Enfin un guide de la location touristique à Valencia ! Il était temps, vu la complexité du sujet 🙂
Valence, de par sa situation, est une ville tournée vers le tourisme. Aussi, de nombreux propriétaires ont voulu profiter de l’opportunité pour faire de la location touristique.
Mais, comme dans toute activité, il y a des règles à respecter.
En ce qui concerne la location de logements touristiques, chaque Communauté Autonome fixe ses propres règles.
La Communauté Valencienne s’est donc dotée d’un cadre législatif pour encadrer et réglementer cette activité, en plus d’un code éthique à respecter.
Dans ce guide, je vais te donner les principales étapes pour ne pas être hors la loi. Ce qui ne dispense nullement de lire les textes de lois et de se faire accompagner éventuellement par un avocat.
Qu’est-ce qu’un logement touristique dans la Communauté Valencienne ?
La législation valencienne indique ce qu’elle considère comme logement touristique (article 65).
Globalement, une location touristique est un bien qui se loue avec une vocation touristique, dans son intégralité et pour une période maximum de 10 jours au même client.
J’y reviendrai plus en détails dans la suite de l’article.
La location temporaire n’est donc pas de la location touristique, puisque le but de la location n’est pas à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs. Ainsi, louer tout ou partie d’un logement pour un stagiaire, un étudiant c’est de la location temporaire.
De même, la location d’une chambre dans un bateau, une caravane ou assimilé, ce n’est pas de la location touristique, sauf dans le cas d’un camping.
Tu peux retrouver l’ensemble des biens inscrits au registre du tourisme, sur le site officiel.
De plus en plus compliqué de faire de la location touristique
Devant la trop forte augmentation du nombre de biens en location touristique, les municipalités et la communauté valencienne ont décidé de sévir depuis quelques années.
Chaque commune a son propre PGOU (Plan Général d’Occupation Urbaine) qui autorise ou non les activités commerciales.
À Valence, ce n’est pas la même chose qu’à Alicante ou Castellón. Il faut donc se renseigner auprès de sa commune, pour savoir si il y a des règles particulières pour faire de la location touristique.
Ces règles se rajoutent à la Ley 15/2018 du 7 juin.
De plus, avec le nouveau décret entrez en vigueur, le 02 mars 2019 (Modification de la Ley 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale ou copropriété), si 3/5 des propriétaires de l’immeuble mettent leur véto, tu ne pourras mettre en location touristique ton logement. Quand bien même, il respecte les précédents critères.
En clair, si tu veux faire de la location touristique à Valencia et mettre toutes les chances de ton côté : il faudra acheter l’immeuble en entier pour être tranquille. Sinon, cela va être la croix et la bannière pour obtenir les précieux sésames.
De nouvelles mesures en mai 2024 à Valence
Devant la prolifération des appartements touristiques situés en rez-de-chaussée, dans des anciens locaux commerciaux, la municipalité de Valence a décidé de sévir.
Concrètement, la mairie met en pause pendant un an, jusqu’en mai 2025, la délivrance de licence municipale pour faire de la location touristique à Valence et ses environs ( Benimamet, Carpesa, Poble Nou, La Punta, El Palmar, El Saler et El Perellonet).
Il est dorénavant interdit de faire de la location touristique dans le district de Ciutat Vella, à partir du moment où l’immeuble contient des logements résidentiels.
Seule dérogation, dans le quartier de San Francesc et autour de la Plaza de Patriarca. Il sera autorisé de dédier un immeuble entier à la location touristique.
Si le logement possède déjà la licence touristique, il pourra continuer son activité, même si l’immeuble contient des logements résidentiels.
Elle réfléchit aussi à instaurer d’autres mesure restrictives :
- Quota d’appartements touristiques dans chaque quartier (cela existe déjà au Cabanyal, avec un quota de 10% par pâté d’immeuble.)
- Pour les appartements touristiques situés au premier étage, avoir un accès indépendant depuis la rue.
De nouvelles mesures en août 2024 dans la communauté valencienne
En août 2024, 10 nouvelles mesures furent mises en place par la Generalitat de la Communauté Valencienne, lors de l’adoption du nouveau décret 2024-8209.
