Dernièrement sur Valencia, de nombreux expats ont eu des difficultés pour récupérer leur caution (fianza) auprès de leurs propriétaires respectifs.
Cela peut arriver, surtout si lors de la rédaction du bail, tout n’a pas été fait dans les règles et que l’on tombe sur un propriétaire peu scrupuleux.
Afin de limiter ce risque, dans cet article vous allez tout savoir sur la fianza.
Est ce obligatoire de verser une caution ? Combien de mois peut demander le propriétaire ? A quoi sert la caution ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Comment cela se passe pour récupérer sa caution ?
Est ce obligatoire de verser une caution ?
La caution est obligatoire sur tous les contrats de location, et ce en vertu de la Ley 29/1994, article 36.
» 1. A la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico… «
La caution est un montant versé en liquide et qui sert de garantie pour que le propriétaire puisse effectuer les réparations en cas de dommages causés par le locataire pendant son séjour dans le logement.
Combien de mois peut demander le propriétaire ?
Ici aussi, tout est indiqué dans la Ley 29/1994.
» 1. A la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda. «
Dans le cas de la location d’un bien en tant que résidence habituelle, la caution est d’un mois. C’est à dire qu’à partir du moment où vous louez un bien pour y vivre à l’année et que c’est votre résidence principale, on ne peut pas vous demander plus d’un mois de caution.
Donc si un propriétaire vous demande deux mois de fianzas, méfiance ! À contrario, il peut demander un mois de caution et jusqu’à deux mois de garanties additionnelles. J’y reviendrai plus tard dans l’article.
S’il s’agit d’une location temporaire ou autre (local, bureau…), la caution est fixée à deux mois maximum. Principalement, cela concernera les logements étudiants.
À quoi sert la caution ?
C’est une garantie légale qui est utilisée par le propriétaire pour compenser un manquement de la part du locataire à certaines obligations.
Ces manquements sont principalement :
- Non paiement de loyer.
- Impayé dans les factures d’eau, gaz, électricité, charges communautaires.
- Dégradation du bien du fait du locataire.
On ne peut donc pas retenir tout ou partie de la caution pour :
- Le vieillissement de la peinture, du fait de l’usure du temps.
- Le remplacement ou la réparation d’électroménagers qui ne fonctionnent plus, du fait de l’usure du temps.
Si le locataire a respecté l’ensemble de ses obligations, le propriétaire est tenu de lui rendre l’intégralité de la caution (fianza) et des garanties additionnelles éventuelles.
Attention ! Le locataire est tenu par son bail de payer mensuellement son loyer et ce jusqu’à la fin du contrat.
Si vous ne payez pas votre dernier mois de loyer en vous disant que le propriétaire gardera la caution, vous êtes susceptible d’avoir des ennuis, car vous n’avez pas respecté vos obligations contractuelles.
Mais le propriétaire peut aussi avoir des problèmes avec l’administration, si il ne dépose pas la caution à l’organisme officiel (PROP). En effet, il a 30 jours après la signature du bail, pour déposer cette caution et fournir un justificatif à son locataire.
J’y reviendrai en détail dans cet article.
Qu’est ce qu’une garantie additionnelle ?
La loi oblige au versement d’un caution. Cependant, elle autorise aussi les parties et notamment le propriétaire à prendre des précautions supplémentaires.
Attention, ceci ne s’applique que pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19 et pour ceux signés après le 5 mars 2019. Pour ceux signés avant le 19/12/12 et entre le 22/01/19 et le 5 mars 2019, il n’y a pas de limites en terme de montant des garanties additionnelles (cf LAU 2013).
Article 36.5 : » Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. »
Il s’agit alors de garanties additionnelles.
Cela peut être le versement d’une somme d’argent (en liquide, par virement..), un aval bancaire…
Ainsi, un propriétaire peut légalement vous demander : un mois de caution + l’équivalent de deux mois de loyers maximum en garantie additionnelle.
Cela se fait habituellement, dans le cas de logements meublés ou de luxe. Les propriétaires demandant souvent 1 mois de caution + 1 mois de garantie. Cela se fait également, si le locataire ne peut pas obtenir un « seguro de impago », assurance pour non paiement de loyer.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Chaque communauté autonome possède son propre cadre législatif en matière du dépôt de la caution.
A Valence, c’est le décret 33/1995 qui fixe les modalités.
Ainsi, selon le décret, le propriétaire est tenu de déposer le montant de la caution auprès d’un organisme habilité (le « Prop », un bureau de poste, ou autre entités.)
Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez déposer une caution, il y a deux possibilités :
- DÉPÔT TÉLÉMATIQUE – par la génération d’un formulaire 816, qui s’effectue entièrement par une procédure télématique.
- DÉPÔT EN PERSONNE – une fois que le formulaire 806 a été généré, il ne peut être déposé qu’en personne dans une banque partenaire (ABANCA, BANCO SABADELL, BANCO SANTANDER, CAIXABANK, CAJAMAR e IBERCAJA.)
Le propriétaire doit déposer la caution en liquide, dans un délai maximum de 30 jours ouvrables à partir de la date de signature du contrat dans le cas d’un dépôt en personne. Sinon cela sera un paiement par carte bancaire uniquement, si on opte pour la voie télématique.
