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Le guide de la location touristique à Valencia

Les sites comme Airbnb, Homeaway, Rentalia, Muchosol ont révolutionné le marché de la location saisonnière et touristique. Au grand dam des professionnels de l’hôtellerie.

Valence, de par sa situation, est une ville tournée vers le tourisme. Aussi, de plus en plus de propriétaires profitent de l’opportunité pour faire de la location saisonnière.

Mais, comme dans toute activité, il y a des règles à respecter.

En ce qui concerne la location de logements touristiques, chaque Communauté Autonome fixe ses propres règles. La Communauté Valencienne s’est donc doté d’un cadre législatif pour encadrer et réglementer cette activité.

La législation valencienne considère comme logement touristique, tout bien qui offre des services propres à l’industrie hôtelière (nettoyage des draps par exemple) , ou qui est géré par une personne autre que le propriétaire, ou qui utilise des canaux de commercialisation touristique (site internet comme Airbnb).

Devant la forte augmentation du nombre de biens en location touristique, la municipalité de Valence a décidé de sévir.

Début mai 2018, elle a présenté un amendement au texte de loi régissant le tourisme dans la Communauté Valencienne (Ley de Turismo). Le but étant de récupérer le contrôle sur les appartements touristiques.

Concrètement, pour pouvoir inscrire un bien au registre (cf ci dessous), il faudra que le logement soit situé soit au 1èr étage soit au rez-de-chaussée (comme prévu par le Plan Général d’Occupation Urbaine).

Si l’appartement ne remplit pas ces critères, il ne pourra être inscrit au registre. Par conséquent, l’on ne pourra pas y faire de la location touristique.

Actuellement à Valencia, sur les 5000 logements répertoriés, plus de 70% ne respectent pas ce nouveau critère.

La municipalité veut donc aller plus loin et faire que l’amendement soit rétroactif, et donc, qu’il s’applique aussi aux logements ayant déjà obtenu la licence.

Ainsi, un atico ayant un numéro de licence ne pourrait plus être mis en location touristique.

Dans ce guide, je vais donner les principales étapes pour ne pas être hors la loi. Ce qui ne dispense nullement de lire les textes de lois et de se faire accompagner éventuellement par un avocat.

S’inscrire au Registre des entreprises, établissements et professions touristiques (Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas)

Depuis 2015, il est obligatoire que les logements et biens à usage touristiques soient inscrits dans ce registre.

Il y a actuellement une liste d’attente importante pour obtenir le précieux sésame (plusieurs mois).

Avec  beaucoup de patience, on obtient alors un numéro d’enregistrement officiel, qui doit être clairement indiqué dans toutes les publicités que le propriétaire fait de son logement (site internet, petites annonces…).

Si l’on ne mentionne pas le numéro d’enregistrement, l’on s’expose à des amendes, aussi bien le propriétaire que le diffuseur de la publicité (jusqu’à 90.000€ pour le diffuseur).

Selon le nombre de biens il y a une démarche différente :

Si l’on gère entre 1 et 4 logements, il faut enregistrer chaque bien de manière individuelle.

Si l’on gère plus de 5 logements,  il faut s’enregistrer en tant qu’entreprise, et non comme un particulier.

Comment s’inscrire ?

Première étape : Remplir le formulaire de déclaration responsable.
– Téléchargez ici le formulaire, si vous êtes un particulier (entre 1 et 4 biens)

– Téléchargez ici le formulaire si vous êtes une entreprise (plus de 4 biens)

 

Seconde étape : Les documents à joindre avec le formulaire

  • 1. Document attestant de la personnalité physique ou juridique de l’intéressé.
  • 2. Photocopie du NIE ou du Certificado de Registro de Ciudadano de la Union et du permis de travailler pour son propre compte.
  • 3. Preuve d’occupation du logement (ou à défaut, certifier que l’on dispose de celle ci).
  • 4. Description des logements touristiques (adresse, référence cadastrale, nombre de pièces, nombre de places, catégorie, type)

 

Troisième étape : Présenter le dossier

On peut le faire de plusieurs façons
  • 1. Aux “Registros del Servicio de Turismo” de la province de Valencia, à n’importe quel organe administratif qui appartient à l’Administration Générale de l’Etat, à n’importe quelle administration de la Communauté Autonome.
  • 2. Par courrier, directement au :

Registro del Servicio Territorial de Turismo de Valencia, Plaza Alfonso el Magnánimo, 15, 46003 Valencia.

Registro del Servicio Territorial de Turismo de Castellón, Avenida Hermanos Bou, 47, 12003 Castellón de la Plana.

Registro del Servicio Territorial de Turismo de Alicante, Calle Churruca, 29, 03003 Alicante.