1 – Définition du logement touristique
Dorénavant, le nouveau décret ne considère comme logement touristique qu’un bien loué dans son intégralité (donc pas de chambre d’hôte dans la Communauté Valencienne) pour une période de 10 jours consécutifs ou moins au même locataire. Cela différencie les logements touristiques des autres logements locatifs de courte durée (location saisonnière, dites de temporada).
En outre, un logement touristique ne peut l’être que s’il dispose du rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique (informe favorable de compatibilidad urbanística) et d’une référence cadastrale unique et individualisée qui doit être mentionnée dans le contrat de location.
2 – Certificat de la copropriété
Pour enregistrer la propriété en tant que logement touristique, il est obligatoire de disposer d’un certificat attestant que le règlement de la copropriété n’interdit pas l’utilisation des biens de l’immeuble à des fins autres que résidentielles, telles que la location touristique.
3 – Durée de validité de l’inscription au registre touristique
Chaque hébergement touristique doit être inscrits au registre du tourisme de la Communauté valencienne, Il disposera alors d’un numéro d’enregistrement. Cette inscription doit être renouvelée tous les 5 ans.
Si tu as un logement touristique enregistré avant le nouveau décret ( soit avant le 7 août 2024), ton inscription est valable jusqu’au 8 août 2029. Après cette date, tu devras te réenregistrer au registre du tourisme.
À noter que, si lors de la période de validité de 5 ans, le bien change de propriétaire, il faut refaire une nouvelle inscription.
Donc cela ne sert à rien d’acheter un bien enregistré au registre touristique, pour s’eviter une nouvelle inscription. L’inscription est liée au propriétaire du bien, pas au logement.,
4 – Renouvellement de l’inscription
Pour renouveler l’inscription, la déclaration responsable doit être actualisée un mois avant la fin de la période de validité de 5 ans en fournissant un nouveau rapport de compatibilité urbanistique.
Les données à mettre à jour dans la nouvelle déclaration responsable varient selon que le bien ait été enregistré avant ou après l’entrée en vigueur du nouveau décret d’août 2024.
Les données à fournir sont également différentes si le bien a été enregistré avant l’entrée en vigueur de la loi sur le tourisme de 2018 (soit avant le 8 juillet 2018).
Si tu as enregistré le bien avant 2018, tu dois seulement faire une déclaration de conformité aux exigences minimales indiquées dans l’annexe III du nouveau décret concernant l’accès, les installations, les dimensions minimales et l’équipement.
Une fois que la déclaration responsable a été présentée pour enregistrer le logement, l’activité d’hébergement touristique doit commencer dans un délai de deux mois.
5 – Obtenir le rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique
Afin d’accélérer le processus d’obtention du rapport municipal, le nouveau décret prévoit la possibilité de s’adresser directement à la mairie ou de présenter un certificat délivré par l’une des entités collaboratrices de l’administration municipale en matière de vérification de l’urbanisme (ECUV).
Ce certificat a la même validité que le rapport municipal et doit refléter le même contenu : les données essentielles d’identification de la propriété, y compris l’adresse complète, sa référence cadastrale unique et individualisée, la classification du terrain et l’usage urbanistique autorisé.
Si le logement touristique se trouve sur un terrain non constructible, le rapport doit être accompagné d’une déclaration d’intérêt communautaire.
6 – Informations obligatoires sur les publicités
Quelque soit le moyen publicitaire (site personnel, portail professionnel, annonce…), il convient d’indiquer la localisation exacte du bien et son numéro d’inscription au registre du tourisme de la communauté valencienne. Le fait de ne pas fournir ces informations est considéré comme une infraction grave.
En outre, le registre du tourisme et le contrat de location touristique doivent indiquer la référence cadastrale unique et individualisée de l’immeuble. Si la propriété n’a pas cette référence dans le registre, elle sera radiée à partir du 31 décembre 2024.
De même, le panneau du logement touristique avec le numéro d’enregistrement et le logo de la communauté valencienne doit être affiché, soit à l’entrée, soit à l’intérieur du logement.
7 – Règlement intérieur et de vivre ensemble
Tout logement touristique doit disposer d’un règlement intérieur :
- Le règlement intérieur de la copropriété.
- Les conditions d’utilisation des services et installations.
- Les règles d’admission des animaux domestiques.
