Comment mettre fin à son bail de location en Espagne ? C’est une question que l’on se pose, surtout si on connait mal la législation espagnole.
Lors de la signature du bail de location, le propriétaire (arrendador) et le locataire (arrendatario) doivent assumer une série de devoirs et obligations légales.
De plus, ils se mettent d’accord sur les conditions suspensives du bail. Généralement, il s’agira du non paiement du loyer, mais il existe d’autres circonstances pouvant entrainer la rupture du bail.
Voyons voir, comment mettre fin à son bail de location en Espagne.
Conditions pour qu’un locataire mette fin à son bail
Un locataire peut rompre son bail quand il le désire, en donnant un préavis de 30 jours (de préférence par écrit et via un burofax). Cependant il existe deux possibilités :
Le locataire souhaite partir avant que les 6 premiers mois du bail soient passés. Dans ce cas, il devra s’acquitter des mois de loyer dus, jusqu’à atteindre la date de 6 mois. Concrètement, vous souhaitez quitter votre logement au bout du 3ème mois, vous devrez payer les 3 mois de loyer restants. Plus éventuellement des pénalités, si elles sont stipulées dans le contrat.
Le locataire souhaite partir après les 6 premiers mois de location. Dans ce cas, si rien n’est indiqué dans le contrat, il peut partir librement sans pénalités. Sinon, il faut tenir compte de la durée restante du contrat pour connaitre le montant des pénalités.
Les pénalités sont de 1 mois de loyer par années restantes. Pour tout ce qui est en dessous de l’année, on calcule au prorata des mois restants.
Exemples :
Le loyer est de 1000€. Le bail est de 1 an, renouvelable jusqu’à 5 ans.
- Vous partez au bout de 3 mois : Vous devez au propriétaire 3 mensualités (3000€). Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez 6/12ème d’un mois de loyer. Au total, cela fera donc : 3000€ + 500€, soit 3500€.
- Vous partez au bout d’un an. Pas de pénalités.
- Vous partez au bout d’un an et 6 mois. Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez 6/12 d’un mois de loyer. Soit 500€. Car le bail se renouvèle année par année.
Si le bail avait était de 2 ans, renouvelable jusqu’à 5 ans.
- Vous partez au bout de 3 mois : Vous devez, 3000€ + 1 mois de loyer + 6/12ème d’un mois de loyer. Soit 4500€.
- Vous partez au bout d’un an : Vous devez un mois de loyer.
Un locataire peut aussi mettre fin à contrat de location, si le propriétaire ne respecte pas certains devoirs :
Si votre propriétaire refuse de faire les réparations nécessaires dans le logement. Par réparations nécessaires, on entend les travaux indispensables pour maintenir le logement dans des conditions salubres. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en compensation.
Si votre propriétaire vous empêche de profiter tranquillement du logement (visites permanentes…)
Conditions pour qu’un propriétaire mette fin au bail
Les motifs sont plus nombreux. Le propriétaire ne peut normalement mettre fin au bail, que si il a besoin du logement pour en faire sa résidence principale (pour lui ou un membre de premier degré de sa famille), et seulement au bout d’un an de location, en donnant un préavis de 2 mois.
Mais il existe d’autres motifs valables :
Non paiement du loyer : Le cas le plus courant.
La loi ne fixe pas le nombre de mensualités impayées pouvant donner lieur à la rupture du contrat. C’est au deux parties de se mettre d’accord. En général, en cas de retard de 2 mensualités consécutives, ou 3 impayés durant l’année de contrat.
Au premier manquement, il est conseillé au propriétaire d’envoyer une lettre de réclamation (burofax ou recommandé) demandant le règlement de la dette (en indiquant le montant précis et le délai pour rembourser). Si, le délai est dépassé, le propriétaire peut alors se tourner vers la justice pour obtenir le remboursement des loyers impayés. Et le cas échéant, si les précédentes démarches n’ont rien données, demander l’expulsion du locataire.
Non paiement de la caution : Cas assez rare, puisqu’il est coutume de payer la caution, lors de la signature du bail.
Sous-louer le logement : Il possible de sous louer tout ou parties du logement, mais il faut que cela soit expressément indiqué dans le contrat. En sachant que si les loyers perçus lors de la sous-location dépassent le montant du loyer initial, le propriétaire est en droit de demander l’annulation du bail. Bref, il est interdit de faire des bénéfices. Habituellement, il est clairement indiqué dans le bail qu’il est interdit de sous-louer.
