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Le guide de la location touristique à Valencia

Les sites comme Airbnb, Homeaway, Rentalia, Muchosol ont révolutionné le marché de la location saisonnière et touristique. Au grand dam des professionnels de l’hôtellerie.

Valence, de par sa situation, est une ville tournée vers le tourisme. Aussi, de nombreux propriétaires ont voulu profiter de l’opportunité pour faire de la location saisonnière.

Mais, comme dans toute activité, il y a des règles à respecter.

En ce qui concerne la location de logements touristiques, chaque Communauté Autonome fixe ses propres règles. La Communauté Valencienne s’est donc dotée d’un cadre législatif pour encadrer et réglementer cette activité, en plus d’un code éthique à respecter.

Qu’est-ce qu’un logement touristique dans la Communauté Valencienne ?

La législation valencienne considère comme logement touristique (article 47) :

  • L’intégralité d’un bien, quelle que soit sa typologie, qui est loué de manière régulière, dans des conditions de disponibilité immédiate, et à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs.
  • Ce bien doit aussi disposer du rapport favorable délivré par la municipalité permettant de faire de la location touristique.

    Les logements à usage touristique sont loués dans leur intégralité, la location chambre par chambre n’étant pas autorisée. Donc pas de chambres d’hôte dans la Communauté Valencienne, ni de possibilité de louer individuellement plusieurs chambres dans un logement.

On estime qu’un bien est loué de manière régulière dès lors qu’il offre des services propres à l’industrie hôtelière (nettoyage des draps par exemple) , ou qu’il est géré par une personne autre que le propriétaire, ou que l’on utilise des canaux de commercialisation touristique (site internet comme Airbnb).

La location temporaire n’est donc pas de la location touristique, puisque le but de la location n’est pas à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs.

Ainsi, louer tout ou partie d’un logement pour un stagiaire, un étudiant c’est de la location temporaire.

De même, les appart-hôtels, les bungalows, mobil homes.

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De plus en plus compliqué de faire de la location touristique

Devant la trop forte augmentation du nombre de biens en location touristique, la municipalité de Valence a décidé de sévir depuis quelques années.

Début mai 2018, elle a présenté un amendement au texte de loi régissant le tourisme dans la Communauté Valencienne (Ley de Turismo). Le but étant de récupérer le contrôle sur les appartements touristiques.

Concrètement, pour pouvoir inscrire un bien au registre (cf ci dessous), il faut que le logement soit situé soit au 1èr étage (sans avoir un autre résident sur le même palier) soit au rez-de-chaussée (comme prévu par le Plan Général d’Occupation Urbaine).

Si l’appartement ne remplit pas ces critères, il ne pourra être inscrit au registre. Par conséquent, l’on ne pourra pas y faire de la location touristique.

Le PGOU s’applique également aux appartements ayant obtenu l’inscription au registre avant la mise en place de l’amendement (comme indiqué par le Tribunal Supérieur de Justice de  la Communauté Valencienne lors d’un jugement rendu le 26 juillet 2019).

Actuellement à Valencia, sur les 5000 logements répertoriés, plus de 70% ne respectent plus ce nouveau critère.

Inutile donc d’acheter un logement ayant l’ancien registre, tu ne pourrss pas le mettre en location touristique.

Dès lors que l’on fait de la location touristique, il faut aussi avoir une assurance responsabilité civile pour se couvrir en cas de pépins (article 26):

De plus, avec le nouveau décret entrez en vigueur, le 02 mars 2019 (Modification de la Ley 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale.), si 3/5 des propriétaires de l’immeuble mettent leur véto, tu ne pourras mettre en location touristique ton logement. Quand bien même, il respecte les précédents critères.

En clair, si tu veux faire de la location touristique à Valencia et mettre toutes les chances de ton côté : il faudra acheter l’immeuble en entier pour être tranquille. Sinon, cela va être la croix et la bannière pour obtenir les précieux sésames.

