Achat – Location : Où en est le marché immobilier à Valencia ?

Si vous souhaitez acheter ou louer à Valencia, il est important de connaitre l’évolution du marché immobilier.

Chaque trimestre, Tinsa (société spécialisée dans l’évaluation immobilière) publie son rapport concernant le marché résidentiel espagnol.

Il s’agit d’une radiographie de la situation du marché résidentiel, effectuée à partir des informations issues des évaluations réalisées par Tinsa, complétées par d’autres indicateurs financiers et d’activité.

De son côté, ASICVAL ( Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne ) publie chaque année un rapport concernant aussi bien la vente que la location.

Dans cet article, nous aborderons principalement la situation du marché résidentiel valencien lors du premier trimestre 2019, sur 3 niveaux : La Communauté Valencienne, la province de Valencia et la ville de Valencia.

Situation du marché résidentiel dans la Communauté Valencienne (1er trimestre 2019)

Dans la Communauté Valencienne, au premier trimestre 2019, l’évolution interannuelle du prix moyen au m2, à l’achat, est de +6,4%. Seules trois communautés autonomes dépassent ce chiffre : Aragón (+8,6%), Catalogne (+7,8%) et Madrid (+7,2%). A l’inverse, 4 communautés ont une évolution négative : Ceuta (-3,2%), Cantabría (-2,5%), La Rioja (-1,4%) et enfin Extremadura (-1,2%).

Dans la Communauté Valencienne, le prix moyen est actuellement de 1077€/m2. L’on est encore loin du maximum enregistré, fin 2007 (1891€/m2), puisque l’on est encore 47% en dessous de cette valeur maximale.

Pour en revenir à la Communauté Valencienne, plus en détails.

Dans la province de Castellón, le prix moyen est de 895€/m2 (+2,6%). À Castellón de la Plana (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 917€/m2 (+7.7%).

Dans la province d’Alicante, le prix moyen est de 1205€/m2 (+5,1%). À Alicante (capitale de la province), le prix moyen est légèrement supérieur : 1280€/m2 (+5.3%).

Concernant le marché locatif dans la Communauté Valencienne, le loyer moyen était de 595€/mois, fin2018. (+16% par rapport à 2017). Dans la province de Castellón il fallait débourser en moyenne 475€ et dans celle d’Alicante 542€.

Carrer Sant Vicent Martir

Situation du marché résidentiel dans la province de Valencia (1er trimestre 2019)

Au premier trimestre 2019, le prix moyen est de 1042€/m2 (+7,9%). Fin 2007, le prix au m2 était de 1855€.

D’un point de vue financier, le prêt moyen pour acheter un logement est de 92.207€ (la moyenne nationale se trouvant à 123.797€), et un remboursement mensuel de 447€ en moyenne. En comparaison, à Madrid il faut rembourser 730€ et à Barcelone 721€ (moyenne nationale à 563€).

Enfin pour terminer, il faut compter 9 mois environ pour vendre son logement dans la province de Valencia (6 mois dans Valencia). On est proche de la moyenne nationale qui est de 8 mois. A contrario, on est très loin du chiffre de Madrid, où il faut attendre moins de 4 mois pour vendre son bien.

Bien évidemment, un bien vendu au prix du marché se vendra toujours plus rapidement qu’un bien dont le prix de vente est farfelu.

Autour de Valencia et sa région, trop de biens sont encore surévalués par les propriétaires. Ce qui est explique en partie, le délai conséquent pour vendre son bien.

Au niveau locatif, il faut sortir en moyenne 654€/mois dans la province de Valencia. Soit 30% de plus que fin 2017. On tourne autour de 6,4€/m2/mois.

Situation du marché résidentiel à Valencia (1er trimestre 2019)

Au premier trimestre 2019, le prix moyen est de 1391€/m2 (+11,0%). Fin 2007, le prix au m2 était de 2402€. On est donc encore à 42% en dessous du maximum enregistré.

À Valencia capitale, le district le plus cher reste Ciutat Vella (2311€/m2) le centre historique de la ville, suivi de près par l’Eixample (2246€/m2), district à la mode et prisé des expatriés (Ruzafa, Gran Vía, Pla del Remei). Pla del Real, non loin du stade de Mestalla, est le dernier district dont le prix du m2 dépasse les 2000€ (2085€/m2).

Si l’on a un petit budget, il vaut mieux chercher dans les quartiers périphériques : Benimamet (870€/m2), Jesús (1078€/m2), l’Oliverata (1118€/m2) ou Rascanya (Orriols, Torrefiel) à 1133€/m2. Le district de Poblats Maritims reste encore abordable, mais il faut chercher dorénavant dans les quartiers de Natzaret ou Malvarossa.

Selon le rapport annuel ASICVAL (Association des agences immobilières de la Communauté Valencienne), les districts qui ont vu le prix moyen au m2 exploser entre 2017 et 2018 sont : Algirós (+18.83%), Rascanya (+22,97%), Ciutat Vella (+24,73%), l’Eixample (+29,50%) et Benimaclet (+40,97% !).

Concernant, la rentabilité locative brut, elle n’est pas extraordinaire, si on veut faire de la location longue durée. Entre 3% et 5% en moyenne. Selon comment l’on se place, soit les prix de vente sont trop élevés, soit les loyers ne sont pas assez élevés. En tout cas, il devient de plus en plus difficile de trouver la perle rare, si on cherche un très bon rendement.

D’ailleurs avec les restrictions concernant la location touristique saisonnière, le meilleur rendement locatif s’obtient quasiment en faisant de la location étudiante. Avec la location d’une chambre qui tourne entre 250 et 300€ en moyenne, l’on peut obtenir un rendement brut à plus de 5%.

Du point de vue locatif, les loyers ont fortement augmentés sur Valencia. Le prix moyen est de 7,6€/m2 selon ASICVA et 8,9€ selon le rapport du site immobilier Idealista. On peut donc estimer, que le prix moyen se situe autour de 8€/m2. Le loyer moyen de 720€/mois.

Même en s’excentrant, il est difficile de trouver des loyers à moins de 500€/mois. À Rascanya par exemple, le loyer moyen est de 530€, L’Oliverera 493€/mois, Poblats Maritims 611€/mois.

Et dans ces quartiers, il s’agit souvent d’appartements dans des immeubles anciens sans ascenseur, mal isolé et avec un mobilier d’un autre temps et bien sûr sans balcon et garage.

Dans les quartiers prisés (Ciutat Vella, Eixample), il faudra mettre plus de 900€ en moyenne.

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