Dégâts et travaux non autorisés : Logiquement, si le locataire endommage gravement le bien, ou si il fait des travaux importants sans l’accord du propriétaire, ce dernier peut mettre fin au bail. Si vous voulez transformer l’appartement de 150m2 en un loft, achetez le bien d’abord 🙂
Avoir des activités illicites, dangereuses, insalubres, perturbatrices l’intérieur du logement : On ne peut pas transformer son logement en boite de nuit, en dépotoir, en laboratoire de chimie…
Utiliser le logement pour autre chose que la résidence habituelle : On ne peut donc pas s’en servir pour faire de la location saisonnière. Ni utiliser le logement comme un local commercial.
Bonjour,
mon fils est en colocation à Barcelone pour ses études de septembre à janvier. Il a reçu hier un mail de son agence immobilière indiquant que l’immeuble où il habite doit subir des travaux pour les canalisations de l’eau (imposé par la ville). L’immeuble devant être vidé de la totalité des locataire sa location s’arrête le 31 décembre. Il doit retrouver un logement pour 1 mois, la rupture de contrat venant de l’agence a-t-il la possibilité de négocier un départ anticipé ? Est-il soumis au mois de préavis pour quitter la location ?
Merci pour vos conseils éclairés.
François
Hola François.
Dans les baux saisonniers, ce qui compte c’est ce qui est indiqué dans le contrat.
Si il n’est pas prévu de départ anticipé, cela ne sera pas possible. Sauf à négocier avec l’agence, en effet.
Bonjour , nous avons loué une chambre en colocation dans un appartement pour notre fille ALCOI , nous avons signé un contrat de location de 5 mois ( de février à Juin) , nous avons prevenu un mois avant du depart anticipé de notre fille fin Mai . Le propriétaire refuse de nous rendre la caution en raison de la durée de 5 mois du contrat de location. Est ce normal ?
Merci de votre retour
Hola.
Dans le cadre d’une location temporaire, il faut respecter la durée du contrat. Si c’est 5 mois, il faut rester 5 mois. Sinon, le propriétaire peut demander le paiement du ou des mois manquants si l’on part avant.
Bonsoir,
Ma fille habite un appartement meublé à Valencia depuis le 4 janvier, ils avait convenu qu’elle y resterait jusqu’au 28 juillet mais voilà elle souhaite y partir le 8 juillet.
L’agence immobilière lui a dit d’écrire un mail afin qu’ensuite ils en informent les propriétaires.
Comment doit elle formuler cette demande ? Doit elle être officielle comme en France (envoie lettre recommandée etc… ) ?
Merci de votre retour.
Hola Coline.
Ce n’est pas obligé de faire un recommandé, une preuve écrite est suffisante.
Cependant c’est toujours mieux de faire un recommandé.
Bonjour,
est il possible de partir en milieu de mois sans payer la totalité du moins en cours ?
Cela fait plus de 2 ans que je suis dans mon appartement.
Merci
Hola.
Habituellement, on paye son loyer dans les 5 premiers jours du mois. Donc je ne vois pas comment on puisse partir en milieu de mois sans avoir déjà payé le mois en cours.
Hola Sylvain,
Nous avons signé un bail dans lequel est stipulé « Duracion : El presente contrato tendra una duracion de UN ANO, del periodo comprendido entre el 25 de Agosto de 2023 al 24 de Agosto de 2024, tomado el INQUILINO posesion de la vivienda a partir de la firma del presente contrato. El INQUILINO se compromete a cumplir la anualidad completa »
Cela veut-il dire que si nous voulons résilier le contrat au bout de 6 mois nous sommes dans le cas où nous devons tout de même payer les loyers jusqu’à la fin ? La raison du départ de Madrid est médical. Cela peut il être pris comme condition de résiliation anticipée ?
Merci d’avance pour votre aide 🙂
Hola.
Difficile de répondre sans avoir le bail complet devant les yeux.
Si c’est un bail de temporada, la clause de 6 mois n’existe pas.
Merci Sylvain pour votre rapidité de réponse.
