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Déménager à Valencia

Comment mettre fin à son bail de location en Espagne ?

Lors de la signature du bail de location, le propriétaire (arrendador) et le locataire (arrendatario) doivent assumer une série de devoirs et obligations légales.

De plus, ils se mettent d’accord sur les conditions suspensives du bail. Généralement, il s’agira du non paiement du loyer, mais il existe d’autres circonstances pouvant entrainer la rupture du bail.

Conditions pour qu’un locataire mette fin à son bail

Un locataire peut rompre son bail quand il le désire, en donnant un préavis de 30 jours (de préférence par écrit et via un burofax). Cependant il existe deux possibilités :

Le locataire souhaite partir avant que les 6 premiers mois du bail soient passés. Dans ce cas, il devra s’acquitter des mois de loyer dus, jusqu’à atteindre la date de 6 mois. Concrètement, vous souhaitez quitter votre logement au bout du 3ème mois, vous devrez payer les 3 mois de loyer restants. Plus éventuellement des pénalités, si elles sont stipulées dans le contrat.

Le locataire souhaite partir après les 6 premiers mois de location. Dans ce cas, si rien n’est indiqué dans le contrat, il peut partir librement sans pénalités. Sinon, il faut tenir compte de la durée restante du contrat pour connaitre le montant des pénalités.

Les pénalités sont de 1 mois de loyer par années restantes pour atteindre les 3 ans. Pour tout ce qui est en dessous de l’année, on calcule au prorata des mois restants.

Exemples :

Le loyer est de 1000€. Votre contrat est du 1er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2019.

Vous partez au bout de 3 mois : Vous devez au propriétaire 3 mensualités (3000€). Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez un mois de loyer pour 2018, un mois de loyer pour 2019, plus les 9/12 d’un mois de loyer pour 2017. Au total, cela fera donc : 3000€ + 1000€ + 1000€ + 750€, soit 5750€.

Vous partez au bout d’un an. Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez un mois de loyer pour 2018, et un mois de loyer pour 2019. Soit au total, 2000€ de pénalités.

Vous partez au bout d’un an et 6 mois. Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez un mois de loyer pour 2019 et 6/12 d’un mois de loyer pour 2018. Soit 1500€.

Vous partez au bout de deux ans. Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez un mois de loyer pour 2019. Soit au total, 1000€ de pénalités.

Vous partez au bout de deux ans et 6 mois. Si des pénalités sont inscrites dans le contrat, vous devez 6/12 d’un mois de loyer. Soit 500€ de pénalités.

Un locataire peut aussi mettre fin à contrat de location, si le propriétaire ne respecte pas certains devoirs :

Si votre propriétaire refuse de faire les réparations nécessaires dans le logement. Par réparations nécessaires, on entend les travaux indispensables pour maintenir le logement dans des conditions salubres. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en compensation.

Si votre propriétaire vous empêche de profiter tranquillement du logement (visites permanentes…)

Conditions pour qu’un propriétaire mette fin au bail

Les motifs sont plus nombreux. Le propriétaire ne peut normalement mettre fin au bail, que si il a besoin du logement pour en faire sa résidence principale (pour lui ou un membre de premier degré de sa famille), et seulement au bout d’un an de location, en donnant un préavis de 2 mois..

Mais il existe d’autres motifs valables :

Non paiement du loyer : Le cas le plus courant.

La loi ne fixe pas le nombre de mensualités impayées pouvant donner lieur à la rupture du contrat. C’est au deux parties de se mettre d’accord. En général, en cas de retard de 2 mensualités consécutives, ou 3 impayés durant l’année de contrat.

Au premier manquement, il est conseillé au propriétaire d’envoyer une lettre de réclamation (burofax ou recommandé) demandant le règlement de la dette (en indiquant le montant précis et le délai pour rembourser). Si, le délai est dépassé, le propriétaire peut alors se tourner vers la justice pour obtenir le remboursement des loyers impayés. Et le cas échéant, si les précédentes démarches n’ont rien données, demander l’expulsion du locataire.

Non paiement de la caution : Cas assez rare, puisqu’il est coutume de payer la caution, lors de la signature du bail.

Sous-louer le logement : Il possible de sous louer tout ou parties du logement, mais il faut que cela soit expressément indiqué dans le contrat. En sachant que si les loyers perçus lors de la sous-location dépassent le montant du loyer initial, le propriétaire est en droit de demander l’annulation du bail. Bref, il est interdit de faire des bénéfices. Habituellement, il est clairement indiqué dans le bail qu’il est interdit de sous-louer.

Dégâts et travaux non autorisés : Logiquement, si le locataire endommage gravement le bien, ou si il fait des travaux importants sans l’accord du propriétaire, ce dernier peut mettre fin au bail. Si vous voulez transformer l’appartement de 150m2 en un loft, achetez le bien d’abord 🙂

Avoir des activités illicites, dangereuses, insalubres, perturbatrices l’intérieur du logement : On ne peut pas transformer son logement en boite de nuit, en dépotoir, en laboratoire de chimie…

Utiliser le logement pour autre chose que la résidence habituelle : On ne peut donc pas s’en servir pour faire de la location saisonnière. Ni utiliser le logement comme un local commercial.

Si vous souhaitez vous installer à Valencia et que vous voulez être accompagné dans vos démarches, contactez-moi.

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