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Location à Valencia : Tout savoir sur la fianza.

Dernièrement sur Valencia, de nombreux expats ont eu des difficultés pour récupérer leur caution (fianza) auprès de leurs propriétaires respectifs.

Cela peut arriver, surtout si lors de la rédaction du bail, tout n’a pas été fait dans les règles et que l’on tombe sur un propriétaire peu scrupuleux.

Afin de limiter ce risque, dans cet article vous allez tout savoir sur la fianza.

Est ce obligatoire de verser une caution ? Combien de mois peut demander le propriétaire ? A quoi sert la caution ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Comment cela se passe pour récupérer sa caution ?

Est ce obligatoire de verser une caution ?

La caution est obligatoire sur tous les contrats de location, et ce en vertu de la Ley 29/1994, article 36.

” 1. A la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico… “

La caution est un montant versé en liquide et qui sert de garantie pour que le propriétaire puisse effectuer les réparations en cas de dommages causés par le locataire pendant son séjour dans le logement.

Combien de mois peut demander le propriétaire ?

Ici aussi, tout est indiqué dans la Ley 29/1994.

” 1. A la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda. “

Dans le cas de la location d’un bien en tant que résidence habituelle, la caution est d’un mois. C’est à dire qu’à partir du moment où vous louez un bien pour y vivre à l’année et que c’est votre résidence principale, on ne peut pas vous demander plus d’un mois de caution.

Donc si un propriétaire vous demande deux mois de fianzas, méfiance !

S’il s’agit d’une location temporaire ou autre (local, bureau…), la caution est fixée à deux mois maximum. Principalement, cela concernera les logements étudiants.

A quoi sert la caution ?

C’est une garantie légale qui est utilisée par le propriétaire pour compenser un manquement de la part du locataire à certaines obligations.

Ces manquements sont principalement :

  • Non paiement de loyer.
  • Impayé dans les factures d’eau, gaz, électricité, charges communautaires.
  • Dégradation du bien du fait du locataire.

On ne peut donc pas retenir tout ou partie de la caution pour :

  • Le vieillissement de la peinture, du fait de l’usure du temps.
  • Le remplacement ou la réparation d’électroménagers qui ne fonctionnent plus, du fait de l’usure du temps.

Si le locataire a respecté l’ensemble de ses obligations, le propriétaire est tenu de lui rendre l’intégralité de la caution (fianza) et des garanties additionnelles éventuelles.

Attention ! Le locataire est tenu par son bail de payer mensuellement son loyer et ce jusqu’à la fin du contrat.

Si vous ne payez pas votre dernier mois de loyer en vous disant que le propriétaire gardera la caution, vous êtes susceptible d’avoir des ennuis, car vous n’avez pas respecté vos obligations contractuelles.

Qu’est ce qu’une garantie additionnelle ?

La loi oblige au versement d’un caution. Cependant, elle autorise aussi les parties et notamment le propriétaire à prendre des précautions supplémentaires.

Article 36.5 : ” Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”

Il s’agit alors de garanties additionnelles.

Cela peut être le versement d’une somme d’argent (en liquide, par virement..) dont le montant est librement fixé par les parties, un aval bancaire…

Ainsi, un propriétaire peut légalement vous demander : un mois de caution + l’équivalent d’un ou plusieurs mois de loyers en garantie additionnelle.

Cela se fait habituellement, dans le cas de logements meublés ou de luxe. Les propriétaires demandant souvent 1 mois de caution + 1 mois de garantie.

Quelles sont les obligations du propriétaires ?

Chaque communauté autonome possède son propre cadre législatif en matière du dépôt de la caution.

A Valence, c’est le décret 33/1995 qui fixe les modalités.

Ainsi, selon le décret, le propriétaire est tenu de déposer le montant de la caution auprès d’un organisme habilité (le “Prop”, un bureau de poste, ou autre entités.)

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez déposer une caution, vous pouvez trouver la liste du Prop le plus proche sur ce site.

Le propriétaire doit déposer la caution en liquide, dans un délai maximum de 15 jours ouvrables à partir de la date de signature du contrat (30 jours ouvrables, s’il n’y a pas d’organisme habilité dans la municipalité où se trouve le bien).