Ce règlement doit être respecté par les clients. Aussi, le propriétaire ou l’exploitant de l’activité doit leur remettre le règlement afin qu’ils en prennent connaissance et qu’ils s’engagent à le respecter.
8 – Obligation du propriétaire
Il est interdit d’installer une boite à clés sur les voies publiques. Il faut donc les installer dans l’immeuble ou dans l’espace privé.
De même, le lieu d’hébergement touristique doit disposer d’un service de nettoyage, de changement de linge, ainsi que d’un service de réparation et d’entretien.
Il n’est pas possible de, simplement, fournir les coordonnées d’un professionnel ou d’une entreprise à contacter pour effectuer les réparations.
Le propriétaire doit s’occuper lui même de ces services ou sous traiter à un tiers.
9 – Normes du logement
Les logements touristiques doivent respecter les dimensions minimales requises par la loi, comme pour tout logement à usage résidentiel . Ils doivent également garantir les mêmes conditions d’éclairage et d’aération que ces logements.
L’annexe 3 du décret précise l’ensemble des installations, services, équipements et accès dont doivent disposer les logements touristiques.
- Un plan d’évacuation du bâtiment sur la porte ou de consignes d’urgence en plusieurs langues.
- Un ascenseur à partir de quatre étages.
- Une entrée séparée pour les clients, dans le cas des logements situés au rez-de-chaussée.
- Un service téléphonique 24 heures sur 24.
- Des prises électriques dans toutes les pièces avec indicateur de tension (sur chaque prise ou dans un endroit visible).
- D’eau chaude.
- Une liste de numéros de téléphone utiles et d’urgence à un endroit visible
- De climatisation et de chauffage, au moins dans le salon-salle à manger ou le salon-salle à manger-cuisine.
- Chaque chambre doit disposer d’une armoire (que cela soit dans ou en dehors de la chambre).
- Une télévision.
- Les ustensiles de cuisine, lingerie, vaisselles nécessaires en relation avec le nombre de clients.
- Une connexion internet, sauf si le logement est situé dans une zone géographique non couverte.
- Une trousse de premiers secours et d’informations détaillées sur le centre médical le plus proche.
- Service de réception pour les clés.
- Service de changement de linge.
- Service de nettoyage.
- Service de réparation et maintenance.
- Un lave-linge, sauf si le bâtiment dispose d’une buanderie commune à la disposition des hôtes.
- Les cuisines doivent être équipées au minimum d’un réfrigérateur, d’une plaque électrique, d’un four/micro-ondes, d’une hotte aspirante. Concernant la plaque de cuisson électrique, elle doit avoir minimum 2 feux lorsque le logement ne compte pas plus de quatre personnes. Au-delà de cinq personnes, elle doit être équipée d’une plaque avec 3 feux minimum.
- Le logement doit être remis propre et bien entretenu.
Ouf ! On a fini cette liste à la Prévert 🙂
Si le bien ne dispose pas de ces critères obligatoires, il y a un délai de 5 ans (à partir de l’entrée en vigueur du décret) pour se mettre aux normes.
10 – Amendes et fautes
Le nouveau décret indique les différentes gravités d’infraction et les amendes correspondantes.
Dans le cas des infractions légères, les amendes peuvent aller jusqu’à 10.000€.
Dans le cas des infractions graves, les amendes peuvent aller de 10.001€ jusqu’à 100.000€, et fermeture de l’établissement pouvant atteindre 6 mois.
Dans le cas des infractions très graves, les amendent peuvent aller de 100.001€ jusqu’à 600.000€, et fermeture définitive de l’établissement.
Interdiction de louer sa résidence principale à Valence
Jusqu’à présent il était possible de louer, exceptionnellement, sa résidence principale à des touristes, pour une période maximum de 30 jours par an.
Ceci est, bientôt, de l’histoire ancienne dans le centre historique de Valence.
En effet, la mairie compte interdire purement et simplement la possibilité de louer sa résidence principale à des fins touristiques.
Ce qui impliquera que si l’on souhaite louer un logement à des touristes, il faudra faire l’acquisition d’un bien et le destiner à cette activité.
