Tout savoir sur la nouvelle loi hypothécaire espagnole

Depuis le lundi 17 juin 2019, est entrée en vigueur la nouvelle loi sur le crédit immobilier mieux connue sous le nom de Loi hypothécaire.

L’accouchement fut long et difficile, puis que la nouvelle loi arrive avec plus de trois ans de retard. Mais mieux vaut tard que jamais, comme l’on dit.

L’un des points les plus débattus de la loi était son caractère rétroactif. La nouvelle loi hypothécaire ne sera pas rétroactive, en général.

C’est à dire, que le nouveau texte de loi ne s’appliquera pas aux contrats hypothécaires signés avant son entrée en vigueur.

Cependant, les personnes ayant déjà une hypothèque pourront bénéficier des modifications de la Loi dans certaines conditions.

Ainsi, les hypothèques signées avant le 16 juin bénéficieront des nouvelles mesures intéressantes telles que :

• La revalorisation lors conversion d’une hypothèque variable vers un taux fixe.
• Le durcissement des conditions d’activation de la garantie hypothécaire, en cas de non-paiement.
• Ils pourront changer de banque sans que leur entité ne puisse l’empêcher par une contre-offre.

Quels sont les principaux avantages de cette loi ?

Améliorer la protection des consommateurs, offrir une plus grande transparence et un partage plus équitable des coûts entre le client et l’institution financière.

Ce sont les trois principaux axes de la nouvelle loi hypothécaire.

Dorénavant, avec cette nouvelle loi, les législateurs veulent que les clients connaissent en détail les conditions de leur prêt et sachent ce qu’ils signent.

L’objectif étant de réduire les litiges, pour éviter par exemple les nombreuses procédures judiciaires pour des questions telles que les clauses plancher.

En ce qui concerne les dépenses, la loi répartit plus équitablement les coûts de formalisation de l’hypothèque. Dans le passé, le client payait tout et maintenant il ne paiera que l’estimation du bien (tasación) et les copies des actes notariés.

Autre avantage majeur de la loi : l’augmentation du délai d’activation de la garantie hypothécaire. La banque ne sera pas en mesure de saisir jusqu’à ce que le client ait un retard de 12 mois d’échéance ou que montant atteigne 3% de l’hypothèque lors la première moitié du prêt. Auparavant, il fallait un retard que de 3 mois.

Durant la seconde moitié du prêt, le délai d’activation de la garantie hypothécaire s’activera à partir de 15 mois de retard ou si le retard corresponde à 7% du montant du prêt.

Quelles conséquences sur l’offre hypothécaire de 2019 ?

Jusqu’à présent le marché hypothécaire était au ralenti. Certaines banques ont déjà commencé à s’adapter à la nouvelle réglementation avant son entrée en vigueur, en assumant tous les coûts, y compris concernant l’estimation (tasación), afin d’attirer les clients.

Avec la promulgation de la loi, les banques vont être davantage en concurrence.

On devrait assister à une « bataille hypothécaire » pour attirer le client cherchant un financement pour l’achat d’un bien. Ainsi, l’offre devrait se diversifier.

Le client pourra donc faire jouer la concurrence plus facilement et se tourner vers l’offre la plus avantageuse.

Focus sur le TAE

Beaucoup de consommateurs ignorent que le TAE (TAEG en France) représente le coût total de leur prêt. Au moment de choisir une hypothèque ou une autre, beaucoup n’ont fait que comparer les taux d’intérêt sans tenir compte du fait qu’il pourrait y avoir d’autres coûts du prêt qui ne sont pas inclus dans le TIN (taux d’intérêt nominal).

Le fait d’expliquer le TAE est lié à la transparence, les banques sont invitées à détailler tous les coûts de leur prêt afin que le client les connaisse.

Ceci évitera les mauvaises surprises.

Les banques proposent -elles toujours des assurances obligatoires liées au prêt ?

La nouvelle loi interdit les options obligatoires. Les entités bancaires ne peuvent plus forcer un client à souscrire une assurance ou un autre produit comme condition pour obtenir une hypothèque. A contrario, les entités peuvent par exemple proposer de réduire le taux d’intérêt de leurs clients en souscrivant, par exemple, une assurance habitation. Mais en aucun cas, l’imposer.

De plus, le client peut souscrire une police d’assurance auprès de la banque et l’année suivante la changer. Dans le cas présent, il ne perdra pas le bonus reçu par l’entité au moment où elle a formalisé son prêt. Du moment que la nouvelle assurance que vous présentez à la banque a les mêmes caractéristiques ou de meilleures caractéristiques que l’ancienne.

La loi facilite-t-elle la subrogation hypothécaire ?

La subrogation d’un prêt hypothécaire permet de transférer ledit prêt vers un prêteur offrant un meilleur taux tout en conservant l’amortissement restant.

La nouvelle règle facilite ce changement puisque la commission de subrogation qui oscillait entre 0,25 % et 1 % disparaît, selon l’année où la maison a été achetée.

Il est possible que certaines banques voient dans la subrogation une possibilité de « chiper » des hypothèques à d’autres entités. Pour que la « guerre pour la subrogation  » ne soit pas trop agressive, la loi impose des coûts à la banque qui désire « récupérer » l’emprunt.

Résumé de ce qui a changé avec la nouvelle loi hypothécaire

Augmentation des délais de l’activation de la garantie hypothécaire

La saisie hypothécaire est la procédure préalable à la saisie du bien pour non-paiement des acomptes provisionnels.

