Si tu comptes revendre un bien acquis dans la communauté valencienne
(ou en Espagne), sache qu’il existe deux types d’impôts sur les plus-values qui peuvent s’appliquer lors de la vente d’un logement.
La plus-value municipale et la plus-value immobilière.
Il ne faut pas confondre les deux.
Dans cet article, je vais t’expliquer la différence entre ces deux taxes, qui doit payer quoi, et comment faire pour être exonéré totalement ou en partie.
Allons-y !
La plus-value municipale (Plus valia municipal)
Rien à voir avec la plus-value immobilière.
Il s’agit d’un impôt local sur l’augmentation de la valeur du terrain où ton bien est situé.
Elle s’applique lors d’une vente d’un bien (taxe à charge du vendeur), d’une donation d’un bien (taxe à charge du receveur du don) ou d’un héritage d’un bien (taxe à charge des héritiers).
En moyenne en Espagne, la valeur de la taxe tourne entre 3.000 et 6.000 €.
Jusqu’à début novembre 2021, le calcul était assez alambiqué. Il dépendait de plusieurs critères :
- Depuis combien d’année tu es propriétaire du bien.
- La valeur de la maison fixée selon l’endroit où est situé le bien (c’est indiqué sur ton relevé annuel d’IBI)
- L’index cadastral municipal (On applique un taux de revalorisation pouvant aller jusqu’à 3,7% par an. de possesion du bien)
- Le taux d’imposition (pouvant aller jusqu’à 30%).
Exemple :
Tu avais acheté un appartement en 2010. Sa valeur cadastrale était de 150.000€. Tu vendais ce logement en 2021. Ta municipalité avait fixé le taux de revalorisation à 3,2%. On multipliait alors 11 ans par 3,2 pour connaitre le taux à appliquer sur la valeur cadastrale, afin d’obtenir la base imposable.
Dans le cas présent : 35,2% de 150.000€, soit 52.800€. Supposons que le taux d’imposition dans ta commune étaitde 10%, tu devais donc payer 5.280€ de plus value municipale en vendant ton bien.
Le calcul était tellement alambiqué que le 27 octobre 2021, le tribunal constitutionnel espagnol a décidé d’annuler purement et simplement cette taxe municipale.
La méthode de calcul étant jugée anticonstitutionnelle. En effet, le calcul ne tient pas compte d’une baisse possible de la valeur du terrain dans le temps.
Cependant, comme il s’agit d’une source de revenus importante pour les municipalités, une nouvelle mouture de la loi était en préparation devant l’urgence de la situation.
Le nouveau décret-loi fut donc validé le 8 novembre 2021, lors d’un conseil des ministres. Il est effectif dès la publication au BOE (bulletin officiel), sans effet rétroactif.
C’est une façon rapide de promulguer une loi en Espagne, sans avoir à attendre le passage devant le parlement.
Les municipalités ont jusqu’à mai 2022 pour s’adapter.
Dorénavant, le contribuable pourra choisir deux méthodes de calcul :
Selon le bénéfice réel obtenu ou selon la valeur cadastrale.
- La valeur cadastrale : On calcule le montant en multipliant la valeur cadastrale du bien par de nouveaux coefficients.
- Le bénéfice réel : Tout simplement, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
En attendant, la plus-value municipale ne pourra pas s’appliquer. En principe la loi n’est pas rétroactive, mais un doute demeure encore sur ce point.
Cependant tu ne devras payer cette plus-value municipale que si tu fais un bénéfice patrimonial en vendant ton bien (donc si tu es sujet à une plus-value immobilière).
La plus-value immobilière (Plus valia relativa al IRPF) :
C’est l’impôt que le doit payer si l’on fait un bénéfice en revendant un logement acquis.
En effet, si l’on est perdant, forcément il n’a pas de plus-value, donc pas d’impôt.
Par contre si l’on fait un bénéfice, pas de mystère faudra passer encore une fois à la caisse.
Comment se calcule la plus-value en Espagne ?
Pour savoir si tu es bénéficiaire, et donc sujet à l’impôt c’est simple, tu appliques cette formule : valeur de cession – valeur d’acquisition.
La valeur d’acquisition se compose de :
- Valeur d’achat du bien : la somme indiquée dans l’acte d’achat (escritura publica de compra-venta)
- Les impôts, taxes et autres frais : ITP ou IVA, frais d’estimation du bien (tasación), frais d’inscription au registre de la propriété, frais notariés, frais d’avocat, honoraires de l’agence…Bref tout ce qui a fait gonfler la note au moment de l’achat 🙂
- Frais de rénovation et amélioration : Par exemple si tu as fait refaire la cuisine, la salle de bain, refait la toiture, mis le chauffage, rajouté une pièce, une piscine. Par contre, mettre de jolis meubles ne compte pas. Évidemment il faut avoir les justificatifs des différents montants.
Et il faut déduire :
- Amortissements : Si tu as loué ton logement, tu soustrais les amortissements qui ont été déduits fiscalement.
