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Le guide de la location touristique à Valencia

Les sites comme Airbnb, Homeaway, Rentalia, Muchosol ont révolutionné le marché de la location saisonnière et touristique. Au grand dam des professionnels de l’hôtellerie.

Valence, de par sa situation, est une ville tournée vers le tourisme. Aussi, de plus en plus de propriétaires profitent de l’opportunité pour faire de la location saisonnière.

Mais, comme dans toute activité, il y a des règles à respecter.

En ce qui concerne la location de logements touristiques, chaque Communauté Autonome fixe ses propres règles. La Communauté Valencienne s’est donc doté d’un cadre législatif pour encadrer et réglementer cette activité.

La législation valencienne considère comme logement touristique, tout bien qui offre des services propres à l’industrie hôtelière (nettoyage des draps par exemple) , ou qui est géré par une personne autre que le propriétaire, ou qui utilise des canaux de commercialisation touristique (site internet comme Airbnb).

Devant la forte augmentation du nombre de biens en location touristique, la municipalité de Valence a décidé de sévir.

Début mai 2018, elle a présenté un amendement au texte de loi régissant le tourisme dans la Communauté Valencienne (Ley de Turismo). Le but étant de récupérer le contrôle sur les appartements touristiques.

Concrètement, pour pouvoir inscrire un bien au registre (cf ci dessous), il faudra que le logement soit situé soit au 1èr étage soit au rez-de-chaussée (comme prévu par le Plan Général d’Occupation Urbaine).

Si l’appartement ne remplit pas ces critères, il ne pourra être inscrit au registre. Par conséquent, l’on ne pourra pas y faire de la location touristique.

Actuellement à Valencia, sur les 5000 logements répertoriés, plus de 70% ne respectent pas ce nouveau critère.

La municipalité veut donc aller plus loin et faire que l’amendement soit rétroactif, et donc, qu’il s’applique aussi aux logements ayant déjà obtenu la licence.

Ainsi, un atico ayant un numéro de licence ne pourrait plus être mis en location touristique.

Dans ce guide, je vais donner les principales étapes pour ne pas être hors la loi. Ce qui ne dispense nullement de lire les textes de lois et de se faire accompagner éventuellement par un avocat.

S’inscrire au Registre des entreprises, établissements et professions touristiques (Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas)

Depuis 2015, il est obligatoire que les logements et biens à usage touristiques soient inscrits dans ce registre.

Dorénavant pour obtenir le précieux sésame, il faut faire la démarche exclusivement en ligne.

Avec un peu de patience (24/48h), on obtient alors un numéro d’enregistrement officiel, qui doit être clairement indiqué dans toutes les publicités que le propriétaire fait de son logement (site internet, petites annonces…).

Si l’on ne mentionne pas le numéro d’enregistrement, l’on s’expose à des amendes, aussi bien le propriétaire que le diffuseur de la publicité (jusqu’à 90.000€ pour le diffuseur).

Selon le nombre de biens il y a une démarche différente :

Si l’on gère entre 1 et 4 logements, il faut enregistrer chaque bien de manière individuelle.

Si l’on gère plus de 5 logements,  il faut s’enregistrer en tant qu’entreprise, et non comme un particulier.

Démarche à suivre pour s’inscrire

Exigences

– Le processus d’inscription au registre des logements à usage touristique doit être utilisé par les propriétaires de logements touristiques dont le nombre de logements enregistrés est inférieur à quatre.

– Cette procédure ne doit être utilisée par les sociétés gérant des logements à usage touristique. Dans ce cas le processus est différent.

Quels sont les documents requis ?

La déclaration responsable concernant l’enregistrement et la mise en service de l’hébergement touristique doit être présentée exclusivement par voie télématique.

Vous devez avoir un certificat numérique qui peut s’obtenir ici : https://www.accv.es/es/ciutadans/ ou un DNI electronique qui s’obtient ici : https://www.dnielectronico.es/PortalDNIe/

Étapes

Le traitement de cette procédure est exclusivement télématique, elle s’effectue via ce lien : https://www.tramita.gva.es/ctt-att-atr/login.html

AU DÉBUT DE LA PROCÉDURE, QUELLES INFORMATIONS DEVEZ-VOUS INDIQUER ?

