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Signature contrat Espagne

Location : Tout savoir sur les augmentations de loyer en Espagne

Si vous avez lu mon Guide du Locataire, vous en savez déjà beaucoup sur la location en Espagne.  Cependant, aujourd’hui on m’a contacté pour avoir des éclaircissements concernant l’augmentation du loyer par le propriétaire.

Il est vrai que je n’avais pas encore abordé ce point dans mon précédent article.

Logiquement, si l’on compare avec la France, il existe des différences.

En France :

Le propriétaire peut augmenter le loyer durant 3 périodes : en cours de bail, au début du bail, au renouvellement de celui ci.

En cours de bail, dans les contrats de location classique ( loi du 6 juillet 1989), le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail. L’augmentation est alors plafonnée à la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

Au renouvellement du bail, cela se passe comme en cours de bail. On se base sur l’indice de référence des loyers. Sauf si le loyer est sous-évalué, dans ce cas le propriétaire a une plus grande marge de manœuvre. Il doit cependant fournir des loyers de référence pour justifier l’augmentation du loyer.

Au début du bail, le propriétaire est libre de fixer le montant de loyer qu’il veut. Sauf si logement est situé dans l’une des 1500 villes concernées par la Loi Duflot sur l’encadrement des loyers.

En Espagne :

Comme souvent concernant l’immobilier, la loi est un peu plus souple en Espagne.

Plusieurs cas de figures sont possibles.

Votre bail a été signé après le 6 juin 2013 (date de l’entrée en vigueur de la Ley 4/2013 de Fomento del Alquiler) :

  • Les deux parties peuvent librement se mettre d’accord sur les conditions de révision annuelle du loyer.
  • Si rien n’est indiqué, on utilisera l’indice des prix à la consommation (IPC general) pour fixer le montant annuel de l’augmentation. Pour faire le calcul, vous pouvez vous servir de cet outil

Votre bail a été signé après le 1er avril 2015 (poisson d’avril en France, date de l’entrée en vigueur de la Ley 2/2015 de désindexation de l’économie espagnole) :

  • Les deux parties peuvent librement se mettre d’accord sur les conditions de révision annuelle du loyer.
  • Si rien n’est indiqué, on NE peut pas réviser annuellement le loyer.
  • Si le contrat indique une possibilité de révision du loyer mais sans expliquer les modalités, on doit se baser sur l’IGC (nouvel indice qui remplace l’IPC). L’IGC (Indice de Garantía de Competitividad), ne peut pas être en dessous de 0, ni au dessus de 2%.

Cas pratiques :

J’ai signé mon bail le 1er septembre 2016, et rien est indiqué dans le contrat concernant la révision du loyer. En tant que locataire, vous êtes tranquille pendant 3 ans. En tant que propriétaire, il faudra attendre la fin du bail pour pouvoir augmenter le loyer.

J’ai signé mon bail le 1er septembre 2016, et le propriétaire souhaite rajouter une clause de révision annuelle du loyer. Les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les modalités. On peut prendre comme référence l’IPC, l’Euribor, ou bien un pourcentage fixe. Si on utilise l’IPC, pour un loyer de 1000€ l’augmentation aurait était de 18€ (1,8%).

J’ai signé mon bail le 1 septembre 2016, il y a une clause de révision de loyer, mais sans précision supplémentaire. On utilisera donc l’indice IGC. Attention, l’IGC est publié avec deux mois de retard. Donc, le 1er septembre 2017, on utilisera l’indice IGC de juillet 2017 comme référence, pour réviser le loyer.

Pour le mois de juillet 2017 l’IGC est de -1.20%, un chiffre négatif. Or le plafond minimum ne peut être en dessous de 0, on considère donc que le loyer ne bougera pas (ni baisse, ni hausse). Si l’IGC avait était de 2,4%, le propriétaire n’aurait pas pu augmenter de loyer de plus de 2% (plafond maximum autorisé).

On notera que pour une même année (sept2016 -sept 2017), avec l’utilisation de l’IPC, on aurait eu une hausse de 18€, et avec l’IGC le loyer n’aurait pas bougé.

Si vous regardez votre contrat de location, dans la majorité des cas, c’est l’IPC qui est utilisé comme référence. La plupart des agences ou propriétaires n’ayant pas encore l’habitude de se servir de l’IGC.

Si vous comptez signer prochainement un contrat de location, ou si vous arrivez à la date anniversaire de la signature de votre bail, faites bien attention aux clauses inscrites dans le contrat.

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