Si le créancier hypothécaire n’a pas payé dans la première moitié (Prenons une hypothèque de 20 ans, donc dans les 10 premières années), pour exécuter l’hypothèque, il suffisait que le client n’ait pas payé durant trois mois. Le nouvel accord porte le délai d’activation (procéder à une expulsion) à 12 mois d’échéance ou que montant atteigne 3% de l’hypothèque .

Si cette situation se produit au cours de la deuxième moitié de la durée du prêt, la nouvelle loi stipule que le défaut de paiement doit représenter 7 % de la dette ou qu’il doit y avoir un retard de paiement de 15 mois.

Pas de frais pour subroger son prêt

Avec la nouvelle réglementation, le client, avec des prêts antérieurs à la loi, peut subroger sans frais et librement son hypothèque.

Durant les trois premières années du prêt, le coût de la subrogation est de 0,15 %.

Réduction des frais lors des rachats de prêts immobiliers

Les frais de remboursement anticipé pour les hypothèques à taux fixe sont réduits de moitié (2 % pour les 10 premières années et 1,5 % par la suite). Pour les prêts à taux variable, le client devra choisir un amortissement à trois ou cinq ans (frais de 0,25 % pour 3 ans ou 0,15 % pour 5 ans).

Modification du prêt

Si vous n’êtes pas d’accord avec les conditions que vous avez signées dans votre hypothèque, vous serez en mesure de les modifier sans que l’entité vous facture une commission pour la modification du prêt.

Changement dans les frais hypothécaires

Le client ne paiera plus que l’estimation du bien. Le reste des frais sera à la charge de la banque (frais d’hypothèque, frais d’enregistrement chez le notaire). Certaines banques incluaient déjà volontairement ces frais dans leurs offres.

Clauses plancher

Les clauses plancher sont éliminées des contrats hypothécaires.

Options facultatives

Les entités ne seront pas en mesure d’imposer leurs produits associés, bien qu’elles seront en mesure de verser des primes pour les produits contractés, comme c’est actuellement le cas.

Mieux, le client peut souscrire des polices d’assurance ou de protection habitation, vie ou paiement auprès d’une entité autre que celle qui accorde le prêt, sous réserve que les conditions requises soient remplies. Sinon, la banque pourrait vous appliquer des conditions moins favorables pour votre prêt.

Intérêts de retard

Les pénalités générées par un retard de paiement ont été réduits. Elle seront désormais limitées à 3%.

Estimation du bien

Le client est libre de choisir des experts indépendants pour estimer la valeur du bien. Ces experts pourront être soit des sociétés spécialisées soit des personnes physiques.

Solvabilité du client

Les entités peuvent procéder à une évaluation de la solvabilité du ou des demandeurs du prêt hypothécaire avant d’accorder le crédit (situation professionnelle, les revenus actuels et prévisibles sur la durée du prêt, les actifs détenus, l’épargne, les frais fixes et les engagements déjà souscrits).

La solvabilité ne pourra plus être fondée uniquement sur la valeur de l’immeuble hypothéqué ou sur le fait qu’il sera toujours réévalué (la dernière crise immobilière a prouvé le contraire).

L’emprunteur n’aura pas à payer le coût de cette étude réalisée par la banque.

Période de réflexion

Les futurs titulaires de l’hypothèque doivent disposer du contrat hypothécaire dix jours avant la signature afin de pouvoir le consulter à tête reposée et sans précipitation.

Cela comprend :

• La fiche européenne d’information normalisée (FEIN), qui contient des informations sur le client et les caractéristiques du prêt (taux d’intérêt, montant, frais, commissions, honoraires, etc.). Ce document est considéré comme une offre ferme pour l’entité.
• La fiche d’avertissement standardisée (FiAE) dans laquelle le consommateur est informé de divers concepts tels que l’existence de clauses et les indices de référence officiels utilisés pour fixer le taux d’intérêt applicable.
• Si le prêt est à intérêt variable, l’entité financière doit fournir un document spécifique dans lequel elle simule l’évolution des taux d’intérêt en fonction des différents scénarios d’évolution des versements à effectuer.
• Le consommateur doit avoir connaissance de toutes les dépenses associées à la signature du contrat .
• Si la banque exige de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance couvrant les défauts de paiement ou une assurance habitation, elle doit fournir à l’emprunteur les modalités et conditions par écrit.
• Avertir le consommateur qu’il devra obligatoirement consulter un notaire avant de signer le contrat hypothécaire. Cet accord devra être préalablement envoyé au notaire, avec toutes les conditions, afin que le notaire ce dernier puisse renseigner au mieux le consommateur.

Rôle du notaire

Les notaires devront faire remplir un questionnaire à l’emprunteur pour s’assurer qu’il a bien compris tous les termes du contrat. Le client a donc l’obligation de se présenter deux fois chez le notaire.

Une première visite gratuite pour se faire expliquer en détail le contenu du contrat. Et une seconde fois, pour la signature de l’acte.

Code de bonnes pratiques

Il sera permanent de sorte que les entités devront l’appliquer à tous les prêts et pas seulement à ceux signés avant 2012.

Frais d’ouverture

Les banques peuvent continuer à facturer des frais d’ouverture.

Conclusion

Vous avez maintenant connaissance des changements qu’implique la nouvelle loi hypothécaire. Si vous souhaitez emprunter en Espagne pour acheter un bien, vous avez maintenant quelques clés pour vous y retrouver.

Bien évidemment je ne peut que vous conseiller de vous faire accompagner par un professionnel francophone (notaire, avocat…) afin de bien comprendre les tenants et les aboutissants.