S’inscrire au Registre des entreprises, établissements et professions touristiques (Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas)
Depuis 2015, il est obligatoire que les logements et biens à usage touristiques soient inscrits dans ce registre.
Dorénavant pour obtenir le précieux sésame, il faut faire la démarche exclusivement en ligne.
Avec un peu de patience (24/48h), on obtient alors un numéro d’enregistrement officiel, qui doit être clairement indiqué dans toutes les publicités que le propriétaire fait de son logement (site internet, petites annonces…).
Si l’on ne mentionne pas le numéro d’enregistrement, l’on s’expose à des amendes, aussi bien le propriétaire que le diffuseur de la publicité (jusqu’à 90.000€ pour le diffuseur).
Selon le nombre de biens il y a une démarche différente :
Si l’on gère entre 1 et 4 logements, il faut enregistrer chaque bien de manière individuelle.
Si l’on gère plus de 5 logements, il faut s’enregistrer en tant qu’entreprise, et non comme un particulier.
Démarche à suivre pour s’inscrire
Pour inscrire un bien au registre ou renouveler son inscription, il est nécessaire de remplir une déclaration responsable, indiquant que le logement est en conformité avec toutes les exigences de la réglementation applicable.
Il faut également indiquer la référence cadastrale du bien, ainsi que la période de l’année au cours de laquelle il sera loué à des fins touristiques.
Enfin, il faut aussi disposer du rapport de compatibilité urbanistique favorable de la mairie où se trouve le bien.
La déclaration responsable se fait uniquement en ligne, via le site officiel de la Generalitat. Pour cela tu dois avoir un certificat digital.
Si tu ne fournies pas la référence cadastrale ou bien que tu loues ton bien via un bail saisonnier ou résidentiel durant la période que tu as indiquée, tu es susceptible de perdre ton inscription au registre touristique.
Comment remplir le document ?
– A. Propriétaire du logement : Ici, les coordonnées du propriétaire doivent être remplies. Les données de base du titulaire seront extraites directement du certificat ou @Clave (nom, prénom et DNI). Pour les propriétaires déjà inscrits dans le registre des biens à usage touristique, les informations existantes sur les procédures antérieures (adresse, nom commercial) seront également récupérées.
– B. Données du logement : Ici, après avoir choisi une catégorie, il faut introduire une référence cadastrale qui, après validation, récupère les données stockées.
– C. Divulgation responsable : Pour continuer, toutes les cases doivent être cochées, à l’exception des points e) ou f), pour lesquels une seule des deux cases doit nécessairement être cochée, et des points i) et n), qui ne doivent être cochés que le cas échéant.
Les données avec un astérisque situé à droite du nom sont obligatoires et si elles ne sont pas remplies, il ne sera pas possible de poursuivre le processus.
SI tu obtiens une erreur, tu dois vérifier que :
– Tous les champs obligatoires ont été saisis (marqués d’un astérisque)
– Le nombre total de places disponibles est égal ou inférieur à 16.
– Le nombre de chambres n’est pas nul.
– Le nombre de lits dans les dortoirs n’est pas nul.
– La province, la commune et le code postal de l’adresse correspondent à une adresse inscrite au registre foncier.
– La référence cadastrale saisie existe.
– Tu as bien le Permis d’occupation du logement (Licencia de ocupación de la vivienda).
– Que tu aies obtenu un avis favorable de la municipalité permettant l’utilisation touristique du bien (informe favorable de compatibilidad urbanística). Ce document contient un csv qui est un code de vérification sécurisé (CSV), il permet de vérifier l’intégrité et l’authenticité des documents électroniques, ainsi que l’obtention de copies électroniques de ces derniers.
À fournir :
Tu dois fournir la documentation nécessaire.
En cas de début d’activité, le rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique. Dans le cas où l’on agit au nom d’une autre personne qui n’est pas inscrite au registre des représentants de l’ACCV, il faut également fournir l’accréditation de représentation et le formulaire type correspondant qui se trouve dans la sous-section « Formulaires ».
Pour obtenir, cet avis favorable à Valencia, il faut remplir ce formulaire.
Si le bien est situé au Cabanyal à Valence, il faut remplir ce document.
Puis payer la Tasa de actuaciones urbanísticas (Cliquer sur Iniciar autoliquidación, puis remplir le formulaire et cliquer sur Generar Autoliquidación. La taxe est de 140,90€.)