Ceci va te donner la valeur globale d’acquisition de ton bien.
Maintenant, il faut calculer la valeur de cession, qui se compose de :
- Valeur de vente du bien : la somme indiquée dans l’acte de vente (escritura publica de compra-venta)
Et il faut déduire :
- Les impôts, taxes et autres frais : La plus-value municipale, les frais pour obtenir les certificat énergétique, les frais notariés, les frais d’avocat, les frais d’agence, et si c’est le cas les frais d’annulation d’une hypothèque.
Ceci étant fait, il te reste donc juste à appliquer la formule, vu précédemment : valeur de cession – valeur d’acquisition.
Si le résultat est positif, tu as une forte probabilité de devoir payer un impôt sur la plus-value immobilière.
De plus, sache que tu peux être propriétaire de ce bien depuis 50 ans, cela ne donne strictement aucun avantage. Le temps ne fait rien à l’affaire, quand on doit payer, on doit payer.
Si c’est négatif, tu n’auras pas de plus-value à payer. Par contre, on peut dire que tu as fais une mauvaise affaire. Ce qui n’est pas plus réjouissant.
Si le résultat est positif, il te reste malgré un espoir pour échapper à l’impôt.
Pour cela, tout dépendra si tu es résident fiscal ou non en Espagne.
Si tu es résident fiscal
Tu as davantage de chance d’échapper à la plus-value. Tu as même plusieurs possibilités :
- Tu as plus de 65 ans : Bingo. Tu es totalement exempté. Si par compte tu as acheté avec ton conjoint et qu’il a moins de 65 ans, il devra payer sa partie de la plus-value.
- Tu as plus de 65 ans, le bien vendu était une résidence secondaire et tu vends celle-ci en viager. Tu es totalement exonéré, si le montant de la vente ne dépasse pas 240,000€
- Tu as moins de 65 ans, le bien vendu était ta résidence principale (depuis au moins les 3 dernières années) et tu comptes racheter une résidence principale en Espagne ou dans l’UE. Bingo, tu peux être totalement exempté. Cela sera le cas, si le produit de la vente est totalement dépensé pour acheter la nouvelle résidence. Si tu en gardes un peu de côté, tu seras imposé sur la somme non réinvestie. De plus tu as 2 ans pour acheter cette nouvelle résidence principale.
- Tu as acheté avant 1995. Le calcul est une usine à gaz. Si tu es dans ce cas, il faudra voir avec ton avocat 🙂
- Tu as acheté entre mi-mai et décembre 2012. Pendant quelques mois, il y a eu un décret disant que tu avais droit à 50 % de remise sur la plus-value.
Si tu dois malgré tout payer l’impôt sur la plus-value, on applique ces taux :
- 19 % sur les 6000 premiers euros
- 21 % pour tranche comprise entre 6000 et 50,000€
- 23 % pour tranche comprise entre 50,000€ et 200.000€
- 26% pour tout ce qui est au dessus de 200.000€ (joli bénéfice, bravo).
Il faudra donc déclarer ce revenu lié à la vente d’un bien patrimonial dans ta prochaine déclaration d’IRPF.
D’ailleurs, même si tu as fait une moins-value, il faudra l’indiquer dans ta future déclaration.
Si tu n’es pas résident fiscal
Pas de chance, il va falloir payer l’impôt. Et la note est assez salée.
En effet, l’État applique un taux de 19 % sur le bénéfice patrimonial.
Cerise sur le gâteau, l’État est par nature méfiant.
Donc il ne va pas se contenter de te réclamer cette somme, mais il va directement prendre des précautions en faisant payer une avance à ton acheteur pour être certain de récolter en partie sa part.
Concrètement, sur la valeur de vente du bien, le vendeur devra payer une taxe de 3 %. Il a acheté ton bien 100,000€, il devra donc verser 3000€ de taxe à l’Hacienda, le jour même de l’achat.
Tu noteras que l’on ne cherche pas à savoir si tu as fais une plus-value ou non.
Comme je l’ai dit, il s’agit d’une avance.
Donc à partir de là, tu as 4 mois pour faire ta déclaration IRNR (déduction faite des 3 % déjà versés par l’acheteur) et indiquer (justificatifs à l’appui) que tu as vendu ton bien avec une plus-value ou non.
Ceci fait, si au final tu as trop payé, l’État te remboursera. Si il en manque (tu as fais une très belle plus value), il faudra que tu payes la différence.
Pour schématiser, tu as fait 50,000€ de plus-value, il te restera à payer 6500€ : 19 % de 50,000€ soit 9500€, et on déduit les 3000€ déjà payés par l’acheteur.
Voilà, tu en sais un peu plus sur les plus-values en Espagne et à Valencia.
Si tu comptes revendre un bien acquis en Espagne, tu sais à quoi t’attendre.
J’espère juste que cette vente te permettra d’acheter un autre bien dans la communauté valencienne 🙂
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