Chaque année, de plus en plus de touristes viennent visiter Valencia. On note donc un boom de la location touristique.
Que cela soit à l’occasion des Fallas, ou pour profiter du climat privilégié de la région, Valence est une destination attractive. Par conséquent, pour profiter de cet afflux de visiteurs, de nombreux propriétaires se lancent dans la location saisonnière.
Depuis 2008, l’offre a très fortement augmenté à Valence, avec l’essor d’entreprises comme Airbnb, Homeaway, Windu, Rentalia, Muchosol…
Depuis peu, l’on voit fleurir des appartements touristiques dans les anciens locaux commerciaux, jusque là invendables.
Mais cet afflux a aussi des conséquences sur le marché locatif traditionnel, et crispe de plus en plus les valenciens.
Meilleure rentabilité de la location touristique
Actuellement le prix moyen du m2 à la location résidentielle à Valencia est de 12€ (selon le portail immobilier Fotocasa). Ainsi pour un appartement de 100m2, on peut espérer obtenir un loyer mensuel de 1200€, dans un quartier correct.
C’est 50% au dessus du maximum atteint à l’époque de la bulle immobilière de 2007 (8€/m2)
Le même appartement se loue en moyenne 120€ par jour, en location touristique. Il ne faut le louer que 100 jours par an pour obtenir le même revenu.
Rien de bien compliqué, entre les Fallas et la saison estivale.
De quoi inciter certains investisseurs à se tourner vers la location touristique.
Des conséquences sur le marché immobilier
Il y a quasiment un an était promulguée, en Espagne, la nouvelle loi sur le logement. Loi dont l’objectif principal était de mettre fin à l’explosion des loyers en Espagne.
Echec total. Ce n’était pas brillant en 2023, et en 2024 cela ne s’est pas arrangé au contraire.
Les loyers continuent de grimper
Pour la commission européenne, on admet que le montant que les européens doivent consacrer au logement devient dangereux lorsqu’il dépasse 40 % du revenu des ménages.
D’après les chiffres, 40,9 % des locataires espagnols consacrent plus de 40 % de leur salaire au loyer, alors que la moyenne européenne est de 21,2 % (18,2% en France).
Cela s’explique facilement si l’on prend en exemple une ville comme Valencia.
Actuellement, il est difficile de trouver un logement à la location à moins de 800€/mois dans la capitale valencienne (en 2023, il fallait mettre au moins 700€). Or, le salaire brut moyen dans la Communauté Valencienne est autour de 900€/mois (l’équivalent du salaire minimum étant à 1134€ brut avec 14 paies).
En sachant qu’en plus en Espagne, il y a très peu d’aides au logement, type APL, et très peu de logements sociaux type HLM (VPO).
Conséquence dramatique selon la Banque d’Espagne : 50 % des ménages espagnols vivant dans des logements loués sont menacés de pauvreté ou d’exclusion sociale.
La situation est aussi compliqué pour les étudiants étrangers ou non cherchant un logement entier pour venir étudier à Valencia.
En 2022, on pouvait encore trouver des logements pour étudiants autour de 600 à 750€. Maintenant, il faut mettre plus de 800€ par mois, et la concurrence est rude.
Les logements partent en une journée, il vaut mieux être sur place pour visiter.
Reste la solution de la colocation si l’on a un petit budget. Mais même dans ce secteur, les prix augmentent et certains propriétaires abusent totalement.
J’ai regardé rapidement sur Idealista, et l’on trouve des annonces proposant des chambres individuelles pour plus de 500€ par mois ! En moyenne, il faut compter entre 350 et 490€/mois, selon le quartier.
Une offre limitée
À Valencia, selon le site Idealista, il y a moins de 2000 annonces de logements en location (pour une ville de 800.000 habitants). Et encore, il faut tempérer ses chiffres : certains biens ont plusieurs annonces, certaines annonces concernent la location saisonnière, et certains biens sont déjà loués.
En dehors de Valencia, la situation est pire. Dans certaines villes et villages, on atteint à peine les 20 annonces de location.
Exemple à Paterna (75.000 habitants), 14 annonces de logements à moins de 800€/mois. pour une surface de moins de 80m2.
Si on compte uniquement sur les portails immobiliers, cela sera difficile de trouver la perle rare.
La plupart des agences immobilières n’ont pas le temps de publier les annonces, les biens partant rapidement.
L’influence des appartements touristiques
Valencia s’est mise sur le pied de guerre pour limiter les appartements touristiques.
Depuis un an, on voit fleurir des appartements touristiques dans les anciens locaux commerciaux se trouvant en rez de chaussée. Conséquence directe, les prix de certains locaux commerciaux à la vente ont doublé en un an
De nombreux quartiers sont touchés par ce phénomène et pas seulement les quartiers touristiques.
De nombreux riverains se plaignent des nuisances et demandent à la municipalité d’intervenir pour empêcher la prolifération de ce nouveau type de logement (notamment dans le quartier du Carmen).
On arrive même à des dégradations pour empêcher l’accès aux appartements (silicone dans les serrures) ou des tags pour sensibiliser la population.
D’autant plus que certains sont illégaux et n’ont pas les autorisations nécessaires (3200 en un an à Valencia).
À Madrid, la municipalité a décidé de ne plus accorder de licences touristiques. Il est fort probable que la même chose arrive à Valencia.
Donc, si tu comptes investir pour faire de la location touristique, c’est une mauvaise idée 🙂
Il vaut mieux investir pour faire de la location étudiante ou de la location saisonnière pour les expats/stagiaires/nomades digitaux.
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