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Déménager à Valencia

Location : Inscrire le bail au registre de la propriété

Depuis l’instauration de la nouvelle LAU (Ley de arrendamientos urbanos), en juin 2013, il est possible d’inscrire le bail de location au registre de la propriété (Registro de la Propriedad).

Est-ce obligatoire ? Quels sont les avantages et les inconvénients pour le locataire et le propriétaire ? Comment inscrire le bail au registre et quel est le coût ? Le locataire peut-il inscrire seul le bail au registre ?

Est-ce obligatoire ?

Non. Il n’existe aucune obligation.

Les deux parties peuvent se mettre d’accord ou non pour inscrire le bail au registre de la propriété. Dans les faits, très peu de baux sont inscrits au registre de la propriété.

C’est d’ailleurs cette absence d’obligation qui peut poser problème, selon la situation de chacun durant la durée du bail.

Quels sont les avantages et inconvénients pour le locataire ?

J’en avais déjà parlé brièvement dans mon guide du locataire.

Il y a deux avantages :

– Le locataire obtient la certitude, que le bailleur est bien le propriétaire du bien mis en location.

– Le locataire obtient une garantie en cas de vente du bien à un tiers. En effet, si durant la durée du bail, le bien est vendu à un tiers, ce dernier à l’obligation de poursuivre les termes du contrat de location. Concrètement, le nouveau propriétaire ne peut pas changer les conditions du bail (durée, loyer et autres clauses), ni y mettre fin au moment de l’achat du bien. A contrario, si le bail n’est pas inscrit au registre, le nouveau propriétaire peut faire cesser le bail, en donnant un préavis de 3 mois.

Les inconvénients :

– On peut être expulsé plus rapidement si l’on a du retard pour payer son loyer.

– Les démarche et le coût pour faire inscrire le bail au registre.

Sachez que le bail soit inscrit ou non au registre, le locataire conserve le droit d’acquisition préférentielle.

Quels sont les avantages et les inconvénients pour le propriétaire ?

Comme pour le locataire, j’en avais parlé dans le guide.

Il y a un seul avantage, mais conséquent :

– En cas d’impayé de la part du locataire, le propriétaire peut le faire expulser beaucoup plus rapidement (10 jours). Pour se faire, si le propriétaire ne parvient pas à se faire régler le mois de loyer dans le délai requis, il peut, via un juge ou un notaire, demander le paiement du loyer. Le locataire aura alors 10 jours pour régler celui-ci (ou justifier le retard). Une fois le délai passé, le juge ou notaire pourra déclarer nul le bail et faire procéder à l’expulsion du bien.

Attention, il faut que cette possibilité soit indiquée dans le bail.

Les inconvénients :

– Il est plus difficile de vendre un bien, déjà occupé par un locataire. Surtout si le futur acquéreur cherche une résidence principale.

– Les démarches et le coût pour inscrire le bail au registre.

Ceci explique pourquoi de nombreux propriétaires refusent d’inscrire le bail au registre. Surtout si ils ont dans l’optique de vendre rapidement le bien.

Comment inscrire le bail au registre et quel est le coût ?

Comme beaucoup de démarches administratives, il est relativement contraignant et coûteux d’inscrire le bail au registre.

Deux solutions pour les démarches :

  • Escritura pública: On rédige directement le bail sous la forme d’une écriture publique.
  • Contrat privé à certifier devant notaire: On rédige un bail classique et l’on va ensuite chez le notaire pour le faire certifier (elevar al público).

Dans tout les cas, les deux parties doivent être présentes (locataire et propriétaire) ou représentée. Ainsi donc, il faut le consentement des deux parties pour inscrire le bail au registre. Par conséquent, le locataire ne peut pas inscrire seul le bail au registre.

Sans ce document notarié, il est impossible de faire quoique ce soit. (cf Real Decreto 297/1996)

Une fois le document notarié rédigé, on peut se rendre au registre de propriété.

Et comment dit précédemment, cela implique un coût, qui est variable. En pratique, le coût dépend de la durée du bail et du montant du loyer.

Entre les frais de notaire, les taxes et l’inscription au registre, on peut rapidement atteindre 300€ pour un loyer de 600€ et un bail de 3 ans.

Qui plus est, les parties doivent se mettre d’accord sur qui va s’acquitter du montant. Cela peut être à la charge totale du locataire, du propriétaire ou partagé équitablement. La loi n’impose rien sur ce principe.

Conclusion

L’inscription n’étant pas obligatoire, tout est une question de confiance mutuelle, et de bonne entente. Il faut bien peser le pour et le contre.

Si on est un locataire sérieux, il est très intéressant d’inscrire le bail au registre. On est certain de rester dans le bien pour au moins 3 ans, même en cas de vente du bien. Si on a des difficultés financières par contre, on a une épée de Damoclès au dessus de la tête.

Si on est propriétaire, tout dépendra si l’on veut vendre rapidement ou non le bien. Si l’on est pas pressé, l’inscription au registre offre une protection contre les impayés.

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