– A. Propriétaire du logement : Ici, les coordonnées du propriétaire doivent être remplies. Les données de base du titulaire seront extraites directement du certificat ou @Clave (nom, prénom et DNI). Pour les propriétaires déjà inscrits dans le registre des biens à usage touristique, les informations existantes sur les procédures antérieures (adresse, nom commercial) seront également récupérées.

– B. Données du logement : Ici, après avoir choisi une catégorie, il faut introduire une référence cadastrale qui, après validation, récupère les données stockées.

– C. Divulgation responsable : Toutes les cases à cocher doivent être cochées ici pour confirmer la divulgation et pouvoir poursuivre le processus.

Les données avec un astérisque situé à droite du nom sont obligatoires et si elles ne sont pas remplies, il ne sera pas possible de poursuivre le processus.

SI VOUS OBTENEZ UNE ERREUR LORS DE L’ENVOI DU FORMULAIRE, VOUS DEVRIEZ VÉRIFIER  QUE :

– Tous les champs obligatoires ont été saisis (marqués d’un astérisque)
– Le nombre total de places disponibles est égal ou inférieur à 16.
– Le nombre de chambres n’est pas nul.
– Le nombre de lits dans les dortoirs n’est pas nul.
– La province, la commune et le code postal de l’adresse correspondent à une adresse inscrite au registre foncier.
– La référence cadastrale saisie existe.

– Vous avez bien le Permis d’occupation du logement (Licencia de ocupación de la vivienda)

– Que vous ayez obtenu un avis favorable de la municipalité permettant l’utilisation touristique du bien (informe favorable de compatibilidad urbanística). Ce document contient un csv qui est un code de vérification sécurisé (CSV) permet de vérifier l’intégrité et l’authenticité des documents électroniques, ainsi que l’obtention de copies électroniques de ces derniers.

Pour obtenir, cet avis favorable il faut remplir ce formulaire, payer la Tasa de actuaciones urbanísticas (Cliquer sur Autoliquidar en face de Otras Tasa urbanisticas et à la page suivante cocher : (140,90€).

Une fois la taxe payée et le formulaire imprimé, il faut déposer le tout ici :

REGISTRO AUXILIAR DE ACTIVIDADES

Amadeo de Saboya, 11. Patio B, planta baja
Telefono: 96.352.54.78
Lunes a viernes de 9:00 a 13:30 horas

 

CE QU’IL FAUT FAIRE SI VOUS N’OBTENEZ PAS UN JUSTIFICATIF D’INSCRIPTION

Le justificatif d’inscription est généré à la fin de l’enregistrement de la procédure et constitue une étape indispensable pour l’achèvement de la procédure.

La démarche en ligne comporte les étapes suivantes :

1)  Informations générales sur la procédure
2) Remplir les formulaires – OBLIGATOIRE – Tous les formulaires doivent être remplis et marqués tel que soumis.
3) Procédure d’enregistrement – OBLIGATOIRE – C’est dans cette étape que toutes les informations sont envoyées au registre de l’Agència Valenciana del Turisme / Turisme Comunitat Valenciana. Si cette étape n’est pas terminée, la procédure est en stand-by.
4) Sauvegarder – Une copie du justificatif d’inscription peut être sauvegardé après le traitement ; si vous ne le faites pas à ce moment-là, le justificatif sera disponible dans le dossier “Carpeta Ciudadana”.

Comment saurai-je que ma demande a été traitée ?

Dans les 24 heures suivant la fin du traitement électronique, vous recevrez un avis électronique. Cette notification électronique sera disponible dans votre dossier “Carpeta Ciudadana” et vous informera de la gestion effectuée.

Une fois le dossier envoyé et si tout est en règle, vous obtiendrez alors votre numéro d’identification officiel.

Si vous avez entre 1 et 4 biens, cela sera un numéro comme celui ci : VT/numero/V (pour Valence), VT/numero/A (pour Alicante), VT/numero/C (pour Castellón).

Si vous êtes une entreprise, cela sera un numéro comme celui ci : EGVT/numero/V, EGVT/numero/A, ou EGVT/numero/C.

