Location : Tout savoir sur les augmentations de loyer en Espagne

Si tu as lu mon Guide du Locataire, tu en sais déjà beaucoup sur la location en Espagne. 

Cependant, aujourd’hui on m’a contacté pour avoir des éclaircissements concernant l’augmentation du loyer par le propriétaire.

Il est vrai que je n’avais pas encore abordé ce point dans mon précédent article.

Logiquement, si l’on compare avec la France, il existe des différences.

En France :

Le propriétaire peut augmenter le loyer durant 3 périodes : en cours de bail, au début du bail, au renouvellement de celui ci.

En cours de bail, dans les contrats de location classique ( loi du 6 juillet 1989), le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail. L’augmentation est alors plafonnée à la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

Au renouvellement du bail, cela se passe comme en cours de bail. On se base sur l’indice de référence des loyers. Sauf si le loyer est sous-évalué, dans ce cas le propriétaire a une plus grande marge de manœuvre. Il doit cependant fournir des loyers de référence pour justifier l’augmentation du loyer.

Au début du bail, le propriétaire est libre de fixer le montant de loyer qu’il veut. Sauf si logement est situé dans l’une des 1500 villes concernées par la Loi Duflot sur l’encadrement des loyers.

En Espagne :

Comme souvent concernant l’immobilier, la loi est un peu plus souple en Espagne.

Tout d’abord, selon l’article 18 de la LAU, le loyer peut être augmenté à partir de la date anniversaire du bail :

“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”

On sait donc que le loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an, et l’augmentation prend effet le mois suivant la notification écrite de la hausse du loyer.

Donc, si tu reçois une lettre du propriétaire en juillet signifiant une hausse de loyer. Elle prendra effet en août. Quand bien même ton bail aurait commencé en mai de l’année précédente.

Plusieurs cas de figures sont possibles.

Ton bail a été signé après le 6 juin 2013 (date de l’entrée en vigueur de la Ley 4/2013 de Fomento del Alquiler) :

• Les deux parties peuvent librement se mettre d’accord sur les conditions de révision annuelle du loyer.
• Si rien n’est indiqué, on utilisera l’indice des prix à la consommation (IPC general) pour fixer le montant annuel de l’augmentation. Pour faire le calcul, vous pouvez vous servir de cet outil.

Ton bail a été signé après le 1er avril 2015 (poisson d’avril en France, date de l’entrée en vigueur de la Ley 2/2015 de désindexation de l’économie espagnole) :

• Les deux parties peuvent librement se mettre d’accord sur les conditions de révision annuelle du loyer.
• Si rien n’est indiqué, on NE peut pas réviser annuellement le loyer.
• Si le contrat indique une possibilité de révision du loyer mais sans expliquer les modalités, on doit se baser sur l’IGC (nouvel indice qui remplace l’IPC). L’IGC (Indice de Garantía de Competitividad), ne peut pas être en dessous de 0, ni au dessus de 2%.

Ton bail a été signé après le 24 mai 2024 (date d’entrée en vigueur de la Ley de Vivienda) :

• On applique le nouvel indice de calcul IRAV (qui remplace l’IPC).

Cas pratiques :

J’ai signé mon bail le 1er février 2021, et rien est indiqué dans le contrat concernant la révision du loyer. En tant que locataire, tu es tranquille pendant 5 ans. En tant que propriétaire, il faudra attendre la fin du bail pour pouvoir augmenter le loyer.

J’ai signé mon bail le 1er février 2021, et le propriétaire souhaite rajouter une clause de révision annuelle du loyer. Les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les modalités. On peut prendre comme référence l’IPC, l’Euribor, ou bien un pourcentage fixe. Si on utilise l’IPC, pour un loyer de 1000€ l’augmentation aurait était de 65€ (6,5%).

J’ai signé mon bail le 1er février 2021, il y a une clause de révision de loyer, mais sans précision supplémentaire. On utilisera donc l’indice IGC. Attention, l’IGC est publié avec deux mois de retard. Donc, le 1er février 2022, on utilisera l’indice IGC de décembre 2021 comme référence, pour réviser le loyer.

Pour le mois de septembre 2021, l’IGC était de 1,95%. Si l’IGC avait était de 2,4%, le propriétaire n’aurait pas pu augmenter de loyer de plus de 2% (plafond maximum autorisé).

Si tu regardes ton contrat de location, dans la majorité des cas, c’est l’IPC qui est utilisé comme référence. La plupart des agences ou propriétaires n’ayant pas encore l’habitude de se servir de l’IGC.

J’ai signé mon bail après le 25 mai 2023, on applique le nouvel indice IRAV. Ainsi, admettons que le loyer s’élève à 1 200 euros par mois et que le bail a été signé en février 2025, la révision prendra effet en février 2026. Le propriétaire devra en informer le locataire en décembre (puisque les données sont publiées la deuxième semaine de chaque mois) et utiliser l’indice de l’INE publié ce même mois pour calculer l’augmentation. Imaginons qu’il soit de 2,16 % (comme le dernier chiffre disponible correspondant à février 2026). Il faut calculer 2,16 % de 1 200 euros, soit 25,92 euros, et l’ajouter au loyer mensuel. Le loyer actualisé s’élèverait donc à 1 225,92 euros.

Si tu comptes signer prochainement un contrat de location, ou si tu arrives à la date anniversaire de la signature de ton bail, il faut bien faire attention aux clauses inscrites dans le contrat.

À noter également, que le propriétaire utilisant l’indice IPC, peut appliquer une hausse cumulative sur les 5 dernières années. Ainsi, si pendant 5 ans il n’a pas appliqué de hausse, il peut très bien, à date anniversaire, appliquer une hausse d’un seul coup. Tu peux aller sur le site de l’INE pour simuler l’augmentation.

Attention, le calculateur ne tient pas compte des mesures du gouvernement plafonnant exceptionnellement l’augmentation maximum en 2022 et 2023, cela fausse donc le calcul.

Plafonnement exceptionnel

Pour compenser la forte inflation, dû notamment au conflit en Ukraine et en Iran, le gouvernement espagnol a pris des mesures pour encadrer la révision des loyers.

Ainsi, le dernier décret-loi royal 8/2026 consiste à limiter à 2 % l’augmentation des loyers. Cela concerne les baux signés avant le 26 mai 2023.

La réglementation distingue deux cas de figure :

Lorsque le bailleur est un grand propriétaire immobilier, l’augmentation du loyer est subordonnée à ce dont conviennent les parties, après la demande adressée par le locataire au bailleur, sans que la variation puisse dépasser 2 %. En l’absence d’accord, le plafond de 2 % est maintenu.

Dans le cas où le bailleur n’est pas un grand propriétaire de logements (il peut s’agir d’un particulier ou d’une personne morale), l’augmentation du loyer est subordonnée à ce dont conviennent les parties, après la demande adressée par le locataire au bailleur.

Dans ce cas, l’ajustement convenu par les parties peut dépasser le plafond de 2 % car le décret n’a pas fixé de limites.

Cependant le nouvel accord ne peut pas dépasser l’IPC, qui est l’une des limites établies à l’article 18 de la LAU. En l’absence d’accord entre le locataire et le bailleur, le plafond de 2 % est maintenu.

Pour les baux signés après le 26 mai 2023, on applique le système de calcul IRAV.

Une bonne chose pour les locataires.

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