Si le propriétaire ne respecte pas ce délai ou pire ne dépose pas la caution, il s’expose à des sanctions, car il s’agit légalement d’une infraction grave.

Le non-respect du dépôt de la caution locative dans la Communauté Valencienne est régi par l’article 68.13 de la Loi 8/2004 du 20 octobre, de la Generalitat.

Le propriétaire peut être passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 euros, plus des majorations (jusqu’à 20%) et des intérêts de retard.

Pour pouvoir déposer la caution, il faut certains documents :

  • Photocopie du bail
  • Copie du reçu justifiant du paiement de l’IBI.
  • Photocopie des pièces d’identité, NIE, du propriétaire et locataires.
  • Le formulaire 806.

Une fois la caution déposée, un formulaire prouvant le dépôt de la caution devra être remis au locataire.

Actualiser le montant de la caution

Durant les 3 premières années du contrat il n’est pas possible de réactualiser le montant de la caution.

Ensuite, il faut se référer aux dispositions prises entre les deux parties, dans le bail concernant la réactualisation de la caution.

Si rien n’est indiqué, le propriétaire pourra demander l’actualisation de la caution à la hausse (si le loyer a augmenté), ou le locataire pourra demander la réactualisation de la caution à la baisse (si le loyer a baissé), afin que le montant de la caution soit toujours égal à un mois de loyer (deux le cas échéant).

Comment récupérer sa caution ?

A l’expiration du contrat de location et après la remise des clés, le locataire peut demander la restitution de la caution à condition qu’il n’ait pas manqué à ses obligations contractuelles.

Le propriétaire disposera d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés de la part du locataire. Passé ce délai sans que la restitution n’ait eu lieu, le locataire a droit au remboursement de la caution (ou du solde après déduction du montant correspondant) majorée des intérêts légaux appliqués sur le montant à restituer.

Pour pouvoir récupérer la caution auprès de l’organisme, le propriétaire doit fournir auprès de l’établissement bancaire où il a déposé la caution :

  • Son exemplaire du formulaire 806
  • Sa pièce d’identité / NIE
  • Photocopie du bail
  • Justificatif de la fin du bail (accord mutuel pour mettre fin au bail avant la fin de celui-ci, jugement, fin de la période du bail)
  • Son IBAN (si le montant de la caution est supèrieur à 1502,53€

Déduire le montant du loyer de l’IRPF

Dans la Communauté Valencienne, le dépôt de la caution est obligatoire, nous l’avons vu.

C’est une condition également sine qua non pour que les locataires puissent déduire le loyer de leur résidence habituelle de l’IRPF.

Lorsque le propriétaire fait un tel dépôt, le locataire peut déduire de la déclaration d’impôt ce qu’il paie pour le loyer, à condition qu’il respecte également les autres exigences légales à cette fin.

Il est donc primordiale, en tant que locataire, de vérifier que le propriétaire a bien déposé la caution, avant de demander un déduction d’impôts. Sinon, le locataire s’expose a des sanctions pour demander une déduction injustifiée.

La meilleure solution est d’aller voir directement au Prop de votre commune, pour vérifier que la caution est bien déposée. Si ce n’est pas le cas, il faut demander un certificat justifiant que la caution n’est pas déposée.

Faire un état de lieux

Cela parait incroyable lorsque l’on vient de France ou de Belgique, mais l’état des lieux est plus que sommaire en Espagne (lorsqu’il existe).

Il se limite plus souvent à faire le tour du bien, ou au mieux d’écrire sur un papier le contenu des meubles, ou de prendre quelques photos des pièces.

Je vous recommande au contraire de prendre des photos précises, surtout si vous remarquez un carrelage cassé, un frigo abimé, un arbre mort…

Ensuite, il faut ajouter ces photos au contrat et les faire signer par le propriétaire.

Ainsi, le propriétaire sera moins enclin à chercher la petite faille lors de la fin de votre bail. Ce n’est pas imparable contre un propriétaire de mauvaise foi, mais cela sera toujours utile comme preuves.

Si vous comptez louer un bien en Espagne et/ou à Valence, je vous recommande la lecture de notre guide du locataire.

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