Location : Qui doit payer pour les réparations ?

Que l’on soit propriétaire ou locataire, l’on n’est jamais à l’abri d’un incident chez soi : un store électrique qui tombe en rade, la chaudière qui rend l’âme, un robinet qui fuit, un problème d’humidité… La liste est longue et non exhaustive.

Lorsque l’on est propriétaire, il faudra forcément mettre la main au portefeuille. Mais si l’on a des locataires ou que l’on est soit même locataire, la même question revient fréquemment : Qui doit payer pour les réparations ?

Pour « clarifier » la situation, le législateur a eu la brillante idée de rajouter des clauses dans deux textes de loi.

Tout d’abord dans la LAU (Loi sur les Baux Urbains), Article 21 « Conservación de la vivienda », et également dans le Code Civil (Articles 1563 et 1564).

Évidemment, il serait trop simple de faire un texte de loi exhaustif et limpide. On doit donc se contenter d’un texte de loi suffisamment vague pour donner du travail aux juristes.

Voyons cela plus en détail.

De l’article 21 de la LAU

Lors de la signature d’un bail de location, il est toujours spécifié une clause concernant les pannes, les réparations et l’entretien du bien.

Ainsi, si vous jetez un œil à l’article 21, vous trouverez ce qui suit :

Artículo 21 Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Prenons le texte de loi dans l’ordre.

« 1. Le bailleur est tenu d’effectuer, sans droit à augmenter le loyer, toutes les réparations nécessaires à la conservation du logement dans des conditions d’habitabilité à l’usage convenu, sauf lorsque la détérioration de la réparation est imputable au locataire selon les dispositions des articles 1.563 et 1.564 du Code civil. »

Le propriétaire est donc responsable de prendre à sa charge toutes les réparations nécessaires pour maintenir la maison dans un état habitable.

Le législateur n’ayant pas daigné donner des précisions, on en déduira que maintenir une maison dans un état habitable c’est : avoir un bâti sain (murs, toit, sols), électricité, eau, et éventuellement un chauffage/climatisation.

Mais attention, ceci n’est valable que si le locataire n’est pas responsable du dommage (comme stipulé dans le code civil).

Voyons voir ce que disent ces articles :

Artículo 1563

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Selon l’article 1563, le locataire est tenu pour responsable des dommages sauf s’il prouve le contraire.

En théorie donc s’il y a des traces d’humidité dans votre salon, c’est à vous de prouver que l’étanchéité est mal faite.

Le législateur part donc du principe que les professionnels de la construction sont infaillibles jusqu’à preuve du contraire 🙂

En pratique, une fois le propriétaire prévenu, celui-ci fera souvent venir un expert de l’assurance pour faire constater le problème, et donner raison ou non au locataire.

« La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28. »

Si le bien est détruit pour une raison non imputable au propriétaire, ce dernier n’est pas tenu de réparer le bien (reconstruire serait plutôt le terme exact). Bref, si la maison disparaît dans une crevasse, une coulée de lave…on applique l’article 28 de la LAU.

Cet article 28 nous explique, entre autre, que le bail devient caduc à partir du moment où le bien est détruit, ou si les autorités le déclarent comme ruine.

« 2. Lorsque les travaux de réhabilitation ne peuvent pas être différés après la fin du bail, le locataire devra accepter d’être dérangé par les nuisances liées aux travaux, ou d’être privé de la jouissance d’une partie du logement. »

On ne peut pas tout avoir. Si le propriétaire est d’accord pour effectuer les réparations, il faudra aussi supporter d’avoir les ouvriers dans le logement le temps que les travaux se terminent.

Petite compensation, si les travaux durent plus de 20 jours, le locataire pourra obtenir une déduction sur le loyer (en proportion de la surface du bien inaccessible).

Vous avez un logement de 100m2, 30m2 sont en travaux, vous pourrez demander une réduction de 30 % du loyer.

« 3. La loi exige que le locataire communique au propriétaire, « dans les plus brefs délais », le besoin de réparation. Ceci afin de permettre au propriétaire de vérifier par lui-même ou par un expert que des travaux sont nécessaires. Cependant en cas de situation urgente, le locataire pourra entamer les réparations et exiger le paiement immédiat des travaux par le propriétaire. »

« 4. Le locataire devra assumer les petites réparations conséquences de l’usure dû à l’usage du logement, ainsi que les dommages qu’il a lui-même causés. »

En général, c’est ici que les conflits arrivent. Qu’est-ce qui est une petite réparation dû à l’usure ?

Des installations de base

On part donc du principe que le propriétaire doit réparer tout ce qui concerne : l’installation électrique, l’installation d’eau, de gaz ou de chauffage (voir même la climatisation dans les régions chaudes). ainsi que les travaux de conservation de la toiture, des murs ou du sol du bâtiment…

Mais par exemple, si vous cassez un carreau de carrelage dans la salle de bain, si vous tachez le parquet, la remise en l’état sera à votre charge.

Des petites réparations

Là on est dans l’interprétation totale, à cause du flou de la loi.

Selon la loi, les grosses réparations dues à l’usure sont à la charge du propriétaire, et les petites à la charge du locataire. Par contre, aucun montant n’est fixé pour déterminer la fourchette de prix.

Par expérience, on considère des petites réparations, des éléments tels que les robinets, les portes, les serrures, les vitres, les volets, les prises, interrupteurs, ampoules ou les appareils électriques, à condition que l’intervention ait un prix réduit (inférieur à environ 200 euros).

De l’électroménager

Un cas souvent épineux, lorsque l’on loue un appartement meublé et/ou avec une cuisine entièrement équipée.

Si l’appareil doit être remplacé car irréparable, c’est à la charge du propriétaire (sauf si vous êtes responsable de la panne du fait d’un mauvais usage).

Non, un propriétaire ne remplacera pas votre lave-linge par un neuf, si vous avez l’idée farfelue de mettre du plâtre à la place de la lessive. Quand bien même, le lave-linge datait de plus de 10 ans.

On comprend donc pourquoi un propriétaire va préférer faire réparer 50 fois un lave-vaisselle en fin de vie que le faire changer 🙂 À ce stade, il est parfois plus intéressant de louer un appartement non meublé.

Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas faire remplacer un appareil HS, il est souvent préférable d’acheter un nouvel appareil, de l’utiliser le temps de la location, puis lors du départ de remettre l’appareil défectueux en place.

Dans le cas où l’appareil peut être réparé et que la panne est due au passage du temps, la jurisprudence se base généralement sur le montant de la réparation.

Si le montant de la réparation est importante, il arrive que le tribunal oblige le propriétaire à prendre la réparation à sa charge.

De l’importance de faire un état des lieux

Si on se réfère la LAU, il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux. Pire, il n’en est fait mention nulle part.

Par contre, dans le code civil, il y a un article intéressant :

Artículo 1562

A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

À défaut d’état des lieux, la loi par du principe que le bien est reçu en bon état, sauf à prouver le contraire.

Donc, si vous ne faites pas rajouter un état des lieux au bail, il sera difficile de prouver que telle tache sur le parquet était déjà là. Et quoi qu’il en soit, cela sera au locataire de prouver sa bonne foi.

Si vous voulez augmenter les chances de récupérer votre caution, vous savez ce qu’il vous reste à faire.

Voila, j’espère que cet article vous aura éclairé davantage sur la question de la prise en charge des réparations, dans le cadre d’un bail locatif.

Je recommande malgré tout de vous faire accompagner par un professionnel lors de la signature du bail.

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