Si tu souhaites faire de la location touristique en dehors de la ville de Valencia, les règles sont plus souples (notamment pour ce qui concerne le 1er étage/rdc).

Encore que, il faudra faire renouveler ton inscription au registre touristique tous les 5 ans.

Dans ce guide, je vais te donner les principales étapes pour ne pas être hors la loi. Ce qui ne dispense nullement de lire les textes de lois et de se faire accompagner éventuellement par un avocat.

Interdiction de louer sa résidence principale

Jusqu’à présent il était possible de louer, exceptionnellement, sa résidence principale à des touristes, pour une période maximum de 30 jours par an.

Ceci est bientôt de l’histoire ancienne dans le centre historique de Valence.

En effet, la mairie compte interdire purement et simplement la possibilité de louer sa résidence principale à des fins touristiques.

Ce qui impliquera que si l’on souhaite louer un logement à des touristes, il faudra faire l’acquisition d’un bien et le destiner à cette activité.

S’inscrire au Registre des entreprises, établissements et professions touristiques (Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas)

Depuis 2015, il est obligatoire que les logements et biens à usage touristiques soient inscrits dans ce registre.

Dorénavant pour obtenir le précieux sésame, il faut faire la démarche exclusivement en ligne.

Avec un peu de patience (24/48h), on obtient alors un numéro d’enregistrement officiel, qui doit être clairement indiqué dans toutes les publicités que le propriétaire fait de son logement (site internet, petites annonces…).

Si l’on ne mentionne pas le numéro d’enregistrement, l’on s’expose à des amendes, aussi bien le propriétaire que le diffuseur de la publicité (jusqu’à 90.000€ pour le diffuseur).

Selon le nombre de biens il y a une démarche différente :

Si l’on gère entre 1 et 4 logements, il faut enregistrer chaque bien de manière individuelle.

Si l’on gère plus de 5 logements,  il faut s’enregistrer en tant qu’entreprise, et non comme un particulier.

Démarche à suivre pour s’inscrire

Exigences

– Le processus d’inscription au registre des logements à usage touristique doit être utilisé par les propriétaires de logements touristiques dont le nombre de logements enregistrés est inférieur à quatre.

– Cette procédure ne doit être utilisée par les sociétés gérant des logements à usage touristique. Dans ce cas le processus est différent.

Quels sont les documents requis ?

La déclaration responsable concernant l’enregistrement et la mise en service de l’hébergement touristique doit être présentée exclusivement par voie télématique.

Tu dois avoir un certificat numérique.

Étapes

Le traitement de cette procédure est exclusivement télématique, elle s’effectue via ce lien : inscription registre

AU DÉBUT DE LA PROCÉDURE, QUELLES INFORMATIONS DOIS-TU INDIQUER ?

– A. Propriétaire du logement : Ici, les coordonnées du propriétaire doivent être remplies. Les données de base du titulaire seront extraites directement du certificat ou @Clave (nom, prénom et DNI). Pour les propriétaires déjà inscrits dans le registre des biens à usage touristique, les informations existantes sur les procédures antérieures (adresse, nom commercial) seront également récupérées.

– B. Données du logement : Ici, après avoir choisi une catégorie, il faut introduire une référence cadastrale qui, après validation, récupère les données stockées.

– C. Divulgation responsable : Toutes les cases à cocher doivent être cochées ici pour confirmer la divulgation et pouvoir poursuivre le processus.

Les données avec un astérisque situé à droite du nom sont obligatoires et si elles ne sont pas remplies, il ne sera pas possible de poursuivre le processus.

SI TU OBTIENS UNE ERREUR LORS DE L’ENVOI DU FORMULAIRE, TU DOIS VÉRIFIER  QUE :

– Tous les champs obligatoires ont été saisis (marqués d’un astérisque)
– Le nombre total de places disponibles est égal ou inférieur à 16.
– Le nombre de chambres n’est pas nul.
– Le nombre de lits dans les dortoirs n’est pas nul.
– La province, la commune et le code postal de l’adresse correspondent à une adresse inscrite au registre foncier.
– La référence cadastrale saisie existe.