Il n’est stipulé nulle part qu’il s’agit d’un bail de temporada.
Bonjour,
Je me tourne vers vous car je ne connais pas bien le droit locatif en Espagne.
Je loue un appartement à Barcelone depuis seulement une semaine avec un bail de 7 mois (jusqu’à fin avril) pour un nouveau travail. La propriétaire vit habituellement dans ce logement, mais elle doit s’absenter pendant cette période, c’est pourquoi elle le met en location.
J’ai bien un bail qu’elle a rédigé avec la durée et le montant du loyer inscrits, mais elle ne m’a pas fait d’état des lieux quand je suis arrivé.
Cette première semaine dans le logement ne s’est pas bien passée car ma propriétaire est très envahissante. Il y a une caméra dans le couloir de l’immeuble qui fait qu’elle vérifie mes moindre faits et gestes quand j’entre et que je sors. Elle vérifie que je mets bien l’alarme en partant. J’ai oublié une fois et elle m’a écrit immédiatement pour me dire que je ne l’avais pas fait (elle m’écrit quand je suis au travail et de manière insistante).
De plus il est prévu qu’elle revienne plusieurs fois dans le mois pour venir dormir dans l’appartement (en tout 3 fois entre le 8 septembre et le 5 octobre) et je n’ai pas très bien compris pourquoi, mais je trouve cela vraiment inapproprié.
Bref je ne suis pas du tout à l’aise dans ce logement et je souhaiterais en partir le plus rapidement possible.
Ai-je le droit de quitter le logement sans avoir à payer les mois restants et sans pénalité, au vu du comportement de ma propriétaire et du fait qu’elle ne m’a pas fait faire d’état des lieux entrant ?
Merci d’avance pour vos réponse.
Hola Enzo.
À partir du moment où vous avez un bail, le propriétaire ne peut plus rentrer dans le logement sans votre autorisation.
Il n’a pas le droit non plus de filmer à votre insu, et l’emplacement des caméras doit être clairement indiqué.
L’état des lieux n’est pas obligatoire en Espagne. Très souvent, il est réduit à la visite du logement et les photos de l’annonce.
Je vous conseille de prendre contact avec un juriste, si vous souhaitez mettre fin au bail par anticipation. Dans le cadre d’un bail temporaire, vous devez payer l’intégralité des mensualités, si vous partez avant le terme du bail.
Merci pour votre réponse rapide !
Je sais que je dois payer l’intégralité des mensualités si je pars avant le terme du bail, mais si ma propriétaire m’impose de revenir dormir dans le logement, est-ce que cela peut être une raison valable d’un point de vue légal pour annuler les clauses du bail ?
C’est possible oui, à voir avec un avocat spécialisé.
Bonjour, s’il vous plait, je loue un appartement à Madrid depuis Septembre 2022 pour la durée de un an minimum, soit Septembre 2023, mais j’aimerais résilié le bail en juin (j’aurais donc passé plus de 6 mois dans l’appartement). Sur le contrat, il est précisé que, dans le cas d’une résiliation de bail avant les un ans de location, je suis dans l’obligation de versé un mois de loyer au propriétaire comme dédommagement. Est ce que ce passage du contrat respecte la loi, et suis-je dans mon bon droit de refuser sachant que je compte, bien sur, envoyer au propriétaire une lettre de préavis au moins un mois avant la date de mon départ. Merci pour votre article et pour votre réponse !
Hola Maxime.
Oui c’est légal.
Par contre, c’est un mois de loyer au prorata des mois restants pour atteindre la durée d’un an. Donc si on part au bout de 6 mois, cela sera la moitié d’un mois de loyer en pénalités. Si c’est en juin, cela sera 9/12e d’un mois de loyer.
Bonjour, vous n’évoquez pas dans votre article le cas où le locataire loue un appartement avec un bail d’un an seulement le temps de la recherche d’un bien à acheter, ce qui est mon cas.
Si je trouve la maison de mes rêves et que je souhaite partir au bout de 4 mois, que se passe-t-il ?
Merci pour votre réponse.
Colette
Hola. S’il s’agit d’un bail temporaire (avec date d’entrée et de sortie fixée), il faudra payer l’ensemble des loyers. Donc si on part au bout de 4 mois, il faudra payer les 8 mois restants.