Une fois le dossier envoyé et si tout est en règle, vous obtiendrez alors votre numéro d’identification officiel.

Si vous avez entre 1 et 4 biens, cela sera un numéro comme celui ci : VT/numero/V (pour Valence), VT/numero/A (pour Alicante), VT/numero/C (pour Castellón).

Si vous êtes une entreprise, cela sera un numéro comme celui ci : EGVT/numero/V, EGVT/numero/A, ou EGVT/numero/C.

 

Critères techniques obligatoires pour obtenir une catégorie (Supérieure, Première, Standard)

Selon le decret 92/2009, il faut remplir certaines conditions pour appartenir à telle ou telle catégorie de logement (cf page 9 du décret)

Ainsi par exemple, pour pouvoir être catalogué comme logement touristique standard, il faut que le logement dispose :

  • Une entrée pour la clientèle
  • Un ascenseur si le logement se trouve au moins au 4ème étage
  • Isolement thermique et phonique dans toutes les pièces.
  • Prises électriques dans toutes les pièces, avec indication du voltage.
  • Plan d’évacuation situé sur la porte d’entrée
  • Liste des téléphones d’urgence et d’intérêt, clairement affichée.
  • Toutes les chambres doivent avoir une armoire
  • Unes chambre double doivent mesurer au moins 8m2 (en comptant l’armoire)
  • La chambre principale doit mesurer au moins 10m2 (en comptant l’armoire)
  • Une chambre individuelle doit mesurer au moins 6m2 (en comptant l’armoire)
  • La pièce à vivre – salle à manger et la cuisine doivent mesurer au total au moins 18m2
  • Le logement doit être meublé, doté d’ustensiles de cuisine, du nécessaire pour le ménage, du linge de lit.
  • La cuisine doit être équipée : hôte, plaque de cuisson (2 feux minimum), frigo, four, micro-ondes.

Évidemment pour les deux autres catégories, les critères sont plus nombreux.

Outre ces critères à respecter, il va de soi que le propriétaire s’engage à maintenir en parfait état le logement. Tant au niveau de l’entretien du logement, que des éléments qui le compose (appareils qui fonctionnent, propreté, gaz, electricité…)

Il est obligatoire de clairement affiché le numéro d’inscription au registre, ainsi que la catégorie du logement, dans toutes les publicités faites pour promouvoir le bien (site internet, affichette dans ou à l’extérieur du logement, etc). Sur certains sites, il ne sera pas possible de diffuser votre annonce si vous n’avez pas de numéro officiel.

Et vous vous en doutez, il faudra déclarer les revenus provenant de ce ou ces logements touristiques.

Fiscalité et impôts

Lorsque vous louez un bien, vous obtenez un “revenu”. Vous devez donc payer l’impôt sur le revenu.

Vous serez taxé différemment selon que vous êtes “résident fiscal” ou “non résident ”.

Si vous êtes résident, il faudra s’acquitter de l’IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), si vous êtes non-résident, il faudra payer l’impôt sur le revenu de non-résidents (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

En tant que résident fiscal en Espagne, vous devez déclarer vos revenus locatifs annuellement.

En tant que non-résident fiscal espagnol, vous devez déclarer vos revenus de deux façons :

– Trimestriellement : Lorsque vous louez votre propriété, vous devez faire la déclaration de ces revenus dans le même trimestre de l’année où ils sont générés.
– Annuellement : C’est la taxe que vous devez payer comme non-résident.  Donc, pour toutes les périodes de l’année où vous ne louez pas la propriété.

Si vous voulez plus de précisions, n’hésitez pas me contacter. Je vous donnerais les coordonnées de notre avocate francophone.

Les différents textes de loi

Lois

Ley 3/1998, du 21 mai, sur le Tourisme de la Comunidad Valenciana et particulièrement les articles 7, 7.bis, 8, 14, 15, 16, 18 et 18.bis.

Ordres

Orden 2/2010, du 29 mars, de la “Consejería de Turismo”, et particulièrement les articles 1, 2 et 3.

Décrets

Decreto 77/1994, du 12 avril, par le Gouvernement Valencien, concernant les feuilles de réclamations, cf les articles 1, 2, 3 et 4.

Decreto 19/1997, du 11 février, concernant les tarifs et réservations des logements touristiques, cf les articles 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12 et 13.

Decreto 92/2009, du 2 juillet, cf les articles 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16 et 20.

Si vous souhaitez investir à Valence ou déléguer la gestion locative de votre bien, contactez-nous.

One comment

  1. Cela se durcit, plus que les appartements au 1er étage ou rdc, plus les autres critères, très peu d’appartements vont pouvoir respecter tous les critères demandés. Ils voudraient que l’offre (légale) soit très limitée qu’ils ne s’y prendraient pas autrement.

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