– Tu as bien le Permis d’occupation du logement (Licencia de ocupación de la vivienda)

– Que tu aies obtenu un avis favorable de la municipalité permettant l’utilisation touristique du bien (informe favorable de compatibilidad urbanística). Ce document contient un csv qui est un code de vérification sécurisé (CSV) permet de vérifier l’intégrité et l’authenticité des documents électroniques, ainsi que l’obtention de copies électroniques de ces derniers.

Pour obtenir, cet avis favorable il faut remplir ce formulaire.

Si le bien est situé au Cabanyal à Valence, il faut remplir ce document.

Puis payer la Tasa de actuaciones urbanísticas (Cliquer sur Iniciar autoliquidación, puis remplir le formulaire et cliquer sur Generar Autoliquidación. La taxe est de 140,90€.)

Une fois la taxe payée et le formulaire imprimé, il faut déposer le tout ici :

REGISTRO AUXILIAR DE ACTIVIDADES

Amadeo de Saboya, 11. Patio B, planta baja
Telefono: 96.352.54.78
Lunes a viernes de 9:00 a 13:30 horas

CE QU’IL FAUT FAIRE SI TU N’OBTIENS PAS UN JUSTIFICATIF D’INSCRIPTION

Le justificatif d’inscription est généré à la fin de l’enregistrement de la procédure et constitue une étape indispensable pour l’achèvement de la procédure.

La démarche en ligne comporte les étapes suivantes :

1)  Informations générales sur la procédure
2) Remplir les formulaires – OBLIGATOIRE – Tous les formulaires doivent être remplis et marqués tel que soumis.
3) Procédure d’enregistrement – OBLIGATOIRE – C’est dans cette étape que toutes les informations sont envoyées au registre de l’Agència Valenciana del Turisme / Turisme Comunitat Valenciana. Si cette étape n’est pas terminée, la procédure est en stand-by.
4) Sauvegarder – Une copie du justificatif d’inscription peut être sauvegardé après le traitement ; si tu ne le fais pas à ce moment-là, le justificatif sera disponible dans le dossier « Carpeta Ciudadana ».

Comment saurai-je que ma demande a été traitée ?

Dans les 24 heures suivant la fin du traitement électronique, tu recevras un avis électronique. Cette notification électronique sera disponible dans ton dossier « Carpeta Ciudadana » et t’informera de la gestion effectuée.

 

Une fois le dossier envoyé et si tout est en règle, tu obtiendras alors ton numéro d’identification officiel.

Si tu as entre 1 et 4 biens, cela sera un numéro comme celui ci : VT/numero/V (pour Valence), VT/numero/A (pour Alicante), VT/numero/C (pour Castellón).

Si tu as une entreprise, cela sera un numéro comme celui ci : EGVT/numero/V, EGVT/numero/A, ou EGVT/numero/C.

Critères techniques obligatoires pour obtenir une catégorie (Supérieure, Première, Standard)

Selon le decret 92/2009, il faut remplir certaines conditions pour appartenir à telle ou telle catégorie de logement (cf page 9 du décret)

Ainsi par exemple, pour pouvoir être catalogué comme logement touristique standard, il faut que le logement dispose :

  • Une entrée pour la clientèle
  • Un ascenseur si le logement se trouve au moins au 4ème étage
  • Isolement thermique et phonique dans toutes les pièces.
  • Prises électriques dans toutes les pièces, avec indication du voltage.
  • Plan d’évacuation situé sur la porte d’entrée
  • Liste des téléphones d’urgence et d’intérêt, clairement affichée.
  • Toutes les chambres doivent avoir une armoire
  • Unes chambre double doivent mesurer au moins 8m2 (en comptant l’armoire)
  • La chambre principale doit mesurer au moins 10m2 (en comptant l’armoire)
  • Une chambre individuelle doit mesurer au moins 6m2 (en comptant l’armoire)
  • La pièce à vivre – salle à manger et la cuisine doivent mesurer au total au moins 18m2
  • Le logement doit être meublé, doté d’ustensiles de cuisine, du nécessaire pour le ménage, du linge de lit.
  • La cuisine doit être équipée : hôte, plaque de cuisson (2 feux minimum), frigo, four, micro-ondes.

