sur le calcul d’une augmentation de mon loyer ce Avril 2022 à 2023 d’un montant de 110€ mensuel en Espagne à l’année?
Bonjour Sylvain,
Merci pour cet article, cela aide vraiment a comprendre. Je loue un appartement a Barcelone et la propritere vient de me prevenir d’ une augmentation de 2%. Cela fait 15 mois que je loue le bien et la date du contrat est du 10 Janvier. Je suis pas sure que ce soit legal passee la data d’ anniversaire?
Bien a vous,
Merci
ps: desolee pour le manque d’ accent du a mon clavier.
Hola.
Pour les augmentations cela ne peut pas se faire qu’une fois par an.
Habituellement, il est indiqué dans le bail que c’est à la date anniversaire du bail et en prévenant un mois avant. Mais si rien n’est spécifié, on peut augmenter quand on veut, mais l’augmentation prendra effet, à partir du mois suivant la notification écrite.
Merci beaucoup pour cette article qui m’éclaire énormément. Vos articles sont toujours de grandes valeurs et actuels. Continuez!
Bonjour, je suis en Espagne et mon propriétaire me donne une augmentation de loyer et comme il ne m’en a pas fait en 2022 il me compte 6,5 % pour 2021 à 2022 et 2% en plus pour 2022 à 2023 .
A t’il le droit de revenir en arrière et ma compter les deux année d’un coup ? A t’il un temps pour le demander ou peut il le faire à n’importe quel moment ? dois t’il m’envoyer un recommander pour que cela soit légal?
merci pour votre réponse.
Bien à vous
Véronique
Hola Véronique.
Oui le propriétaire peut faire cela, en te prévenant un mois avant la date anniversaire.
Normalement, le loyer doit être actualisé à la fin de chaque année. Mais cela n’empêche pas le propriétaire de l’actualiser ensuite, mais sans effet rétroactif, c’est-à-dire sans appliquer l’IPC aux loyers déjà payés.
Par exemple, s’il se rend compte aujourd’hui qu’il n’a pas actualisé le loyer l’année dernière, il peut actualiser le loyer avec l’IPC cumulé des deux dernières années. Il peut ainsi mettre à jour le loyer de plusieurs années à la fois si les années précédentes n’ont pas été mises à jour, en cumulant les taux d’IPC.
Cependant, cela prendra effet à partir de la mensualité suivant celle dans laquelle la mise à jour est communiquée et elle n’est pas appliquée aux mensualités précédentes, c’est-à-dire qu’elle n’a pas d’effet rétroactif.
Il est pas obligé te prévenir par recommandé ou burofax, mais c’est plus prudent pour lui de le faire.
Bonjour Sylvain,
Je me permets de reprendre le cas de figure de Véronique car pour ma part, le propriétaire a actualisé chaque année le loyer suivant IPC. A son initiative, en dec 2020 ( pandémie période) une baisse de 5% de loyer contre -0,5% IPC puis 2022, reprise des augmentations +3,25% contre 6,5% IPC donc très correcte.
Par whatsapp le 24 sept, il nous informe d une augmentation brutale à effectuer pour début octobre alors que nos actualisations se font en décembre. Il a revu tous ces taux depuis 2017 et nous demande une augmentation de +9% .
Quel est ton diagnostique ?
En te remerciant par avance
Bien à vous
Marie
Hola Marie.
Il n’est pas possible de remonter aussi loin en arrière.
On doit appliquer le code civil espagnol : Article 1964 del Código Civil «Les actions personnelles qui ne sont pas assorties d’un délai spécial sont soumises à la prescription cinq ans après que l’exécution de l’obligation puisse être exigée.»
En l’occurence il peut appliquer les augmentations à partir de 2019. On ne peut faire qu’une augmentation par an, donc si c’est en octobre 2024 pas de problème. Mais il ne pourra pas le faire en décembre.
Bonjour,
Nous avons quelques locations en France, lequel c’est le montant de l’ IPC à appliquer en France pour le 2023.
J’ai lu ça:
Ce qui signifie que depuis le 1er juillet et jusqu’au 30 juin 2023, un bailleur privé ne peut pas augmenter le loyer de plus de 3,5%. Par exemple,, un loyer de 700 euros ne pourra pas être augmenté de plus de 24,5 euros, pour un total de 724,50 euros par mois.
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Merci de me répondre,
Salutations,
Marisol
Hola.
La hausse maximum de l’IRL est de 3,5% jusqu’à fin juin 2023 en France métropolitaine. Actuellement l’IRL est de 137.26 au 4e trimestre 2022
Pour calculer le montant de la hausse du loyer, il faut faire le calcul suivant : (L x N) / P
L qui correspond au montant du loyer hors charges ;
N qui correspond au nouvel IRL publié par l’Insee, du même trimestre trimestre de référence que celui indiqué dans le contrat de bail ;
P qui correspond à l’ancien IRL.
Bonjour Sylvain,
Je suis actuellement locataire d’un appartement en Catalogne depuis le 1er juillet 2021. Le 12 juillet 2022 j’ai reçu un mail de mon propriétaire me disant que mon loyer augmenté à partir du 1er juillet 2022 à une côte mensuelle de 10,20% en plus.
Il est bien stipulé sur mon contrat de location que le propriétaire peut augmenter mon loyer mais d’après votre article et le “Plan choque contra la guerra », il n’a donc pas le droit.
Que puis-je faire pour remédier à cela? Existe t-il un site officiel ou la loi est écrit?
Et même si il avait eu le droit d’augmenter mon loyer, ne devait t-il pas m’en informé avant que le mois commence?
Cordialement,
Lucie
Hola Lucie. Il s’agit de l’article 46, publié de le BOE.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-4972#a4-8
Bonjour Sylvain,
Merci encore pour tes informations précieuses qui permettent d’avoir un éclairage sur l’achat d’un bien voir la gestion locative, ce qui est notre cas depuis 3 ans .
Nous venons régulièrement à Valencia et espérons la prochaine fois , pouvoir te rencontrait si ton emploi du temps de ministre te le permet:-) .
Bien cordialement,
Amar,
Hola Amar. On trouvera bien un créneau 🙂
Bonjour Sylvain,
Merci pour votre article. Très utile.
Nous louons notre maison à Madrid depuis Juillet 2021. Suite à de nombreux problèmes dans la maison l’année dernière nous avions négocié de ne pas avoir d’augmentation de loyer.
Cette année la propriétaire nous annonce une augmentation de loyer du au CPI comme référence dans le contrat. Je comprends que cet indice a été remplacé par l’IGC et que l’augmentation est dans tous les cas plafonnée à 2% jusqu’à la fin de l’année.
Cependant je lis dans vos commentaires que le propriétaire doit donner 1 mois de notice pour l’augmentation, hors elle m’a envoyé un message sur what’s app le 28 juin pour une augmentation le 1er Juillet, soit 3j avant.
Ma question est : Étant donné qu’elle n’a pas respecté le préavis de 1 mois suis je tenu d’honorer l’augmentation ou puis je continuer à payer le même loyer ? (j’ai d’ailleurs vu le message seulement après avoir payé le payment de loyer automatique de juillet)
Merci
Hola Alexandre.
Il y a pas de préavis prévu par la loi. Juste que si l’on notifie par écrit une augmentation, elle ne prendra effet qu’à partir du mois suivant. Et on ne peut augmenter le loyer qu’une fois par an.
Il faut aussi que la possibilité d’augmentation soit indiquée dans le bail.