 

Critères techniques obligatoires pour obtenir une catégorie (Supérieure, Première, Standard)

Selon le decret 92/2009, il faut remplir certaines conditions pour appartenir à telle ou telle catégorie de logement (cf page 9 du décret)

Ainsi par exemple, pour pouvoir être catalogué comme logement touristique standard, il faut que le logement dispose :

  • Une entrée pour la clientèle
  • Un ascenseur si le logement se trouve au moins au 4ème étage
  • Isolement thermique et phonique dans toutes les pièces.
  • Prises électriques dans toutes les pièces, avec indication du voltage.
  • Plan d’évacuation situé sur la porte d’entrée
  • Liste des téléphones d’urgence et d’intérêt, clairement affichée.
  • Toutes les chambres doivent avoir une armoire
  • Unes chambre double doivent mesurer au moins 8m2 (en comptant l’armoire)
  • La chambre principale doit mesurer au moins 10m2 (en comptant l’armoire)
  • Une chambre individuelle doit mesurer au moins 6m2 (en comptant l’armoire)
  • La pièce à vivre – salle à manger et la cuisine doivent mesurer au total au moins 18m2
  • Le logement doit être meublé, doté d’ustensiles de cuisine, du nécessaire pour le ménage, du linge de lit.
  • La cuisine doit être équipée : hôte, plaque de cuisson (2 feux minimum), frigo, four, micro-ondes.

Évidemment pour les deux autres catégories, les critères sont plus nombreux.

Outre ces critères à respecter, il va de soi que le propriétaire s’engage à maintenir en parfait état le logement. Tant au niveau de l’entretien du logement, que des éléments qui le compose (appareils qui fonctionnent, propreté, gaz, electricité…)

Il est obligatoire de clairement affiché le numéro d’inscription au registre, ainsi que la catégorie du logement, dans toutes les publicités faites pour promouvoir le bien (site internet, affichette dans ou à l’extérieur du logement, etc). Sur certains sites, il ne sera pas possible de diffuser votre annonce si vous n’avez pas de numéro officiel.

Et vous vous en doutez, il faudra déclarer les revenus provenant de ce ou ces logements touristiques.

Fiscalité et impôts

Lorsque vous louez un bien, vous obtenez un “revenu”. Vous devez donc payer l’impôt sur le revenu.

Vous serez taxé différemment selon que vous êtes “résident fiscal” ou “non résident ”.

Si vous êtes résident, il faudra s’acquitter de l’IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), si vous êtes non-résident, il faudra payer l’impôt sur le revenu de non-résidents (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

En tant que résident fiscal en Espagne, vous devez déclarer vos revenus locatifs annuellement.

En tant que non-résident fiscal espagnol, vous devez déclarer vos revenus de deux façons :

– Trimestriellement : Lorsque vous louez votre propriété, vous devez faire la déclaration de ces revenus dans le même trimestre de l’année où ils sont générés.
– Annuellement : C’est la taxe que vous devez payer comme non-résident.  Donc, pour toutes les périodes de l’année où vous ne louez pas la propriété.

Si vous voulez plus de précisions, n’hésitez pas me contacter. Je vous donnerais les coordonnées de notre avocate francophone.

Les différents textes de loi

Lois

Ley 15/2018, du 21 mai, sur le Tourisme de la Comunidad Valenciana.

Ordres

Orden 2/2010, du 29 mars, de la “Consejería de Turismo”, et particulièrement les articles 1, 2 et 3.

Décrets

Decreto 77/1994, du 12 avril, par le Gouvernement Valencien, concernant les feuilles de réclamations, cf les articles 1, 2, 3 et 4.

Decreto 19/1997, du 11 février, concernant les tarifs et réservations des logements touristiques, cf les articles 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12 et 13.

Decreto 92/2009, du 2 juillet, cf les articles 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16 et 20.

Si vous souhaitez investir à Valence ou déléguer la gestion locative de votre bien, contactez-nous.

One comment

  1. Cela se durcit, plus que les appartements au 1er étage ou rdc, plus les autres critères, très peu d’appartements vont pouvoir respecter tous les critères demandés. Ils voudraient que l’offre (légale) soit très limitée qu’ils ne s’y prendraient pas autrement.

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