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Immobilier : Forte hausse des loyers à Valencia

Plusieurs articles sont parus dernièrement dans les médias valenciens pour s’inquiéter de la hausse des loyers à Valencia en quelques mois.

En consultant les différents portails immobiliers (Idealista, Fotocasa, Habitaclia), on constate effectivement une tendance à la hausse.

Une hausse qui peut atteindre plus de 25% dans certains districts de Valence (Poblats Maritim).

Le cas de Poblats Maritims

Dans ce district, on avoisine les 10€/m2 à la location. Ainsi un appartement de 100m2 se louera autour de 1000€/mois. On est dans une gamme de prix similaire aux districts prisés du centre ville.

Il y a trois ans, on pouvait trouver des logements abordables et accessibles pour mois de 500€ au Cabanyal ou à la Malvarossa. Actuellement, il est bien difficile de trouver un logement correct pour moins de 700€.

Ce district populaire, collé à la mer, attire dorénavant les investisseurs et les expatriés. Et par conséquent, avec le jeu de l’offre et de la demande, les prix augmentent.

Le cas Quatre Carreres

Situation similaire dans ce district avec une hausse d’environ 20% en quelques mois.

Ici, c’est la proximité avec la Cité des Arts et des Sciences et avec le quartier de Ruzafa qui font grimper les prix.

A Monte Olivete et en Corts (les quartiers les plus proches de Ruzafa), on atteint déjà les 8€/m2. Près de la Cité des Arts et des Sciences, on approche les 10€/m2.

Des prix qui augmenteront encore, avec l’arrivé du métro dans le quartier.

Le cas de l’Eixample

Ruzafa, Gran Via, Pla del Remei…Ces trois quartiers font que l’Eixample est devenu le quartier le plus cher de Valence en terme de location. On est très proche du centre historique, du Turia, de la Calle Colón.

On atteint facilement les 12€/m2 en moyenne.  Il y a encore un an ou deux, on devait être vers les 10€/m2.

Quelles sont les raisons avancées pour expliquer cette hausse généralisée

Il y a 3 facteurs qui se conjuguent à Valence pour expliquer cette situation.

1) L’influence du marché de la location touristique.

J’en ai déjà souvent parlé sur le blog. Il est plus rentable de louer en location saisonnière qu’en location longue durée. De nombreux propriétaires et investisseurs ont également fait le calcul, et on se retrouve avec une explosion de biens disponibles en location touristique.

Pour enrayer ce phénomène et le réguler, la mairie de Valence vient de prendre des mesures pour obtenir la licence. La loi n’étant pas rétroactive, elle n’aura pour l’instant pas un grand effet sur le marché actuel.

2) La fin des baux signés avant la réforme de la LAU de 2013.

Avant 2013, un bail avait un durée de 5 ans. Comme nous sommes en 2018, tous les baux signés avant la réforme arrivent à échéance. Ce qui permet au propriétaire de réajuster le prix du loyer au marché actuel.

Ainsi, un propriétaire peut faire passer un logement loué 500€ en 2012 à 800 ou 1000€ en 2018, en profitant de la signature d’un nouveau bail.

3) Le manque de biens disponibles à la location

L’offre est insuffisante à Valencia, même concernant les logements sociaux.

De nombreux biens seraient potentiellement disponibles, mais faute de rénovation, ils ne peuvent être mis sur le marché, car ne répondant pas aux normes minimum d’habitabilité.

On estime à 50.000, les biens vides à Valencia, soit parce qu’ils ne répondent pas aux normes, soit ils appartiennent à des banques.

Les solutions envisageables pour endiguer cette hausse

Elles sont peu nombreuses : réguler le marché de la location touristique, développer l’offre de logements sociaux et fixer un prix de loyer moyen par quartier tout en autorisant un pourcentage maximum d’augmentation par rapport à ce loyer moyen (ex : Dire que le prix moyen au Cabanyal est de 600€ et que l’on ne peut pas augmenter de loyer de plus de 5% lors de la signature d’un nouveau bail).

En attendant que ces mesures soient prises ou portent leur fruit, il faudra probablement constater une hausse des loyers durant le second semestre 2018 et en 2019.

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