Évidemment pour les deux autres catégories, les critères sont plus nombreux.

Outre ces critères à respecter, il va de soi que le propriétaire s’engage à maintenir en parfait état le logement. Tant au niveau de l’entretien du logement, que des éléments qui le compose (appareils qui fonctionnent, propreté, gaz, electricité…)

Il est obligatoire de clairement affiché le numéro d’inscription au registre, ainsi que la catégorie du logement, dans toutes les publicités faites pour promouvoir le bien (site internet, affichette dans ou à l’extérieur du logement, etc). Sur certains sites, il ne sera pas possible de diffuser votre annonce si vous n’avez pas de numéro officiel.

Et tu t’en doutes, il faudra déclarer les revenus provenant de ce ou ces logements touristiques.

Fiscalité et impôts

Lorsque tu loues un bien, tu obtiens un “revenu”. Tu dois donc payer l’impôt sur le revenu.

Tu seras taxé différemment selon que tu sois “résident fiscal » ou “non résident ”.

Si tu es résident, il faudra s’acquitter de l’IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), si tu es non-résident, il faudra payer l’impôt sur le revenu de non-résidents (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

En tant que résident fiscal en Espagne, tu dois déclarer tes revenus locatifs annuellement.

En tant que non-résident fiscal espagnol, tu dois déclarer tes revenus de deux façons :

– Trimestriellement : Lorsque tu loues ta propriété, tu dois faire la déclaration de ces revenus dans le même trimestre de l’année où ils sont générés.
– Annuellement : C’est la taxe que tu dois payer comme non-résident.  Donc, pour toutes les périodes de l’année où tu ne loues pas la propriété.

Si tu veux plus de précisions, n’hésite pas me contacter. Je te donnerais les coordonnées de mon avocat francophone.

Les différents textes de loi

Lois

Ley 15/2018, du 21 mai, sur le Tourisme de la Comunidad Valenciana.

Ordres

Orden 2/2010, du 29 mars, de la « Consejería de Turismo », et particulièrement les articles 1, 2 et 3.

Décrets

Decreto 77/1994, du 12 avril, par le Gouvernement Valencien, concernant les feuilles de réclamations, cf les articles 1, 2, 3 et 4.

Decreto 19/1997, du 11 février, concernant les tarifs et réservations des logements touristiques, cf les articles 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12 et 13.

Decreto 92/2009, du 2 juillet, cf les articles 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16 et 20.

Chasseur immobilier Expat Valencia

Si tu souhaites investir à Valence, contacte-moi. En effet, si il devient compliqué de faire de la location touristique, il existe d’autres alternatives, comme la location étudiante ou la location temporaire.

Je peux t’aider à faire le meilleur choix possible si tu souhaites investir à Valence (Espagne).

Article rédigé par

Sylvain Domper

Dénicheur de bons plans et logements à Valencia

«On se donne rendez-vous au Mercado Colón pour boire un verre ensemble». Phrase favorite

3 Commentaires

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  • Bonjour, je voudrais remplir le formulaire pour demander l’avis favorable pour mon appartement situé au RDC. Quand je clique sur le lien hypertexte, je suis sur l’accueil de l’Ayuntamiento. Savez vous quel est le chemin précis pour ce formulaire ? Un grand merci.

  • Cela se durcit, plus que les appartements au 1er étage ou rdc, plus les autres critères, très peu d’appartements vont pouvoir respecter tous les critères demandés. Ils voudraient que l’offre (légale) soit très limitée qu’ils ne s’y prendraient pas autrement.