Une fois la taxe payée et le formulaire imprimé, il faut déposer le tout ici :
REGISTRO AUXILIAR DE ACTIVIDADES (Amadeo de Saboya, 11. Patio B, planta baja, Telefono: 96.352.54.78. Lunes a viernes de 9:00 a 13:30 horas.)
Justificatif d’inscription
Un justificatif d’inscription signé électroniquement est fourni et sert de reçu ou de preuve juridique, dont une copie peut être conservée après traitement. Si tu ne le fais pas à ce stade, le récépissé restera disponible dans ta Carpeta Ciudadana.
Comment saurai-je que ma demande a été traitée ?
Dans les 24 heures suivant la fin du traitement électronique, tu recevras un avis électronique. Cette notification électronique sera disponible dans ton dossier « Carpeta Ciudadana » et t’informera de la gestion effectuée.
Le justificatif est envoyé à partir du compte e-mail ntgv@gva.es , qui est un compte qui envoie uniquement des messages et n’est pas autorisé à recevoir des e-mails.
Pour connaître l’état d’avancement de ta demande (enregistrement, modification ou radiation par l’intermédiaire d’AUTHOREGISTRO), tu peux contacter le Service territorial du tourisme de la province où se trouve le bien immobilier, en appelant le 012, ou par courrier électronique :
STT Alicante : apartamentos_turismoa@gva.es
STT Castellón : stt_castellon@gva.es
STT Valence : apartamentos_turismov@gva.es
Imposition
Lorsque tu loues un bien, tu obtiens un “revenu”. Tu dois donc payer l’impôt sur le revenu.
Tu seras taxé différemment selon que tu sois “résident fiscal » ou “non résident ”.
Si tu es résident, il faudra s’acquitter de l’IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), si tu es non-résident, il faudra payer l’impôt sur le revenu de non-résidents (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).
En tant que résident fiscal en Espagne, tu dois déclarer tes revenus locatifs annuellement.
En tant que non-résident fiscal espagnol, tu dois déclarer tes revenus de deux façons :
– Trimestriellement : Lorsque tu loues ta propriété, tu dois faire la déclaration de ces revenus dans le même trimestre de l’année où ils sont générés.
– Annuellement : C’est la taxe que tu dois payer comme non-résident. Donc, pour toutes les périodes de l’année où tu ne loues pas la propriété.
Si tu veux plus de précisions, n’hésite pas me contacter. Je te donnerais les coordonnées de mon avocat francophone.
J’espère que ce guide de la location touristique à Valencia te servira, si tu souhaites encore te lancer dans ce type de projet 🙂
Si tu souhaites investir à Valence, tu peux me contacter, je t’accompagnerai avec plaisir dans ce projet.
En effet, si il devient compliqué de faire de la location touristique, il existe d’autres alternatives, comme la location étudiante ou la location saisonnière.
Je peux t’aider à faire le meilleur choix possible.
Bonjour, j ai acheté un appartement à Peníscola il y a un an et demi avec une licence touristique déjà existante.
Aujourd’hui je souhaite le louer mais on me demande le certificat de cette licence ? Pouvez-vous me dire ou me le procurer ?
Merci d’avance,
Florence
Hola Florence.
Il faudrait voir auprés de la direction générale du Tourisme :
Dirección General de Turismo
Ciudad Administrativa 9 de Octubre, Torre 2
C/ de la Democracia, 77 · 46018 València
012 · 963 866 000 · dgturisme@gva.es · http://www.gva.es
Merci!
Bonjour, je voudrais remplir le formulaire pour demander l’avis favorable pour mon appartement situé au RDC. Quand je clique sur le lien hypertexte, je suis sur l’accueil de l’Ayuntamiento. Savez vous quel est le chemin précis pour ce formulaire ? Un grand merci.
Hola, j’ai remis le bon lien. La mairie modifiant régulièrement son site, il arrive que le lien change.
Cela se durcit, plus que les appartements au 1er étage ou rdc, plus les autres critères, très peu d’appartements vont pouvoir respecter tous les critères demandés. Ils voudraient que l’offre (légale) soit très limitée qu’ils ne s’y prendraient pas autrement.