Si le propriétaire ne respecte pas ce délai ou pire ne dépose pas la caution, il s’expose à des sanctions, car il s’agit légalement d’une infraction grave.
Le non-respect du dépôt de la caution locative dans la Communauté Valencienne est régi par l’article 68.13 de la Loi 8/2004 du 20 octobre, de la Generalitat.
Le propriétaire peut être passible d’une amende, plus des majorations (jusqu’à 20%) et des intérêts de retard.
- 5% si le retard n’excède pas 3 mois à la fin de la période de paiement volontaire.
- 10% si le retard est compris entre 3 et 6 mois à l’issue du délai de paiement volontaire
- 15% si le retard est compris entre 6 et 12 mois à l’issue du délai de recouvrement volontaire
- 20% si le retard dépasse 12 mois à l’issue du délai de recouvrement volontaire
Pour pouvoir déposer la caution, il faut certains documents :
- Photocopie du bail
- Référence cadastrale du bien.
- Photocopie des pièces d’identité, NIE, du propriétaire et locataires. Attention, si l’on dépose la caution en présentiel, le passeport du locataire n’est pas autorisé. Il faudra dans ce cas son NIE.
- Le formulaire 806 ou 816.
Une fois la caution déposée, un formulaire prouvant le dépôt de la caution sera remis au propriétaire.
En tant que locataire, il est possible de savoir si le propriétaire a bien déposé la caution.
Pour cela, il doit en faire la demande par écrit, accompagnée d’une photocopie du contrat de location et d’une photocopie du NIF de la personne qui en fait la demande.
Soit à l’adresse électronique fianarren@gva.es ou en envoyant la demande écrite et les documents joints à l’adresse suivante :
DIRECCIÓN TERRITORIAL DE VALENCIA- CONSELLERIA DE HACIENDA Y MODELO ECONÓMICO
SECRETARÍA TERRITORIAL
CAJA DE DEPÓSITOS
C/ Gregorio Gea, 14, 46009, València.
Actualiser le montant de la caution
Durant les 5 premières années du contrat il n’est pas possible de réactualiser le montant de la caution (7 ans si propriétaire est personne morale), pour les baux signés entre le 19/12/18 et le 22/01/19, et pour ceux signés après le 5 mars 2019. Pour les autres baux, il n’est pas possible de réactualiser durant les 3 premières années.
Ensuite, à chaque prolongation du contrat, le propriétaire pourra demander l’actualisation de la caution à la hausse (si le loyer a augmenté), ou le locataire pourra demander la réactualisation de la caution à la baisse (si le loyer a baissé), afin que le montant de la caution soit toujours égal à un mois de loyer (deux le cas échéant).
Comment récupérer sa caution ?
A l’expiration du contrat de location et après la remise des clés, le locataire peut demander la restitution de la caution à condition qu’il n’ait pas manqué à ses obligations contractuelles.
Le propriétaire disposera d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés de la part du locataire. Passé ce délai sans que la restitution n’ait eu lieu, le locataire a droit au remboursement de la caution (ou du solde après déduction du montant correspondant) majorée des intérêts légaux appliqués sur le montant à restituer.
Pour pouvoir récupérer la caution auprès de l’organisme, le propriétaire doit fournir auprès de l’établissement bancaire où il a déposé la caution :
- Son exemplaire du formulaire 806 ou 816
- Sa pièce d’identité / NIE
- Photocopie du bail
- Justificatif de la fin du bail (accord mutuel pour mettre fin au bail avant la fin de celui-ci, jugement, fin de la période du bail)
- Son IBAN (si le montant de la caution est supérieur à 1502,53€).
Si il a déposé télématiquement la caution, il devra faire la démarche uniquement en ligne pour la récupérer.
Déduire le montant du loyer de l’IRPF
Dans la Communauté Valencienne, le dépôt de la caution est obligatoire, nous l’avons vu.
C’est une condition également sine qua non pour que les locataires puissent déduire le loyer de leur résidence habituelle de l’IRPF.
Lorsque le propriétaire fait un tel dépôt, le locataire peut déduire de la déclaration d’impôt ce qu’il paie pour le loyer, à condition qu’il respecte également les autres exigences légales à cette fin.
Il est donc primordiale, en tant que locataire, de vérifier que le propriétaire a bien déposé la caution, avant de demander un déduction d’impôts. Sinon, le locataire s’expose a des sanctions pour demander une déduction injustifiée.
La meilleure solution est d’aller voir directement au Prop de votre commune, pour vérifier que la caution est bien déposée. Si ce n’est pas le cas, il faut demander un certificat justifiant que la caution n’est pas déposée.
Faire un état de lieux
Cela parait incroyable lorsque l’on vient de France ou de Belgique, mais l’état des lieux est plus que sommaire en Espagne (lorsqu’il existe).
Il se limite plus souvent à faire le tour du bien, ou au mieux d’écrire sur un papier le contenu des meubles, ou de prendre quelques photos des pièces.
Je vous recommande au contraire de prendre des photos précises, surtout si vous remarquez un carrelage cassé, un frigo abimé, un arbre mort…
Ensuite, il faut ajouter ces photos au contrat et les faire signer par le propriétaire.
Ainsi, le propriétaire sera moins enclin à chercher la petite faille lors de la fin de votre bail. Ce n’est pas imparable contre un propriétaire de mauvaise foi, mais cela sera toujours utile comme preuves.
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